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Vendita - Real Estate

ACCERTAMENTI FISCALI COMPRAVENDITA

Immobile in comunione legale dei coniugi: il Fisco può accertare che sia stato acquistato da un solo di essi tramite redditi non dichiarati.

Il Fisco, nell’ambito dell’accertamento sintetico del reddito, può legittimamente considerare l’esborso per l’acquisto di un bene in comunione legale come sostenuto esclusivamente da uno dei due coniugi che abbia da solo stipulato il contratto e pagato il prezzo. Dal regime della comunione legale dei beni, infatti, non deriverebbe alcuna presunzione di provenienza comune delle somme utilizzate per i nuovi acquisti.

In altri termini non è detto che, siccome il bene sia stato acquistato in comunione legale, il prezzo sia stato pagato con somme di provenienza comune ad entrambi i coniugi. L’Amministrazione finanziaria potrebbe accertare che il prezzo sia stato pagato con risorse reddituali (non dichiarate) proprie esclusivamente di uno dei coniugi.

Come noto, l’Agenzia delle Entrate può sempre determinare sinteticamente il reddito complessivo del contribuente sulla base delle spese di qualsiasi genere sostenute nel corso del periodo d’imposta, salva la prova che il relativo finanziamento è avvenuto con redditi diversi da quelli posseduti nello stesso periodo d’imposta, o con redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta o, comunque, legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile.

Nell’accertamento sintetico, il maggior reddito del contribuente viene desunto da una spesa sostenuta. Opera la presunzione secondo cui il costo è sopportato, salvo prova contraria, con il reddito del periodo d’imposta o di quelli immediatamente precedenti.

Pertanto, anche in caso di incremento patrimoniale (nella specie, investimento immobiliare), la presunzione di una maggiore capacità contributiva deriva non dalla titolarità del nuovo bene, ma piuttosto dall’esborso effettuato.

Difatti, la giurisprudenza di legittimità esclude che l’accertamento sintetico possa fondarsi su un acquisto avvenuto senza alcun esborso attuale di danaro. Per esempio, l’acquisto tramite emissione di cambiale o accollo del debito, non comportando un’attuale erogazione di spesa per incrementi patrimoniali, non costituiscono effettiva ed attuale espressione di capacità economica.
Accertamento sintetico per acquisti in comunione legale

In caso di acquisto da parte di una persona in regime di comunione legale, non conta, ai fini presuntivi, la circostanza che il bene sia, a prescindere dalla partecipazione all’atto e/o dalla formale intestazione, in comproprietà di entrambi i partners, ma piuttosto la provenienza delle somme usate per il pagamento del corrispettivo, unico elemento indiziario che può giustificare l’accertamento a carico di entrambi o di uno soltanto dei coniugi, dei civilmente uniti o dei conviventi che abbiano optato per tale regime.

Dal punto di vista tributario, gli acquisti a titolo oneroso ricadono nella comunione legale se sono impiegati:

1) denaro e beni della comunione, che fiscalmente costituiscono redditi di ciascuno dei coniugi per metà del loro ammontare netto o per la diversa quota stabilita;

2) proventi dell’attività separata, inclusi nella cd. “comunione de residuo”, che fiscalmente costituiscono reddito imputato al solo coniuge percettore per l’intero ammontare;

3) denaro ricavato dall’alienazione di beni personali.

Non vi è, dunque, alcuna certezza che il nuovo bene, pur ricadendo nella comunione legale, sia acquistato con provvista comune, potendo provenire il danaro utilizzato da uno solo dei coniugi – situazione che, peraltro, risponde alla stessa ratio dell’istituto, che è quella di far beneficiare il coniuge economicamente più debole delle possibilità economiche dell’altro.

