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Vendita - Real Estate

REPORT COMPRAVENDITE

Le trattative di vendita si concludono in tempi più brevi grazie ad una domanda più vivace, un’offerta in diminuzione e prezzi più contenuti. E’ quanto emerso da un report del centro studi del Gruppo Tecnocasa che sottolinea come nelle grandi città le tempistiche di vendita sono di 134 giorni contro 141 giorni registrati un anno fa.

In particolare, nei capoluoghi di provincia i tempi di vendita hanno una media di 156 gg contro i 167 gg di un anno fa, mentre nei comuni dell’hinterland delle grandi città hanno fatto registrare 164 gg, restando sostanzialmente invariati rispetto allo scorso anno.

Tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (171 gg), Verona (156 gg) e Genova (154 gg). Le città “più veloci” sono Bologna (97 gg) e Milano (109 gg), proprio le due realtà in cui i prezzi sono cresciuti maggiormente nella prima parte dell’anno.

L’analisi dal 2009 ad oggi, limitata alle grandi città, evidenzia il picco nel 2012, l’anno peggiore per il mercato immobiliare, in cui l’abbondante offerta e le banche più refrattarie ad erogare il credito dilatarono al massimo le tempistiche necessarie per chiudere le trattative immobiliari. Nel 2018 siamo vicini ai livelli del 2009, quando la crisi immobiliare era agli inizi.

articolo letto su Monitorimmobiliare.it

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NUDA PROPRIETA'

aumenta l’offerta di immobili sul mercato
di J.B. 31 Ottobre 2018

Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2017 le compravendite di nuda proprietà sono state 24.021, con una crescita dell’ 1,3% rispetto all’anno precedente. Un tasso di crescita decisamente inferiore rispetto a quello registrato sulle compravendite di piena proprietà che sono, invece, aumentate del 4,9%.

L’acquisto della nuda proprietà ha avuto un buon riscontro negli anni del boom del mercato immobiliare, quando i prezzi della piena proprietà erano molto elevati e questa formula consentiva l’acquisto di un’abitazione a prezzi più bassi di quelli di mercato. Chi acquista la nuda proprietà ha uno sconto importante, inversamente proporzionale all’età del venditore.

Con la crisi del mercato immobiliare e un calo dei prezzi, intorno al 40% dal 2007 ad oggi, è più conveniente acquistare l'intera proprietà dell'immobile, potendone così disporre liberamente.
A vendere la nuda proprietà sono prevalentemente persone anziane che necessitano di denaro ma desiderano allo stesso tempo mantenere il godimento della propria abitazione. L’acquirente di nuda proprietà quasi sempre agisce con un’ottica di investimento a lungo termine, approfittando del prezzo più basso e della possibilità di avere un risparmio.

L’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato un’analisi sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel primo semestre del 2018 dalle agenzie affiliate.

Il campione esaminato evidenzia che il 79,5% degli acquisti di questo tipo è finalizzato all’investimento a lungo termine e il 20,5% riguarda l’abitazione principale. Nel 2017 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 72,7%.

Gli acquirenti hanno un’età compresa tra 45 e 54 anni nel 27,3% dei casi, tra 55 e 64 anni nel 23,6% dei casi e tra 35 e 44 anni nel 21,8% dei casi. I proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 73,8% dei casi.

L’analisi punta poi l’obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (79,1%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa; nel 18,6% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Emerge inoltre che le tipologie maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 38,5% delle preferenze seguiti dai bilocali con il 32,7% delle scelte.

Fonte: Monitorimmobiliare.it

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VENDITA CON RISERVA DI PROPRIETà

Come previsto dal codice civile, con la «vendita con riserva di proprietà» il venditoreconsente all’acquirente di pagare il prezzo dell’immobile a rate, secondo il tasso di interesse convenuto in contratto proprio come avviene con un finanziamento della banca. Nello stesso tempo gli dà la possibilità di prendere possesso della casa e di abitarla sin dal rogito. Tuttavia la proprietà dell’immobile non si trasferisce subito, ma solo al versamento dell’ultima rata concordata (il che potrebbe voler dire dopo diversi anni). In questo modo, qualora l’acquirente dovesse smettere di pagare, il venditore non ha bisogno di lunghe e costose cause per ritornare proprietario della casa, poiché questa è sempre rimasta a lui intestata.

