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Vendita - Real Estate

VENDITA CASA CON IPOTECA

Immobile con ipoteca per il mutuo: la banca si può opporre alla vendita o alla donazione?

Il fatto che su una casa ci sia un’ipoteca non ne impedisce la possibilità di trasferire il bene a un altro soggetto a titolo di vendita o di donazione. Come detto, infatti, l’ipoteca non risente dei passaggi di proprietà, potendo il creditore agire sul bene a prescindere da chi ne sia l’intestatario. «L’ipoteca segue il bene» si usa dire per descrivere questo fenomeno. Dunque per la banca è assolutamente indifferente che la casa sia del mutuatario, del figlio o di un perfetto sconosciuto: essa potrà ugualmente sottoporla a vendita forzata se il suo credito non viene restituito. Ne consegue che la banca non può vietare la vendita o la donazione dell’immobile ipotecato. Il notaio comunque è tenuto a darne informazione al nuovo titolare, così come l’atto di vendita o di donazione deve riferire dell’esistenza dell’ipoteca.

Se è vero che tale trasferimento non può nuocere i diritti della banca è tuttavia vero, dall’altro lato, che può ledere i diritti dell’acquirente nell’ipotesi che l’intestatario del mutuo non rispetti le scadenze di pagamento delle rate. Questo perché il donatario o l’acquirente dell’immobile acquista la proprietà del bene nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, e dunque gravato da una garanzia reale. In altri termini: laddove il mutuatario venditore o donante si rendesse inadempiente nei confronti della banca, l’acquirente o donatario non potrebbe eccepire che l’immobile è ormai di sua proprietà, ovvero di proprietà di un soggetto non debitore nei confronti dell’istituto di credito, atteso che quest’ultimo conserva il diritto, per tutelare il proprio credito, di intraprendere un’esecuzione forzata avente ad oggetto l’immobile medesimo, indipendentemente dal soggetto che risulta proprietario.

Fonte: laleggepertutti

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VALUTAZIONI IMMOBILIARI

ECCO PERCHÉ SONO COSÌ IMPORTANTI
20 giugno 2018 RESIDENZIALE

Complice il web, che permette a chiunque di stabilire il prezzo e poi affiggere un cartello con la scritta “vendesi”, la valutazione immobiliare è spesso una fase trascurata della compravendita. E invece per la tutela degli investitori è fondamentale che avvenga in maniera accurata e trasparente, come hanno imparato a proprie spese le banche, sulle quali gravano oltre 100 miliardi dei cosiddetti Npl, non performing loans, ovvero crediti inesigibili, spesso dovuti proprio a valutazioni errate.

L’esigenza di creare degli standard

Che si tratti di un privato cittadino o di un grande fondo internazionale, l’intero mercato immobiliare ha bisogno che le valutazioni siano il più accurate possibile. E, almeno in teoria, le norme che potrebbero garantirlo non mancano: basti citare la Direttiva mutui del 2016 o le “Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili” redatte a inizio anno dall’Abi e dalle associazioni di categorie interessate, che pur non essendo obbligatorie per legge hanno stabilito un codice standard utile per tutti i potenziali e numerosi valutatori.

Aumentano i corsi finalizzati alla formazione di valutatori

Proprio perché il mercato immobiliare è sempre più sensibile all’argomento, i corsi che permettono di ottenere la certificazione di valutatore sono in costante crescita: dalla norma Uni 11558:2014 alla certificazione Rics-Registered Valuer alle iniziative di professionisti che, come nel caso della rete Vic (valutatori indipendenti certificati) decidono di consorziarsi.
Tuttavia permangono le cattive abitudini, come quella di offrire perizie a basso costo da parte delle banche, non garantendo così la qualità del lavoro. Ma, come ricorda Sandro Ghirardini, segretario generale dell’associazione dei valutatori indipendenti E-Valutations, «bisognerebbe invece far capire ai clienti che i soldi spesi per la valutazione corretta di mercato non sono buttati. Si tratta in fondo di qualche centinaia di euro, destinati all’acquisto più importante della vita, quello della casa».

di Laura Fabbro

Letto su Immobiliare.it

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REPORT

Tecnocasa, aumentano compravendite ad uso 'investimento'
di G.I. 7 Giugno 2018

L’analisi delle compravendite realizzate nel 2017 dalle agenzie affiliate al Tecnocasa e Tecnorete evidenzia che il 76,2% ha riguardato l’abitazione principale, il 18,0% la casa ad uso investimento ed il 5,8% la casa vacanza. Rispetto al 2016 si registra un leggero aumento della percentuale di acquisti per investimento che passa dal 17,4% all’attuale 18,0%.