In tale situazione di incertezza gli unici elementi indiziari che possono essere valorizzati ai fini dell’accertamento sintetico, sono costituiti dall’effettiva partecipazione all’atto e dal pagamento del prezzo.
Di conseguenza, laddove uno soltanto dei coniugi stipuli formalmente il contratto e in quell’occasione sostenga materialmente l’esborso, l’Amministrazione finanziaria può legittimamente procedere all’accertamento sintetico nei suoi confronti, salva la possibilità della prova contraria. Quest’ultima incombe, anche in considerazione del principio di vicinanza della prova, sul contribuente, il quale può allegare e dimostrare non solo che la provvista è costituita da redditi esenti, ma anche eventualmente che è costituita da redditi comuni o di titolarità esclusiva dell’altro coniuge.

Alla luce di tali premesse, la Cassazione, con la sentenza in commento, ha affermato il seguente principio di diritto: «Ai fini dell’accertamento sintetico di cui all’art. 38 del d.P.R. n. 600 del 1973 in relazione a spesa per incrementi patrimoniali, l’esborso per l’acquisto di un bene in comunione legale può legittimamente essere considerato dall’Amministrazione finanziaria come sostenuto esclusivamente dal partner che abbia da solo stipulato il contratto e pagato il prezzo, salva la prova contraria da parte del contribuente, atteso che dal regime della comunione legale non deriva alcuna presunzione relativamente alla provenienza comune delle somme utilizzate per i nuovi acquisti».

Fonte: laleggepertutti




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AGLI ITALIANI PIACE L'APPARTAMENTO

Casa.it: il preferito dagli italiani è il trilocale

Casa.it ha analizzato le preferenze dei propri utenti. La ricerca è stata condotta sulle scelte di immobili dal valore compreso tra i 200.000 e i 300.000 euro.

La tipologia di immobile preferita dagli italiani risulta essere l’appartamento, con il 55,25% delle scelte. Netta la preferenza per i trilocali, con il 34,38% delle scelte, seguiti dai quadrilocali, con il 27,62%.

Le ville occupano il secondo posto della classifica con il 15,51% delle scelte, mentre le case indipendenti sono al terzo posto con il 7,64% delle preferenze.

Per quanto riguarda la metratura, gli italiani prediligono immobili che arrivano fino a 90 metri quadri (38,53%). Seguono i tagli più grandi compresi tra i 91 e i 120 metri quadri (35,55%) e tra i 121 e i 150 metri quadri (16,88%).

Una delle caratteristiche principali ricercate dagli utenti di Casa.it è la possibilità di avere una casa con due bagni, preferenza espressa dal 52,51%.

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BONUS PRIMA CASA

L’agevolazione prima casa è stata confermata anche per il 2017, vediamo insieme in cosa consiste, chi ne ha diritto e cosa fare per ottenerlo.

Agevolazioni prima casa: in cosa consistono?
Il bonus sull’acquisto della prima casa prevede la riduzione delle imposte da pagare.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva il bonus consiste in:
imposta di registro proporzionale nella misura del 2%; imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro

Se acquistate da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, il vostro bonus prima casa riguarderà:
Iva ridotta al 4%; Imposta di registro fissa di 200 euro; Imposta ipotecaria fissa di 200 euro; Imposta catastale fissa di 200 euro

Per poter chiedere l’agevolazione:
il fabbricato che si acquista deve far parte di determinate categorie catastaliil fabbricato si deve trovare nel comune in cui avete (o intendete stabilire) la vostra residenza, o in cui lavorateDovrete essere in possesso di determinati requisiti

Vediamo ora il dettaglio dei requisiti

Chi ne ha diritto?
Tutti i contribuenti, a prescindere dal proprio reddito, possono fare richiesta di questo bonus , ma nel rispetto di determinati titoli.

Chi presenta richiesta:
Non deve essere titolare, esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un’altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile che sta acquistando.Non deve essere proprietario, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di un’altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) per l’acquisto della quale il richiedente, o il coniuge, abbia già usufruito delle agevolazioni “prima casa”.

