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Affitti - Locazioni

ABUSIVISMO

Niente residenza né utenze a chi occupa un immobile abusivamente.

Il DL 47/2014, cosiddetto Piano Casa, ha introdotto un’importante novità nella lotta contro l’abusivismo, prescrivendo che "chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza nè l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge". In precedenza, infatti, gli abusivi potevano ottenere la residenza nell’immobile detenuto senza titolo pur in presenza di un procedimento penale. Dal 2014 è dunque necessaria, quando si fa richiesta di residenza, allegare la documentazione che attesti il titolo di occupazione legittima di un alloggio.

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NON SI PAGA IMU E TASI

Se l’immobile è occupato abusivamente, il proprietario è esentato dal versamento di Imu e Tasi.

Per il proprietario di un immobile occupato abusivamente è prevista l’esenzione dalle tasse sulla casa Imu e Tasi. Il chiarimento arriva dalla Commissione tributaria provinciale di Roma, in seguito a due casi di ricorso sostenuti da una società che si era vista contestare dal Comune della Capitale la fondatezza della domanda di restituzione delle due imposte indebitamente versate.

Con le sentenze n. 25506 del 20 novembre 2017 e 26532 del 7 dicembre 2017, la Commissione stabilisce che il proprietario di un immobile occupato in maniera abusiva non deve corrispondere l’Imposta Municipale Unica e la Tassa sui servizi indivisibili, dal momento che si trova nella condizione di non poter disporre dell'effettivo possesso dell'immobile, presupposto impositivo fondamentale richiesto per entrambe le imposte ai sensi della L. 147/2013, art. 1 co. 669 istitutiva dell’IUC (Imposta Unica Comunale, composta anche dalla Tasi).

Nel primo caso (sentenza n. 25506 del 20 novembre 2017) i giudici hanno accolto il ricorso della società che si era vista negare il rimborso della Tasi dal Comune di Roma, dovuta per la proprietà di un immobile occupato abusivamente da soggetti che vi si erano stabiliti senza il consenso della società proprietaria, ma con la residenza certificata dal Comune stesso nonostante le numerose denunce sporte nel tempo e l’esistenza di un decreto giudiziario di sequestro. Il ricorso era motivato, dunque, dalla mancanza del presupposto impositivo per il suo versamento, ovvero il possesso o la detenzione dell’immobile. Secondo il Comune l'imposta andava invece pagata perché, nonostante l'occupazione abusiva, la proprietaria conservava il possesso dell'immobile. La Commissione, accogliendo il ricorso, ha chiarito la necessità che “il possessore (o il detentore) abbia la possibilità di ripristinare il rapporto materiale con la cosa quando lo voglia, con la conseguenza che qualora tale possibilità non risulti, il solo elemento intenzionale non è sufficiente per la conservazione del possesso (o della detenzione), che si perde nel momento in cui è venuta meno l’effettiva disponibilità del bene”.

Il secondo caso (sentenza n. 26532 del 7 dicembre 2017) si riferisce al versamento dell’Imposta Municipale Unica. La Commissione, come nel caso precedente, osserva che il presupposto dell’imposta è il possesso del bene, tanto che l’Imu dovuta è commisurata al periodo di possesso; nel caso in esame la società è proprietaria dell’immobile, ma non ne detiene il possesso in quanto illegittimamente occupato da terzi.

Il Comune dovrà pertanto rimborsare le somme già versate, anche al fine di rispettare i principi di eguaglianza e di capacità contributiva che, altrimenti, risulterebbero violati.

articolo letto su blogaffitto.it

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risoluzione di un contratto

Rescissione del contratto e risoluzione, nullità o annullamento

Spesso si parla di rescissione quando si vuol intendere l’annullamento o la risoluzionedel contratto. Invece si tratta di situazioni completamente diverse.

Ad esempio la risoluzione del contratto si può chiedere solo quando:

una parte è inadempiente nei confronti dell’altra, ossia non ha eseguito la propria prestazione;la prestazione è diventata impossibile: ad esempio la consegna di un quadro da parte di un pittore deceduto poco dopo l’incarico;la prestazione è diventata eccessivamente onerosa (leggi Risoluzione del contratto per eccessiva onerosità).

Invece un contratto si dice nullo quando mancano gli elementi essenziali (ad esempio non si è stabilito il prezzo di una vendita o l’oggetto della stessa), quando è contrario al buon costume (ad esempio il contratto tra una prostituta e il suo cliente) quando è contrario all’ordine pubblico (ad esempio lo spaccio di droga o di armi). In questi casi i contratto non ha effetti e può essere dichiarato nulla dal giudice senza termini di scadenza.

Infine un contratto si dice annullabile quando il consenso delle parti si è formato in modo viziato ossia per errore su un elemento determinate del contratto; dolo della controparte; violenza della controparte o di un terzo.

Quando si può chiedere la rescissione del contratto?

La rescissione si può chiedere in due casi:

-quando le condizioni inique sono state accettate per la necessità, nota alla controparte, di salvare sé o altri dal pericolo attuale di un danno grave alla persona. È questa la soluzione offerta dall’ordinamento per casi (in verità piuttosto improbabili) come quelli sopra descritti. Il giudice – stabilisce il codice civile – nel pronunciare la sentenza di scioglimento del contratto può comunque assegnare un equo compenso all’altra parte (quella che ha eseguito la prestazione chiedendo un compenso iniquo) per l’opera da lui prestata. Così, ad esempio, l’autista dell’autoambulanza riceverà il prezzo normale di una corsa;
-quando le condizioni inique siano state accettate da una parte perché spinta da unostato di bisogno del quale l’altra ha approfittato per trarne un vantaggio. In questo caso si parla di rescissione per lesione. Tuttavia, non ogni disparità tra le prestazioni consente di ottenere la rescissione del contratto. L’azione è infatti consentito solo quando il valore di una prestazione supera di oltre la metà il valore dell’altra.

