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Vendita - Real Estate

CONTITOLARITA' DI UNA CASA DA VENDERE

Per la vendita ci vuole il consenso dei contitolari?

Partiamo come sempre dal dato testuale della legge. La regola generale, valida non solo per marito e moglie ma per qualsiasi altra situazione di contitolarità di un bene (mobile o immobile che sia), vuole che tutti i comproprietari manifestino il consenso alla vendita(che, essendo un atto di straordinaria amministrazione, non può essere fatta da uno in nome di tutti, a meno che non sia stata conferita un’apposita delega). Quindi il trasferimento della proprietà può avvenire in quanto sia stato voluto da ciascun soggetto che vanta diritti sul bene venduto.

In termini pratici significa che non si può vendere un elettrodomestico, un divano, un’automobile e tanto più una casa, un terreno o una quota di un altro immobile se i comproprietari non sono tra loro d’accordo.

Vendita di una casa in comunione tra coniugi

Quando però si ha a che fare con gli atti posti in essere dai coniugi in comunione dei beni c’è una regola speciale che agevola la vendita. Il codice civile stabilisce infatti che il trasferimento compiuto solo dal marito o dalla moglie, seppur viziato dall’assenza del consenso dell’altro, resta efficace se il comproprietario non lo impugna. L’impugnazione deve avvenire entro un anno.

La regola può essere così sintetizzata: ciascun coniuge non può vendere da solo i beni acquistati in comunione senza l’autorizzazione dell’altro. La mancanza del consenso non comporta però l’invalidità dell’atto ma conseguenze diverse a seconda che lo stesso abbia ad oggetto beni immobili o mobili. In questa sede a noi interessa considerare solo cosa succede in caso di vendita di una casa (la stessa disciplina vale anche per auto e moto). Se un coniuge, ad esempio, vende una casa senza il consenso dell’altro, la vendita è efficace ma l’altro coniuge può alternativamente: convalidare l’atto, se lo ritiene opportuno o vantaggioso;chiedere l’annullamento.

L’acquirente può impugnare la vendita firmata da un solo coniuge?

L’acquirente che ha acquistato la casa non può richiedere l’annullamento della vendita perché questa azione spetta solo all’altro coniuge a cui non è stato chiesto il consenso, né può domandare la risoluzione del contratto come se avesse acquistato da chi non è proprietario; può però domandare il risarcimento del danno se l’altro coniuge ottiene l’annullamento.

In generale il notaio può rogare un contratto di straordinaria amministrazione in cui intervenga uno solo dei coniugi non essendo nullo l’atto.

Come avviene la convalida dell’atto di vendita?

Il coniuge che non dato il proprio consenso alla vendita firmata solo dall’altro può comunque convalidare l’atto con una dichiarazione espressa che manifesti l’intenzione di convalidarlo.

Non è prevista una forma particolare ma si ritiene che debba avere la stessa forma prevista per il contratto da convalidare. Non è chiaro se sia sufficiente, per la convalida, il comportamento concludente di adempiere il contratto.

Compromesso firmato da un solo coniuge: cosa succede?

Nel caso di compromesso firmato da un solo coniuge l’atto è valido, fermo restando che, entro un anno, l’altro coniuge può impugnarlo. Quest’ultimo però può sanare il difetto di autorizzazione con una dichiarazione espressa che può anche avvenire senza il notaio.

Il compratore non può però rifiutarsi di presentarsi dal notaio e acquistare l’immobile solo per l’assenza del consenso dell’altro coniuge perché è solo quest’ultimo che può contestare la validità dell’atto o può, in alternativa, convalidarla con una dichiarazione espressa.

Articolo pubblicato su laleggepertutti.it

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ACQUISTO CASA CON PERTINENZE

I mobili contenuti nell’appartamento, i termosifoni e tutti gli arredi ed utensili possono considerarsi delle pertinenze ricomprese nel prezzo d’acquisto?