Tuttavia, da gennaio 2016, se vi trovate nella situazione al secondo punto potete, comunque, procedere a un nuovo acquisto con il bonus per la prima casa a condizione che vendiate, o cediate, l’immobile già in vostro possesso entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.

Attenzione: Se comprate casa nello stesso comune in cui siete già titolari di un immobile per il quale NON avete usufruito dei benefici per la prima casa, NON potrete chiedere il bonus. Questo anche nel caso ci si impegni a vendere l’abitazione di cui siete già in possesso.

La casa per cui si fa richiesta di bonus deve:
trovarsi nel territorio del comune in cui avete la vostra residenza
In alternativa dovrete impegnarvi a trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui presenterete al comune la dichiarazione di trasferimento.

Si ha diritto alle agevolazioni anche:
se la casa si trova nel territorio del comune in cui svolgete la vostra attività lavorativa (anche se non retribuita, ad esempio per studio, volontariato, o attività sportive).
Se vi siete dovuti trasferire all’estero per ragioni di lavoro potete richiedere il bonus prima casa per un immobile nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il vostro datore di lavoro.
se siete un cittadino italiano emigrato all’estero (iscritto all’Aire), purché l’immobile che intendere acquistare risulti come “prima casa” sul territorio italiano.

Agevolazioni prima casa: i requisiti dell’immobile

Se intendete chiedere il bonus per la prima casa fate attenzione che l’immobile di vostro interesse sia classificato nella categoria catastale del gruppo A (abitazioni), in particolare in una di queste:

· A/2 (abitazioni di tipo civile)· A/3 (abitazioni di tipo economico)· A/4 (abitazioni di tipo popolare)· A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)· A/6 (abitazioni di tipo rurale)· A/7 (abitazioni in villini)· A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

È possibile estendere le agevolazioni anche a una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

· C/2 (magazzini e locali di deposito),· C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse)· C/7 (tettoie chiuse o aperte)

È indispensabile, ai fini del riconoscimento del bonus, che le pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Non è possibile applicare il bonus alle abitazioni accatastate come:

· A/1 (abitazioni di tipo signorile),· A/8 (abitazioni in ville);· A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).· A/10 (uffici e studi privati)

Se acquirente e immobile rientrano nei requisiti previsti vi basterà chiedere il bonus per la prima casa direttamente dal notaio, in sede di stipula.

Agevolazioni prima casa: quando si perdono
Il mancato rispetto di alcuni requisiti porta alla cessazione dei benefici legati alla prima casa. In questi casi dovrete versare le imposte risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Il bonus prima casa si perde se:
Sono state rese delle false dichiarazioni all’atto dell’acquisto;
L’abitazione viene venduta, o donata, prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire a propria abitazione principale.
Non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquistoEntro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”

Agevolazioni prima casa: credito d’imposta.
Come abbiamo visto se state comprando una seconda casa ma vi impegnate, entro un anno, a vendere quella su cui avevate già usufruito del bonus per la prima casa, avete diritto ad un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta.

Fonte: immobiliare.it

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MUTUI - COSTI OCCULTI

Il contratto di mutuo può comportare costi “occulti”?

E’ molto importante conoscere l’ammontare dei “costi vivi” relativi alla pratica di finanziamento: spese di perizia dell’immobile da costituire in ipoteca, spese di spedizione delle comunicazioni al cliente, spese per la produzione di conteggi relativi all’estinzione anticipata del mutuo, spese per la cancellazione dell’ipoteca, spese di istruttoria della pratica, ecc.. Molte banche prevedono a carico del cliente anche costi per l’incasso dei pagamenti delle singole rate.

Si tratta di costi che presentano qualche insidia: infatti, l’importo unitario delle singole operazioni onerose può apparire spesso trascurabile, ma è facile che, alla fine della rimborso del mutuo, la somma di tutti gli importi in questione rappresenti una spesa considerevole.