Vantaggi per il venditore

Il vantaggio per il venditore è quello di trovare un acquirente senza difficoltà e con la garanzia di un reddito fisso e costante. Nello stesso tempo, in caso di morosità, questi non ha bisogno di ricorrere al tribunale per ottenere la risoluzione del contratto (fatta salva la procedura per il rilascio dell’abitazione in caso di ostruzionismo, eventualmente con l’ufficiale giudiziario e l’ausilio della forza pubblica). Inoltre è sufficiente un solo atto notarile; non c’è quindi bisogno di un secondo rogito per il trasferimento della proprietà.

La struttura è simile a quella di un leasing, contratto col quale si concede in affitto un bene con la possibilità, dopo un certo periodo di tempo, di divenirne proprietari (pagando il prezzo del riscatto) o di recedere dal contratto.

Vantaggi per l’acquirente

I vantaggi per l’acquirente sono ancora più evidenti: non ha necessità di procurarsi un capitale iniziale, né un mutuo bancario; può avere subito una casa da abitare e, pur non essendone proprietario (e, quindi, non potendola né vendere né dare in ipoteca), la può utilizzare secondo i propri scopi. Non solo: eventuali creditori non potrebbero pignorargli l’immobile atteso che questi, se non corrisponde l’ultima rata, non ne diviene titolare.

Obblighi del venditore

Con il contratto di vendita con riserva di proprietà, il venditore:

concede all’acquirente la possibilità di pagare l’immobile a rate mensili, parametrate in base al prezzo di vendita e spalmate su un arco temporale concordato in contratto. Insieme alla rata viene convenuto un tasso di interesse (che deve essere indicato per iscritto e che non può essere ovviamente usurario);consente all’acquirente, già al pagamento della prima rata, di abitare all’interno della casa, di prenderne possesso e di utilizzarla secondo le proprie esigenze;trasferisce la proprietà della casa solo al pagamento dell’ultima rata. In buona sostanza, l’acquirente diventa proprietario dell’immobile solo una volta corrisposto tutto il prezzo, alle scadenze e con gli interessi convenuti. In caso di mancato pagamento anche di una sola rata, il contratto si scioglie e il venditore non ha necessità di rientrare nella titolarità del bene, perché questa è sempre rimasta sua. Il passaggio di proprietà, infatti, si compie solo con il versamento dell’ultima rata.

Obblighi dell’acquirente

L’acquirente, poiché entra in possesso di un immobile non proprio, è tenuto a usarlo rispettandone la destinazione d’uso, senza apportare modifiche, curandolo secondo la diligenza del buon padre di famiglia e provvedendo alle spese di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria resta a carico del venditore.

Poiché il proprietario dell’appartamento resta il venditore, questi mantiene anche lo status di condomino ed è pertanto tenuto a pagare il condominio. In contratto, però, si può prevedere il diritto di chiedere il rimborso all’acquirente delle somme corrisposte all’amministratore.

Accordi aggiuntivi

Il contratto può poi prevedere ulteriori clausole “personalizzate” come ad esempio il diritto dell’acquirente di recedere dall’accordo dopo un certo periodo, consentendo al venditore di incamerare le rate sino ad allora trattenute.

Svantaggi di acquistare una casa senza mutuo

Il meccanismo che abbiamo appena descritto comporta degli svantaggi difficilmente superabili. Il primo di questi è che eventuali debiti contratti dal venditore ricadono sull’acquirente. Poiché la proprietà si trasferisce solo una volta pagata l’ultima rata, fino a quel momento i creditori del venditore possono sempre pignorare l’immobile o iscrivervi ipoteca; il che frustrerebbe l’investimento del compratore che non avrebbe possibilità di difendersi e di opporre il proprio contratto benché anteriore.

Un altro problema della vendita con riserva di proprietà è che non consente al venditore di ottenere una liquidità immediata mentre spesso chi vende lo fa per comprare un’altra casa, necessitando quindi di una somma di denaro; difficilmente potrebbe, quindi, accettare un pagamento rateizzato nel tempo. Per superare questo problema si prevede spesso l’intervento, nell’operazione, di una società di leasing che, dopo aver acquistato l’immobile dal venditore, accetta poi di concederlo in locazione finanziaria all’interessato all’acquisto.