Hai firmato il compromesso per l’acquisto di una casa. Il proprietario ti ha chiesto un mese di tempo per fare il trasferimento degli arredi che intende portare via con sé; gli altri, invece, resteranno di tua proprietà. Tra questi c’è anche un condizionatore dell’aria, una cisterna dell’acqua, uno scaldabagno, una cucina e alcuni mobili. Avete quindi stabilito la data del rogito. Senonché, quando vi presentate davanti al notaio, lui ti chiede un’ulteriore somma: sostiene infatti che il prezzo concordato nel compromesso si riferisce solo all’appartamento e non anche agli arredi e ai termosifoni ancora rimasti all’interno. Il sovrapprezzo secondo te costituisce una pretesa illegittima: non essendo stata precisata nel contratto preliminare, il corrispettivo si deve intendere onnicomprensivo dell’immobile nello stato di fatto in cui viene lasciato dal proprietario, con tutti i mobili e gli oggetti in esso contenuti. Chi dei due ha ragione? Nell’ipotesi dell’acquisto di una casa, si diventa proprietari anche di termini e arredi? La risposta, in verità, non è scritta in alcuna legge, anche se alcune pronunce della giurisprudenza aiutano a farsi un’idea di quella che potrebbe essere la soluzione adottabile dal giudice.

Iniziamo con l’introdurre il termine di «pertinenza». Le pertinenze sono tutte quelle cose mobili e/o immobili che sono subordinate al servizio (in termini di utilità) o all’ornamento (in termini estetici) di un’altra cosa principale. Anche se i beni che compongono le pertinenze sono, singolarmente considerati, autonomi e separabili dalla cosa principale, essi si pongono con essa in un rapporto di complementarità funzionale. In definitiva, gli oggetti rimangono distinti, ciascuno con propria denominazione e funzione, ma il bene principale e le pertinenze diventano un tutt’uno dal punto di vista economico perché corrisponde a un interesse nuovo e diverso, al quale si può attribuire un maggiore valore economico [1].

In questa misura, possiamo dire che anche l’arredo e i termosifoni di una casa costituiscono una pertinenza della casa stessa. Non solo. Pertinenze sono anche i garage e i box auto, ma anche il cancello, il citofono, ecc. Le «pertinenze», infatti, a norma del codice civile [2], sono cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.

Detto ciò bisogna comprendere se il silenzio nell’atto di vendita o nel preliminare in merito all’eventuale sovrapprezzo degli arredi possa considerarsi come volontà di voler invece ricomprendere, nel prezzo pattuito, anche quello delle suddette pertinenze. Una risposta affermativa è stata data dal Giudice di Pace di Firenze [3] che ha deciso una fattispecie del tutto simile a quella del nostro esempio. Secondo la sentenza in esame, i mobili lasciati all’interno dell’appartamento da parte del venditore si considerano «pertinenze» e, come tali, ricomprese nel prezzo di vendita pattuito inizialmente.

Chiaramente le parti possono accordarsi in modo differente e, con un apposito patto contenuto nello stesso atto di vendita, stabilire un sovrapprezzo per le pertinenze: l’autonomia contrattuale, infatti, non può essere limitata dalla legge. Legge che, pertanto, si applica solo quando non ci sono previsioni contrarie.

note

[1] Consiglio di Stato sent. n. 5615/2014 del 17.11.2014.

[2] Art. 818 cod. civ.

[3] Giudice Pace Firenze, sent. n. 495/2002.

Articolo letto su laleggepertutti.it

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REPORT

Nomisma: segnali ripresa per il mercato immobiliare

Lo rivela l'Osservatorio sul Mercato Immobiliare presentato a Milano

Milano • “Il sentiment degli agenti immobiliari interpellati da Nomisma descrive una domanda abitativa in crescita per il terzo anno consecutivo, senza alcuna distinzione tra tipologie di mercati” e “il ritorno positivo della variazione dei prezzi, al momento circoscritto al mercato milanese ma destinato progressivamente ad ampliarsi, non potrà che accrescere l’interesse per il settore di quella componente di domanda latente, conferendo ulteriore slancio alla ripresa” sono alcuni dei passaggi chiave che si possono leggere all’interno dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma – Marzo 2018 presentato oggi a Milano in Assolombarda. Il mercato immobiliare italiano – per Nomisma – si sta lentamente avvicinando al punto di svolta; il dinamismo delle compravendite non ha ancora trainato i prezzi, nonostante qualche segnale di svolta seppur sporadico. A inizio 2018 l’indice medio di performance del segmento abitativo – risultante dall’andamento dei 13 mercati intermedi – ha continuato a recuperare posizioni portandosi su valori prossimi al punto di “equilibrio ciclico”.

