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Affitti - Locazioni

INQUILINO NON TIENE CONTO DELLA RACCOMANDATA DI SFRATTO

Raccomandata ignorata: la notifica è valida?

L’abbiamo appena accennato: anche se l’inquilino ignora la raccomandata di sfratto, la notifica della lettera è valida, cioè non perde i suoi effetti legali. Il conduttore, infatti, può rifiutarsi di ritirare la raccomandata dalle mani del postino oppure far finta di non avere mai visto l’avviso di giacenza e, quindi, di non ritirarlo presso l’ufficio postale competente indicato nell’avviso lasciato dal postino. In entrambi i casi, però, è come se avesse accettato la lettera. Anche quando questa torna nelle mani del mittente.

Il Codice civile, infatti, stabilisce che nel momento in cui la raccomandata arriva al domicilio del destinatario scatta la presunzione di conoscenza e, quindi, la lettera produce tutti gli effetti legali del caso, a meno che si dimostri l’impossibilità di ritirarla. Qui, però, si parla di un inquilino che ignora la raccomandata di sfratto, cioè di una persona che, pur sapendo dell’esistenza della lettera, fa finta che non sia mai arrivata. Scelta altamente sconsigliata perché in questo modo non potrà mai contestare il suo contenuto.

Raccomandata ignorata: se in casa non c’è nessuno

Poniamo il caso che l’inquilino voglia fare il furbo in un altro modo e si trasferisca da un amico per evitare di essere rintracciato nel momento in cui il postino viene a consegnare la raccomandata di sfratto. Succederà che l’impiegato delle Poste suonerà al citofono e non avrà alcuna risposta. In questo caso, lascerà l’avviso di giacenza e l’indirizzo dell’ufficio postale in cui ritirare la lettera entro 1 mese. Trascorso questo tempo, la raccomandata tornerà al mittente. Tuttavia, come abbiamo spiegato, gli effetti legali rimangono perché la notifica della consegna sarà comunque valida.

Raccomandata ignorata: i tempi per riavere l’immobile

Pazienza. Te ne occorrerà tanta per riavere il tuo immobile se l’inquilino ignora la raccomandata di sfratto. La burocrazia, lo sappiamo, ha i suoi tempi. Lunghi, purtroppo. Vediamo quali sono.

Come abbiamo detto poco fa, c’è innanzitutto 1 mese di tempo per sperare che l’inquilino si degni di passare in Posta a ritirare la raccomandata con in mano l’avviso di giacenza lasciato dal postino. Giunti al termine della compiuta giacenza, ci sarà da fare l’atto di sfratto con la citazione e la data di udienza per la convalida. Si presume sempre che l’inquilino ignori anche questa comunicazione. E così passa un altro mese. E siamo già a 2.

Passaggio successivo: l’iscrizione a ruolo dello sfratto, che comporta anche il pagamento di contributi unificati a carico del proprietario, cioè a tuo carico. L’importo varia a seconda della causa. Se il tuo problema è che l’inquilino è moroso, il valore si calcola sommando i canoni non pagati. Quindi se, ad esempio, non hai ricevuto un affitto mensile di 400 euro per 5 mesi, il valore della causa sarà di 2.000 euro.

Arriviamo così all’udienza di convalida. Qui possono succedere diverse cose:

che l’inquilino abbia ignorato per l’ennesima volta gli atti che gli arrivano a casa e non si presenti in tribunale oppure che si presenti ma non faccia opposizione. In questo caso, il giudice stabilisce la data dello sfratto;che l’inquilino si presenti e faccia opposizione. In questo caso, dovrai accettare un tentativo di conciliazione. Se l’accordo non c’è si torna dal giudice, il quale può stabilire una data di sfratto oppure decidere di rimettere il tutto nelle mani di un giudice ordinario. Altre lungaggini ed altri costi;che l’inquilino si presenti e chieda il termine di grazia perché afferma di non riuscire a pagare subito l’affitto dovuto: 90 giorni (cioè altri tre mesi) per saldare i canoni rimasti indietro.

In quest’ultimo caso, arriveremo già ad almeno 5 mesi da quando l’inquilino ha ignorato la raccomandata di sfratto.

Ma anche se l’inquilino non si presenta ed il giudice stabilisce lo sfratto, questo non potrà avvenire prima che sia trascorso un altro mese dall’udienza di convalida. Dopodiché, ci sono 10 giorni per notificare l’atto di precetto. Se l’inquilino ignora la raccomandata, avrà un altro mese di tempo per ritirarla presso l’ufficio postale. Lo stesso tempo trascorrerà se l’inquilino non ritira il preavviso di sfratto notificato dall’Ufficiale giudiziario. Alla fine di tutto questo percorso ti potrai recare insieme all’Ufficiale giudiziario (previa prenotazione della data) e ad un fabbro per smontare la serratura e sostituirla con una nuova. Fino a quel momento, l’inquilino avrà avuto la possibilità di vivere in quell’appartamento per non meno di 6 mesi senza sganciare un euro.