Negli altri Stati è possibile acquistare casa senza mutuo

In molti ordinamenti è prevista la vendita con riserva di proprietà. Nel settore immobiliare è particolarmente diffusa negli Stati Uniti dove l’acquisto della casa senza mutuo si chiama «land contract» o «contract for deed»: si tratta di una forma contrattuale in forte crescita per via della recente crisi dei mutui.

letto su laleggepertutti.it

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IMMOBILI COMMERCIALI

MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE: VENDITE STABILI NEL 2018

Il mercato immobiliare commerciale si evidenzia stabile e forte in questo 2018: stando a quanto messo in luce in un articolo de Il Sole 24 Ore il settore retail nel nostro Paese conferma volumi di investimenti in linea con quanto era stato rilevato lo scorso anno. Nel 2017 i contratti di vendita su questo fronte avevano collezionato 1,2 miliardi di euro, per un giro d’affari superiore del 60% rispetto alla media semestrale.

Italia: una domanda sempre più selettiva

Nel corso degli ultimi anni, però, le richieste da parte dei compratori si sono trasformate in maniera profonda; la domanda oggi, come sottolinea Cristina Zanzottera dell’Ufficio Ricerca di BNP Paribas Real Estate Italy, si è fatta più selettiva, con investitori – specialmente stranieri – attenti nel mettere a budget la cifra giusta considerando gli asset economici in costante evoluzione. A dimostrazione di ciò basti pensare al caso di Starbucks che ha scelto Milano per aprire il suo primo store nel nostro Paese, come a breve faranno anche NBA e Uniqlo.

Europa: acquisti variabili da Paese a Paese

In linea di massima l’Eurozona ha mantenuto un buon livello di vendite al dettaglio in campo commerciale, con investimenti nel settore retail pari a 58 miliardi nel primo trimestre del 2018. Entrando maggiormente nel dettaglio, ottime performance sono state messe in luce dalla Francia con un aumento delle transazioni, mentre Germania e Regno Unito hanno visto una leggera contrazione.
Tenendo in considerazione i dati, gli esperti si dichiarano ancora cauti rispetto al futuro del comparto Retaile commerciale, che si dovrà confrontare con un avvento sempre maggiore degli acquisti online e degli e-commerce.

di Francesca Lauritano

letto su Immobiliare.it

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CORTINA LA PIU' CARA

IN VENETO CORTINA RIMANE LA PIÙ CARA PER LE ABITAZIONI TURISTICHE
16 ottobre 2018 VACANZE E SECONDE CASE

È ancora un buon momento per comprare, ma per quanto riguarda i prezzi siamo ancora lontanissimi dalla situazione pre-crisi. È questo, in sintesi, il quadro che sta vivendo il settore immobiliare italiano, anche e soprattutto nel segmento delle case vacanza.

La cifra media per l’acquisto di un’abitazione turistica in Italia si attesta nel 2018 a 2.173 euro al metro quadro.
Un dato reso noto nel corso della recente presentazione, avvenuta a Cortina d’Ampezzo, di una ricerca dell’Osservatorio Immobiliare Turistico di Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), che si è soffermato in particolare sull’andamento del mercato in Veneto.
In questa regione le transazioni continuano a stazionare in territorio positivo, ma i prezzi faticano a risalire: in particolare i valori delle abitazioni turistiche venete hanno fatto registrare una flessione del 2% (-2,5% il dato nazionale) su base annuale, valore in linea con quanto già registrato nel 2017.
È invece positivo il saldo delle compravendite, aumentate in un anno di circa il 3,5%.

I valori più alti della regione si registrano a Cortina d’Ampezzo, che si piazza al sesto posto a livello nazionale nella classifica dei prezzi massimi degli appartamenti con i suoi 10.800 euro al metro quadro.
Cortina è invece terza in un’altra speciale classifica, quella di tutte le località italiane di montagna più care alle spalle di Madonna di Campiglio e Courmayeur. I costi calano se ci spostiamo sul litorale, dove Jesolo guarda tutti dall’alto con i suoi 4.200 euro al metro quadro per le nuove costruzioni. Subito dietro Albarella, in provincia di Rovigo, con 4.100 euro/mq.

di Giovanni Marrucci

letto su immobiliare.it

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