Report letto su Il Q.I. Agerncy

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GLI STRANIERI COMPRANO

MUTUI: GLI STRANIERI SCELGONO IL TASSO FISSO

Aumentano le compravendite degli investitori esteri nel mercato immobiliare italiano. Stando a quanto fotografato da un recente studio condotto dal Gruppo Tecnocasa nel corso degli ultimi mesi sono aumentate le richieste presentate agli istituti bancari dagli stranieri che desiderano acquistare una casa a fronte dell’erogazione di un credito extra attraverso un mutuo.

Se da un lato è vero che attualmente i più finanziati rimangono comunque i cittadini italiani, con l’85,5% di mutui concessi contro il 10,2% dei richiedenti europei, dall’altro cresce la percentuale degli stranieri extraeuropei che nel primo semestre del 2017 hanno evidenziato un 4,3% sul totale delle domande, cifra maggiore rispetto ai sei mesi precedenti quando si era posizionata sul 4,1%. Lo spicchio più rappresentativo in questo senso proviene dalla Romania (26,4%), seguito dai cittadini albanesi (15,4%) e moldavi (10,8%).

I mutui preferiti dagli stranieri sono senza sorprese

È ben il 66,4% degli stranieri a scegliere di pianificare l’impegno economico attraverso la richiesta di un mutuo a tasso fisso, mentre è solo il 30,2% ad optare per finanziamenti variabili. La durata media che è stata registrata si aggira sui 24,5 anni e, nel dettaglio, il 73,2% dei piani di ammortamento sono compresi tra i 21 e i 30 anni mentre il 26,8% tra i 10 e i 20 anni.

Sul fronte degli importi, nei primi sei mesi del 2017, i richiedenti esteri presenti sul territorio nazionale hanno chiesto somme pari a circa 97.300 in media. Sono la metà delle erogazioni totali a corrispondere a budget compresi tra i 50 e i 100.000 euro, contro le 39% tra i 100 e i 150.000 euro mentre solamente il 5% ha ottenuto somme superiori.

di Francesca Lauritano

Letto su Immobiliare.it

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CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Cos’è il compromesso?

Il compromesso è un contratto preliminare di compravendita. Non trasferisce la proprietà della casa ma obbliga le parti a farlo in un successivo momento, indicato nel compromesso stesso. La legge chiama il compromesso con il nome più tecnico «contratto preliminare». Esso resta sempre un contratto e, pertanto, è obbligatorio e va rispettato. Pertanto, una volta firmato il compromesso non ci si può più tirare indietro e: il venditore è costretto a vendere l’immobile indicato nel preliminare;l’acquirente è costretto ad acquistarlo.

A cosa serve il compromesso?

Il compromesso ha lo scopo di impegnare, in modo irrevocabile, acquirente e venditore di procedere alla compravendita della casa, cioè al passaggio di proprietà che peraltro avverrà solo davanti al notaio.
Sul compromesso sarà pertanto scritto che Francesco si impegna a (o promette di) acquistare, e Giovanni si impegna a (o promette di) vendere. Se invece ci fosse scritto che «Francesco acquista... e Giovanni vende» saremmo davanti a un contratto definitivo.

Affinché il compromesso sia valido è necessario che contenga tutti gli elementi principali dell’accordo ossia:

l’indicazione dei nomi delle parti; l’acquirente però può impegnarsi a fornire il nome del soggetto a cui intestare il bene entro un determinato termine (ad esempio il padre che firma il preliminare con l’intento di comprare la casa al figlio);  l’indicazione esatta dell’immobile, con gli estremi catastali;  le condizioni dell’immobile (se ci sono ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi, abitabilità, ecc.);il prezzo di vendita e l’eventuale caparra;termini e modi di pagamento; data del rogito. Non è necessario indicare il nome del notaio che potrà essere comunicato dalla parte interessata entro un termine prefissato (di norma a cura dell’acquirente visto che è questi che normalmente ne sostiene le spese).

Il compromesso deve essere fatto davanti al notaio?