Finita qui? Nemmeno per sogno. In qualità di proprietario, verrai nominato custode dei beniche l’inquilino ha lasciato nella casa. Il che ti costringerà a presentare un’istanza al giudice per liberarti della roba che non è tua vendendola o regalandola a chi ti pare.

Fonte: laleggepertutti.it

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LOCAZIONI BREVI - MULTE AI TRASGRESSORI -

AFFITTI CASE VACANZE ONLINE: CODICE IDENTIFICATIVO PER TUTTE LE STRUTTURE

Risale a giugno l’annuncio del ministro del Turismo Gian Marco Centinaio sugli affitti online di case vacanza: «Basta praterie, si cambia.» In attesa di un provvedimento del Governo, alcune regioni stanno già sperimentando quella che dovrebbe diventare la norma anche a livello nazionale, ovvero l’obbligo di inserire un codice identificativo per gli appartamenti affittati tramite piattaforme web.

Dalla Sardegna al Veneto, ecco le regioni che hanno già legiferato in merito

Nell’ottica di inasprire i controlli sui “furbetti”, Sardegna, Lombardia, Veneto, Lazio e Piemonte hanno introdotto nuove regole per contrastare i pagamenti in nero. In Sardegna l’obbligo per le strutture ricettive di pubblicare lo Iun, Identificativo univoco numerico, in tutti gli annunci è stato esteso anche agli appartamenti privati. Già in vigore il codice identificativo per gli alloggi a uso turistico anche nel Lazio, mentre in Piemonte la procedura è stata sospesa. In Lombardia a partire da settembre sarebbe dovuto diventare effettivo per tutte le strutture ricettive extralberghiere il «Cir», Codice identificativo regionale, che però è stato posticipato a novembre. Infine c’è il Veneto, dove entro la fine dell’anno sarà operativo un regolamento specifico per contrastare il fenomeno dell’abusivismo, purtroppo ancora frequente specie nelle località più turistiche come Venezia e Verona.

Multe fino a 100mila euro per i trasgressori

La norma approvata dal Governo Gentiloni prevede la cedolare al 21% a chi affitta per meno di trenta giorni tramite intermediari immobiliari, quindi sia agenzie sia portali. Muovendosi verso un suo superamento, l’esecutivo attuale ha deciso di imporre a tutte le strutture ricettive un codice identificativo: per chi non lo utilizzerà scatteranno multe fino a 100mila euro. Il progetto sembra convincere le principali piattaforme di affitti online, purché il codice sia gestito da un portale nazionale in modo da semplificare la vita a chi desidera affittare una casa per brevi periodi. Dello stesso parere anche Giorgio Palmucci, presidente di Associazione Italiana Confindustria Alberghi: «Con le strutture extralberghiere non c’è nessuna guerra, sono convinto che ci sia spazio per tutti ma non ci deve essere concorrenza sleale». Un modello che i nostri ministri potrebbero imitare? Quello del Portogallo, dove il codice si ottiene nel momento stesso dell’inserimento dell’annuncio sulla piattaforma, collegata alla pagina dell’amministrazione pubblica.

di Laura Fabbro

letto su immobiliare.it

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RINNOVO CONTRATTI 3+2

Come spesso avviene è stata la giurisprudenza a fornire una strada interpretativa. Con sentenza del 28 giugno 2008, infatti, la sez. VIII del Tribunale di Torino ha affrontato la questione approfonditamente e restituito un valido responso ai nostri fini.

Non si tratta di una sentenza dell’autorevole Corte di Cassazione, e dobbiamo rimarcare che esiste anche un indirizzo differente (es. sentenza Tribunale di Bologna 7 settembre 2009, n. 3151), tuttavia le motivazioni fornite sono pienamente convincenti, tanto che di seguito le analizzeremo.

Innanzitutto la sentenza affronta tutte le possibili risposte alla domanda “per quanti anni si rinnova il contratto 3+2 alla seconda scadenza?”, mettendole in fila:

a) di altri 3 anni + 2 (sequenza: 3+2+3+2+3+2 e così via);

b) di altri 2 anni (sequenza: 3+2+2+2+2+2 e così via;

c) di altri 3 anni (sequenza: 3+2+3+3+3+3 e così via).

La sentenza fornisce in seguito le motivazioni per cui la risposta da ritenersi corretta sia la c).

In primo luogo l’art. 2 comma 5 L. 431/98 prevede che la durata del contratto in questione sia non inferiore a 3 anni, e che la proroga di diritto di 2 anni si verifichi solo alla prima scadenza (sempre che le parti non decidano di accordarsi per un rinnovo della stessa durata iniziale).