Occorre poi considerare i costi di natura assicurativa. Il mutuatario ha l’obbligo di assicurare l’immobile contro i rischi di scoppio, incendio e fulmine per tutta la durata del mutuo. E’ facoltativo collegare al mutuo anche una polizza che copra i rischi della persona del mutuatario: si può scegliere di non stipularla, o di stipularla per una durata più breve rispetto a quella del mutuo; e si può scegliere per quale importo assicurarsi. Può essere una scelta opportuna per la tranquillità propria e dei propri familiari, ma ancora una volta occorre calcolare i costi.

Le norme in tema di trasparenza dei rapporti bancari impongono di rendere noto al cliente il costo effettivo della pratica di finanziamento. Il TAEG rappresenta questo costo espresso in percentuale annua sulla somma concessa a mutuo: nel calcolo del TAEG sono compresi: il tasso di interesse, le spese di istruttoria e di perizia, le spese di incasso della rata, il costo dell’assicurazione obbligatoria sull’immobile e l’imposta sostitutiva sul mutuo. Non sono considerati, invece, i costi delle coperture assicurative facoltative.

Quando si sceglie a quale banca chiedere il mutuo, è importante analizzare con calma le informazioni fornite da ciascuna: può succedere che un mutuo con un tasso di interesse più alto rispetto ad un altro risulti comunque più conveniente grazie all’applicazione di altre voci di costo in misura inferiore.

Fonte: federnotai.it

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INVESTIRE NELLE CASE A REDDITO

Torna di moda sul mercato immobiliare l’investimento nella casa. Sempre più categorie di persone sono interessate alla locazione non come soluzione di emergenza, ma come scelta di medio lungo periodo. È evidente che questi soggetti sono interessati a modelli di case in ottime condizioni, ben conservate, in un contesto urbano gradevole e, se arredate, con mobili di ottima qualità.

Questo mercato, che si definisce anch’esso degli affitti, non ha nulla a vedere però con quello tradizionale a cui eravamo abituati; cioè basato su un prodotto immobiliare di bassa qualità, spesso improvvisato e di breve durata, molto a rischio a causa della debolezza economica del locatario. In questa nuova versione del mercato troveranno spazio gli immobili ristrutturati con la precisa finalità di metterli a reddito e quelli nuovi, spesso, costruiti già con questa impostazione finale. Sarà un mercato in cui entreranno finalmente player importanti, non più semplici privati che allocano la loro liquidità nell’acquisto di uno o più appartamenti.

Ciò significherà un mercato più moderno, stabile e con potenti economie di scala; pensate solo al tema della gestione condominiale dove si potranno trovare società specializzate in grado di amministrare migliaia di unità residenziali e di pianificare gli acquisti e le manutenzioni ordinarie. Stiamo parlando di un modello che esiste da tempo e funziona molto bene già in altri paesi d’Europa, prima fra tutte la Germania. Resta in ogni caso imprescindibile, sia che si compri per abitarci o per mettere a reddito, la condizione sine qua non della qualità intrinseca dell’immobile, della struttura condominiale, del quartiere circostante. L’’acquirente valuterà sempre più il suo investimento su un concetto di qualità complessiva e di lunga durata nel tempo.

Questi concetti, abbastanza nuovi per il mercato italiano, finiranno per condizionarne la crescita privilegiando da una lato il progressivo abbandono di case non più funzionali e dall’altro la ripartenza dei cantieri per il nuovo. Restano da risolvere, perchè ciò avvenga, due temi importanti: la fiscalità degli immobili in capo ai privati e la lunghezza degli iter giudiziali per liberare le case dagli inquilini insolventi. Entrambi sono problemi che riguardano il Governo, che li dovrà affrontare in tempi brevi e con chiarezza se vorrà che si determini quella ripresa economica tanto auspicata. Ripresa che avrà come effetto induttivo quello di ripercuotersi su tutta l’economia del Paese.

Letto su Quotidiano casa.it

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