Per la stipula del compromesso non è necessario il notaio. Le parti possono stilare il compromesso e firmarlo con una normale scrittura privata, senza neanche l’obbligo di autenticare le firme.

Il compromesso va registrato?

Il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Ciò va fatto entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.

Il compromesso va trascritto nei pubblici registri?

Il compromesso non deve essere necessariamente trascritto nei pubblici registri immobiliari ma tale formalità è opportuna se si vuol evitare di cadere in truffe. Difatti, se il venditore dovesse impegnarsi a vendere la casa a più persone nello stesso tempo, tra queste prevarrebbe chi per prima ha trascritto il compromesso. In pratica con la trascrizione si evita il rischio che la stessa casa sia ceduta ad altri soggetti prima di firmare il rogito.

La trascrizione serve anche per evitare che la casa venga sottoposta a un successivo pignoramento o ipoteca da parte di uno dei creditori del venditore; anche in tale ipotesi infatti prevarrebbe il futuro acquirente che ha trascritto il compromesso.

La trascrizione del preliminare non prevale nel caso in cui sul bene vengano iscritte, anche successivamente al contratto preliminare, delle ipoteche a garanzia di un funzionamento dell’intervento edilizio. Tale prevalenza dell’ipoteca si riferisce però solo al caso in cui l’acquirente, nel contratto preliminare o in un atto successivo annotato in margine alla trascrizione del preliminare, si sia accollato una quota del debito derivante da questo finanziamento. In questo caso, siccome si presume che il mutuo per l’intervento edilizio vada a vantaggio dell’acquirente, perché verrà utilizzato per terminare la costruzione del palazzo o per ristrutturarlo, sono stati privilegiati gli interessi delle banche.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che le firme sull’atto siano autenticate dal notaio.

Che succede se il compromesso non viene rispettato?

Se, dopo la firma del compromesso, una delle due parti cambia idea e, senza una valida ragione, si rifiuta di stipulare il rogito notarile, le conseguenze possono essere pesanti:

l’altra parte potrà inviargli una diffida ad adempiere e quindi rivolersi al giudice per chiedere che vengano rispettati gli accordi (in tal caso la sentenza, definita “costitutiva” perché fa le veci del rogito notarile e costituisce il diritto di proprietà) e chiedere il risarcimento del danno;  in alternativa – come è preferibile che spesso sia – l’altra parte potrà recedere dal contratto preliminare, chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata al venditore (se è lui che non rispettato gli accordi) oppure trattenere la caparra ricevuta dall’acquirente (Se gli accordi non sono stati rispettati da quest’ultimo) senza possibilità per entrambi di chiedere ulteriori risarcimenti di danni.

Se il compromesso è diverso dal rogito quale prevale?

Abbiamo detto che il compromesso deve indicare gli elementi essenziali del contratto definitivo, ma non è detto che li contenga tutti. A volte poi potrebbe succedere che tra il definitivo e il preliminare vi siano delle diversità come nel caso, ad esempio, in cui nel primo il proprietario si impegni a realizzare dei lavori per rendere l’immobile agibile, mentre nel secondo questa clausola non è riportata; oppure potrebbe succedere che nel preliminare viene prevista anche la vendita di una particella che nel rogito invece non viene indicata. Che succede in tali casi? A dirlo è la sentenza della Cassazione citata in apertura. Il contratto definitivo prevale sul preliminare: pertanto, in caso di diversità tra i due atti, il venditore non può essere considerato inadempiente. La stipula del rogito, infatti, costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti all’accordo a meno che le parti non abbiano manifestato una espressa volontà contraria.

Il preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da quest’ultimo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.

La Cassazione poi ha chiarito che esiste un altro indirizzo secondo cui la stipula del definitivo costituirebbe soltanto l’adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare, con la conseguenza solo quest’ultimo e non il definitivo sarebbe l’unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti e che l’eventuale modifica degli accordi dovrebbe essere accertata in concreto. Tuttavia, ha spiegato il collegio di legittimità questo orientamento è rimasto isolato nel panorama giurisprudenziale e non è condivisibile.

note: [1] Cass. ord. n. 6223/18 del 14.03.2018.

Fonter: laleggepertutti.it

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