Nel 56,7% dei casi a comprare l’abitazione sono persone con un’età compresa tra 18 e 44 anni, si registra poi un 21,3% di acquirenti tra 45 e 54 anni e percentuali in diminuzione al crescere delle fasce di età.

Letto su Monitorimmobiliare.it

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TREND POSITIVO

Mercato Immobiliare residenziale: nel 2017 indicatori positivi
4 giugno 2018 Residenziale

Più compravendite, più famiglie giovani che si possono permettere di acquistare una casa, più soldi impegnati nei mutui. Sono questi i tre dati fondamentali che emergono dal rapporto sull’immobiliare residenziale stilato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi.

L’aumento delle compravendite

Andiamo con ordine e partiamo, appunto, dal mercato delle compravendite di abitazioni. Che in Italia, nel 2017, sono cresciute del 4,9% rispetto all’anno precedente. E si tratta del quarto anno consecutivo con il segno più (nel 2016 la crescita era stata addirittura del 18,6%). A guidare i rialzi di compravendite è Milano (+8,1%), seguita da Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%) e Napoli (+7,4%). A Roma aumento più contenuto (+3%), l’unica grande città a far registrare un segno meno è Bologna (-3,3%).

Più famiglie giovani possono permettersi l’acquisto di una casa

Ma un dato forse ancora più significativo riguarda i giovani. Toccano infatti un massimo storico le famiglie con capofamiglia sotto i 40 anni, non ancora proprietarie di abitazioni, che possono permettersi di acquistare una casa: Agenzia delle Entrate e Abi stimano che siano il 52% del totale, il livello più alto osservato dal 2004 (anno di inizio delle rilevazioni). Nel 2012, momento massimo della crisi, soltanto il 18% delle famiglie giovani poteva permettersi una casa.

Mutui ipotecari in crescita del 9,1%

In perfetta sintonia con la situazione di ripresa del mercato immobiliare, sono in crescita anche i mutui ipotecari erogati. Che nel 2017 hanno toccato quota 32,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto all’anno precedente (+9,1%). Per acquistare un’abitazione il finanziamento medio è di 126mila euro, una cifra che rappresenta poco più del 70% della spesa di acquisto. Il tasso applicato dalle banche è rimasto, in media, quasi invariato (2,38%). Così come la durata del mutuo, che ammonta a quasi 23 anni.

di Giovanni Marrucci

Fonte Immobiliare.it

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REPORT BANCA D'ITALIA

Immobili: Bankitalia, prezzi stabili e domanda in miglioramento (Report)

Prezzi all'insegna della stabilità e una domanda in miglioramento contraddistinguono il mercato delle abitazioni nel primo trimestre del 2018 secondo il sondaggio congiunturale della Banca d'Italia. La quota di agenti immobiliari che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni scende al 25,4% nel primo trimestre dal 28% del trimestre precedente, mentre aumentano i giudizi di stabilità dei prezzi, che salgono al 71% dal 67,8%.

La quota di agenzie che vendono almeno un'abitazione è intorno all'80% (era 83,3%) e le "condizioni di domanda continuano a migliorare", secondo lo studio. Il saldo relativo al numero di potenziali acquirenti aumenta a 10 punti percentuali (da 6).
Circa l'80% dei mutui è finanziato con mutuo ipotecario e il 18% degli agenti indica come causa della decadenza degli incarichi le difficoltà dei potenziali acquirenti nell'ottenere il prestito, una quota che resta "contenuta" dopo aver toccato nel trimestre precedente il livello minimo dall'avvio del sondaggio nel 2009 (15,4%).

Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato degli immobili rimangono "favorevoli, su un orizzonte sia di breve sia di medio termine, seppure in misura lievemente inferiore rispetto al trimestre precedente".

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore rimane "pressochè stabile" (11% nel primo trimestre da 10,6% nel trimestre precedente), come pure i tempi di vendita (7,1 mesi da 7,4). Il motivo principale di cessazione dell'incarico rimane il divario tra
prezzi offerti e domandati e aumenta lievemente la quota di chi attribuisce il motivo dell'interruzione della trattativa a valutazioni giudicate troppo elevate dai potenziali acquirenti (al 56,5% dal 53,2%).

Sul fronte delle locazioni, la percentuale di operatori che dichiara di aver locato almeno un immobile aumenta rispetto al sondaggio precedente (all'88,3%, da 85%). E il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione cresce, pur mantenendosi lievemente negativo (-2 punti percentuali da -6,8).

Fonte: monitorimmobiliare.it

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