Riassumendo, si può chiedere la rescissione del contratto concluso a condizioni inique per sopperire a:
-uno stato di pericolo purché: a) grave, b) attuale, c) noto alla controparte;
-stato di bisogno purché noto alla controparte.

L’azione di rescissione si prescrive entro un anno dalla conclusione del contratto.

Come funziona la rescissione di un contratto?

Come detto la rescissione consente di sciogliersi da un contratto concluso a condizioni inique, ossia non eque. Per chiedere la rescissione bisogna armarsi di avvocato e intraprendere una causa. La causa va iniziata entro un anno dalla conclusione del contratto stesso. Scopo della causa è riottenere indietro la propria prestazione pagata a caro prezzo. Chiaramente l’attore dovrà dimostrare le condizioni dello stato di bisogno o di pericolo e l’iniquità della prestazione. Come vedremo a breve

Si può evitare la rescissione offrendo al contraente penalizzato che ha intrapreso l’azione una modificazione del contratto sufficiente a riportarlo a condizioni eque e, quindi, riducendo le proprie pretese.

articolo letto su laleggepertutti.it

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CLAUSOLE VESSATORIE NELLA LOCAZIONE

Clausole vessatorie contratto di locazione, quali sono e come evitarle

In un contratto di locazione possono essere presenti anche le cosiddette "clausole vessatorie". Vediamo quando bisogna fare attenzione e cosa dicono le norme in materia.

In un contratto di locazione si definiscono vessatorie le clausole che stabiliscono limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospendere l’esecuzione in favore di chi le ha predisposte, sanciscono a carico dell’altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni, tacita proroga o rinnovazione del contratto, oltre alle clausole compromissorie e quelle che impongono deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria.

Nel caso in cui un contratto di locazione sia predisposto da una delle parti (solitamente il locatore) e sottoscritto per adesione dall’altra (solitamente il conduttore) l’art. 1341 c.c. sanziona con la nullità la clausola vessatoria non specificamente approvata per iscritto dal sottoscrivente. Se le parti del contratto di locazione sono un consumatore e un professionista a disciplinare il tutto è il Codice del Consumo.

La giurisprudenza ritiene vessatorie:

la clausola che pone a carico del conduttore le riparazioni di cui agli artt. 157 e 1609 c.c. e degli impianti tutti, trasferendo l’obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto a totale carico del conduttore (Cass. n. 2555/1971);la clausola che pone a carico del conduttore l’obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. n. 11703/2002);la clausola che stabilisce la risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (Cass. n. 446/2011).

La giurisprudenza non ritiene vessatorie:

la clausola contenente il divieto di sublocazione (Cass. n. 337/1979);la clausola che prevede l’adeguamento del canone all’indice del costo della vita quando la legge non ponga limiti all’aggiornamento del canone stesso (Cass. n. 2097/1985);la clausola che subordina la possibilità del mutamento di destinazione della cosa locata al permesso scritto del locatore e anzi, la violazione dell’uso del bene locato costituisce grave inadempimento che legittima la risoluzione (Cass. n. 265/1989);la clausola che esclude la corresponsione al conduttore di un’indennità per i miglioramenti dallo stesso effettuati, in quanto non comportante alcuna limitazione di responsabilità né della facoltà di proporre eccezioni ma operante unicamente sul piano sostanziale, legittimamente derogando all'art. 1592 c.c. (Cass. n. 10425/2002);la clausola che pone a carico del conduttore le spese normalmente gravanti sul locatore, comprese quelle dovute a vetustà, forza maggiore e uso pattuito (Cass. n.15592/2007).

Articolo visto su
Le clausole vessatorie nel contratto di locazione (Studio cataldi)
e ripubblicato su Idealista.it

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SUBAFFITTO

Subaffitto di tutto l’appartamento

L’inquilino che ha preso in affitto un appartamento può decidere di subaffittarlo a un’altra persona a condizione che il contratto di locazione da lui firmato con il proprietario dell’immobile gli conceda tale potere. Vi deve essere cioè una clausola che preveda espressamente la possibilità della sublocazione.
In assenza però, niente panico: è sempre possibile accordarsi successivamente, purché ciò avvenga per iscritto e in modo espresso.

Se il locatore non ha mai acconsentito al subaffitto e ciò nonostante dovesse accorgersi che nel proprio appartamento vivono persone diverse da quella a cui ha affittatopuò rivolgersi al giudice per sfrattarle, ossia per chiedere la risoluzione del contratto.

Subaffitto di una sola stanza

Diverso è il caso del subaffitto di una o più stanze. In questo caso è possibile sublocare una camera a un’altra persona anche se tale possibilità non è stata espressamente indicata nell’originario contratto di locazione, ma a condizione di informare di ciò – con raccomanda a.r. – il padrone di casa. In pratica, è sempre consentito all’inquilino consentire, all’interno dell’appartamento, l’ingresso ad altre persone che gli paghino un canone. Il suo unico obbligo è quello di comunicarlo di volta in volta al locatore, specificando il nome e il cognome del nuovo inquilino.

Che succede alla scadenza del contratto di affitto?

Se scade il contratto di affitto principale, quello di subaffitto si scioglie automaticamente, anche se la sua durata era superiore.
Immaginiamo, ad esempio, che Mario affitti casa a Giovanni per otto anni e che Giovanni, alla fine del terzo anno, la subaffitti a Luca per otto anni; alla scadenza del contratto di affitto tra Mario e Giovanni, cesserà anche quello tra Giovanni e Luca benché dovrebbe durare per altri cinque.

Letto su laleggepertutti.it

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