Ciò significa che il rinnovo biennale vada circoscritto alla sola prima scadenza e non possa operare alle successive, quando invece andrà rispettata la durata minima triennale. In definitiva sarà questa la sequenza delle durate: 3+2+3+3+3 e così via.

Vanno dunque scartate le altre possibili risposte (che purtroppo nella pratica vengono spesso fornite, in particolare la b), essendo in contrasto con il contenuto della norma.

Ma cosa avverrà nei casi (piuttosto numerosi) di allungamento della prima durata contrattuale, ad esempio nel caso di 4+2?

Semplice: si applicherà il medesimo principio, quindi il rinnovo dalla seconda scadenza in poi ricalcherà quello della prima durata contrattuale, definita concordemente tra le parti (sequenza dell’esempio: 4+2+4+4+4 e così via).

Cosa avviene alle scadenze del contratto 3+2: una sintesi

In definitiva questi i vari passaggi che possiamo ricostruire con riferimento al contratto 3+2 e alle sue varie scadenze (riportiamo dalla sentenza):

- il contratto di locazione delineato dai commi 3-5 dell’art. 2 L. 431/98 ha durata triennale, o comunque “non inferiore ai tre anni”;

- alla scadenza del primo triennio, o comunque del primo periodo, le parti possono concordare un rinnovo contrattuale per la stessa durata (ipotesi ammessa dalla presenza dell’inciso “ove le parti non concordino sul rinnovo”); salva la facoltà per il locatore di esercitare il diniego di rinnovo alle condizioni dell’art. 3 (che elenca alcune motivazioni tassative);

- qualora le parti non concordino sul rinnovo ovvero il locatore non eserciti il diniego di rinnovo, opera la proroga biennale che, quindi, si configura quale meccanismo di tutela a favore del conduttore, il quale in tal modo, da un lato, è avvertito del fatto che il locatore presumibilmente non intenderà “rinnovare” il contratto alla scadenza biennale e, dall’altro lato, ha un congruo periodo di tempo (due anni) per ricercare una nuova soluzione abitativa;

- al termine del biennio di proroga le parti possono attivare “la procedura per il rinnovo a nuove condizioni” o “la rinuncia al rinnovo del contratto”, vale a dire la disdetta dello stesso;

- in assenza di una delle due predette iniziative, che sono vincolate alla forma scritta (“lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”), il contratto “è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”, vale a dire uguale canone e durata pari a quella originariamente pattuita nella misura “non inferiore ai tre anni”.

Fonte: blogaffitto.it

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CONTRATTO AFFITTO NON REGISTRATO

Conseguenze fiscali della mancata registrazione dell’affitto

Il contratto di locazione deve essere registrato a cura del locatore entro i trenta giorni successivi alla sua stipulazione o alla sua decorrenza se di data anteriore con obbligo di darne successiva comunicazione all’inquilino. Sebbene l’onere di registrazione spetti al proprietario, in caso di mancata registrazione del contratto di locazione, l’Agenzia delle Entrate può alternativamente agire per il recupero dell’imposta di registro non versata nei confronti sia del locatore sia dell’inquilino. Ciò in quanto il proprietario e l’inquilino sono obbligati in solido al pagamento dell’imposta di registro di fronte all’Agenzia delle Entrate.

Denuncia per la mancata registrazione dell’affitto

In conclusione conviene sempre per l’inquilino denunciare la mancata registrazione del contratto di locazione poiché, in caso contrario, viene ritenuto complice assieme al locatore di evasione fiscale per la stipula di un contratto in nero. La denuncia può essere fatta non solo dall’inquilino ma anche da terze persone che siano venute a conoscenza della mancata registrazione di un contratto di locazione (si pensi, ad esempio, agli altri condomini di un edificio condominiale in cui un proprietario concede in affitto la sua unità immobiliare).

La denuncia all’Agenzia delle Entrate può essere fatta anche anonimamente ma, in questo specifico caso, l’Agenzia delle Entrate si riserva il diritto se procedere o meno ad eventuali accertamenti. La denuncia può essere inoltrata anche alla Guardia di Finanza ma solo se firmata da colui che ha inteso presentarla. In entrambi i casi, al fine di dimostrare la mancata registrazione di un contratto di locazione, la denuncia deve essere accompagnata da una copia del contratto e da qualsiasi documento che attesti il pagamento dei canoni di locazione e delle spese di acqua, luce e gas da parte dell’inquilino, come ad esempio un bonifico bancario.

Ravvedimento operoso e tardiva registrazione dell’affitto

Spesso la mancata registrazione del contratto di locazione non è voluta ma causata da una semplice dimenticanza del locatore. In questo caso è possibile sanare la violazione provvedendo all’immediata registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate e pagando una sanzione ridotta che varia in base al momento in cui ci si attiva rispetto alla naturale scadenza dell’obbligo (trenta giorni successivi alla stipulazione del contratto o alla sua decorrenza se di data anteriore). Questa procedura è definita ravvedimento operoso e comporta l’applicazione della sanzione ridotta nella misura del 12% se ci si attiva per la registrazione del contratto di locazione entro novanta giorni dalla sua stipulazione.

Oltre il novantesimo giorno ma entro l’anno dall’avvenuta sottoscrizione del contratto di locazione si applica la sanzione ridotta del 15% e quella del 120% dell’imposta di registro dovuta qualora, al contrario, si superi l’anno. In caso di registrazione tardiva del contratto di locazione i suoi effetti giuridici si producono con efficacia retroattiva cioè con decorrenza dalla data della sua stipula. Ciò significa che tutti gli accordi intercorsi tra le parti sono fatti salvi in quanto la tardiva registrazione del contratto sana la nullità. Lo scopo è infatti duplice e consiste da un lato nel mantenere fermi gli effetti negoziali voluti dalle parti e dall’altro nell’evitare fenomeni di evasione fiscale.

Di STEFANIA AVONI

letto su laleggepertutti.it

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REDDITO DI CITTADINANZA


Nel 2019 arriva il reddito di cittadinanza: i canoni di locazione sono compresi tra i beni di prima necessità?

Tra le spese per cui si potranno utilizzare i 780 euro mensili del reddito di cittadinanza sono compresi anche i canoni d’affitto. Lo hanno chiarito il Ministro del Lavoro di Maio e la Viceministra all'Economia Laura Castelli in alcune dichiarazioni pubbliche. Le spese dovranno essere esclusivamente relative a beni di prima necessità, come alimenti, medicinali e, appunto, l’affitto dell’abitazione.

Il reddito di cittadinanza potrebbe quindi diventare una realtà, dopo l’approvazione della nota d’aggiornamento del Def che ha cominciato così l’iter parlamentare. Il reddito sarà erogato sotto forma di carta acquisti caricata sulla tessera bancomat dei beneficiari, che potranno spenderlo per l’acquisto dei beni, senza che avvenga uno scambio in denaro. Per quanto riguarda invece i pagamenti, come quello relativo alle bollette o ai canoni d’affitto che prevedono spesso il versamento tramite bonifico bancario, si ipotizza la predisposizione di apposite app.

Gli assegni dovrebbero essere erogati a partire da marzo-aprile del 2019; potranno beneficiarne coloro che vivono sotto la soglia di povertà, oggi circa sei milioni e mezzo di persone in Italia. I requisiti definitivi sono tuttavia ancora da definire; secondo le prime ipotesi, i richiedenti devono essere cittadini maggiorenni che non superano il reddito annuale di 8 mila euro, non proprietari di immobili, e coloro che hanno la cittadinanza italiana da almeno 10 anni.

Detrazioni casa a rischio: le altre novità della Finanziaria 2019.

Per finanziare il reddito di cittadinanza e le altre misure promesse come la Flat Tax e la revisione della Legge Fornero, nonché per limitare il deficit pubblico, il Governo sta ragionando sulla possibilità di ridurre le detrazioni fiscali per il 2019, comprese quelle per la casa.

Al momento siamo ancora alla fase delle ipotesi, ma da più parti si parla di tagli e limatura delle proroghe.

A farne le spese in primis la detrazione sugli interessi passivi sul mutuo dell’abitazione, oggi detraibili al 19% fino a un limite di 4 mila euro all’anno di interessi. L’agevolazione riguarda chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale, una platea di quasi 4 milioni di contribuenti, secondo i dati del Ministero dell’Economia e delle Finanze contenuti nel rapporto sulle spese fiscali 2017. Il bonus potrebbe scendere fino al 17%, con un risparmio di quasi un miliardo, ma potrebbe essere anche eliminato del tutto.

Non si sa nulla del bonus verde, entrato in vigore appena da un anno, che consiste nella detrazione Irpef del 36% per le spese di sistemazione del verde e di recupero del verde storico.

Sembrano salve le detrazioni fiscali per i lavori in casa, quindi il bonus ristrutturazioni, il bonus mobili e l’ecobonus. A differenza dei precedenti rinnovi, che avevano cadenza annuale, i tecnici del Governo stanno pensando a un orizzonte temporale più ampio, con una scadenza degli incentivi fissata al 2021 ma inserendo una rimodulazione delle percentuali con un meccanismo a scalare, che parta dal 65% per diminuire poi di pochi punti percentuali: le attuali ipotesi sono di una riduzione dal 65 al 63 e infine al 60%.

Letto su blogaffitto.it

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