Background Image

Affitti - Locazioni

INQUILINO NON PAGA. PROPRIETARIO PAGA COMUNQUE LE TASSE

Anche se la casa è sottoposta a pignoramento, sui canoni di affitto bisogna pagare le tasse.

Sui canoni di affitto si versano le tasse sia nel caso in cui l’inquilino sia moroso e non paghi (almeno fino a quando il padrone di casa non ha ottenuto un provvedimento di sfratto), sia quando la casa è pignorata e i canoni vengono erogati direttamente al custode nominato dal tribunale.
In entrambi i casi, dunque, per quanto il padrone di casa non percepisca materialmente le somme a titolo di affitto, egli le deve comunque “denunciare” nella dichiarazione dei redditi. A ricordarlo è una recente e interessante sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Lombardia
.La legge [1] stabilisce che i cosiddetti «redditi fondiari», quelli cioè derivanti dagli immobili – come appunto i canoni di locazione – concorrono a formare l’imponibile del contribuente sottoposto a tassazione, a prescindere dal fatto che detti importi siano stati percepiti o meno dal contribuente. In altre parole il proprietario della casa deve pagare l’Irpef sull’affitto anche se lo percepisce.

Nel caso di pignoramento della casa, potrebbero verificarsi due diverse ipotesi:

il pignoramento viene eseguito su un immobile già dato in affitto dal proprietario; in tal caso, il conduttore può opporre il suo contratto alla procedura e potrà continuare a rimanere all’interno della casa benché soggetta ad esecuzione forzata. Tuttavia, in tale ipotesi, i canoni non andranno più versati al titolare dell’immobile ma al custode giudiziario che, con tali importi, provvederà a pagare i creditori intervenuti;il pignoramento viene eseguito quando, nella casa, ci vive il proprietario. Il giudice può (ma non è tenuto a farlo) ordinare il rilascio dell’immobile e poi darlo in affitto a terzi per rendere il bene produttivo di reddito.
In entrambe le ipotesi, il proprietario dell’immobile – perché tale continua ad essere nonostante la procedura esecutiva, fino all’aggiudicazione al miglior offerente – non percepisce l’affitto, ma lo deve comunque dichiarare al fisco. Questo perché l’incasso dei canoni da parte del custode si risolve comunque in una utilità per il contribuente, andando a decurtare il suo debito. È quasi come se i pagamenti dei canoni venissero eseguiti al proprietario e questi, a sua volta, li girasse ai creditori; in realtà questa procedura avviene con la longa manus del tribunale e del custode giudiziario.

Per comprendere meglio come stanno le cose facciamo un esempio. Immaginiamo una persona che subisca il pignoramento della casa da lui in precedenza affittata a un inquilino. Per ordine del giudice i canoni di locazione devono essere riscossi direttamente dal custode che provvede a ripartirli tra i due creditori procedenti. Senonché il proprietario, non percependo più le somme, non le inserisce più nella dichiarazione dei redditi. L’Agenzia delle Entrate gli notifica un accertamento fiscale: secondo la tesi del fisco, sulle somme dell’affitto il contribuente deve ancora pagare le tasse. Di diverso avviso quest’ultimo, secondo cui il pignoramento dell’immobile fa venire meno il possesso, senza il quale non si dichiara alcun reddito. Inoltre, rileva come i canoni accertati non siano mai stati incassati per la morosità del conduttore. Chi dei due ha ragione?
Il contribuente è tenuto a indicare, nella dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione anche se non percepiti perché sulla casa è in atto un pignoramento. Se il custode non agisce contro l’inquilino moroso, tale fatto, lungi dal giustificarne la mancata tassazione, potrà al massimo fondare una causa per responsabilità al custode.

Fonte: laleggepertutti.it


StampaEmail

AFFITTO APPARTAMENTO SENZA LAVORO

Capita spesso a chi intende affittare una casa che il proprietario dell’appartamento o l’agenzia immobiliare gli chieda l’esibizione di una busta paga come garanzia di pagamento. È legittimo questo comportamento? È possibile affittare un appartamento senza avere un lavoro? Cercheremo di rispondere in questo articolo.

Come fare nel caso in cui si è senza lavoro?

In materia di locazione di immobili, la legge non obbliga né a richiedere né a esibire la busta paga prima di stipulare il contratto. Non vi è, dunque, alcun l’obbligo legale di fornire al proprietario la propria busta paga al fine di locare un immobile.

A che serve mostrare la busta paga dunque?

Attraverso l’esibizione della busta paga l’aspirante affittuario mostra al locatore la propria capacità reddituale e, dunque, consente al locatore di confidare nella sua solvibilità.

La busta paga rappresenta, quindi, una garanzia.

La questione, tuttavia, non è di poco conto se si considera che oltre alle persone che un contratto di lavoro non ce l’hanno perché di fatto disoccupate, vi sono anche quelle che lavorano al nero e che, pertanto, pur avendo una capacità reddituale non possono darne evidenza attraverso la busta paga.

Esistono, però, molti modi di dimostrare la propria capacità economica senza necessariamente dover fornire la prova di avere un contratto di lavoro.

È possibile ad esempio fornire garanzie alternative:

esibendo un documento ufficiale della banca che attesti la disponibilità economica dell’aspirante affittuario;mostrando copia della dichiarazione dei redditi;costituendo un fideiussore a garanzia del pagamento del canone pattuito.

Accanto a tali sistemi tradizionali di garanzia, sono stati elaborati ulteriori strumenti per evitare l’arresto dei traffici commerciali e garantire il diritto di credito del proprietario locatore.

Negli ultimi tempi, infatti, si è diffusa la prassi di incamerare una somma a titolo di pegno come garanzia reale dell’adempimento.

Il proprietario, in sostanza, può ricevere una somma a titolo di pegno che potrà trattenere in caso di inadempimento.

In questo modo il proprietario, in maniera del tutto legittima, supera il divieto di chiedere per legge più di tre mensilità a titolo di cauzione [1] e l’inquilino, nel caso non disponga della somma, può chiedere un finanziamento dalla banca per ottenerla.

Altro strumento di garanzia, meno utilizzato perché poco conosciuto, ma estremamente utile ed efficace è la caparra confirmatoria. Questa, molto utilizzata nei contratti di compravendita immobiliare, lo è poco o nulla nelle locazioni.

Essa consiste in una somma di denaro che al momento della stipula una parte consegna all’altra, a testimonianza della serietà dell’accordo e che va restituita alla parte che l’aveva prestata se il contratto è stato correttamente adempiuto. In caso di inadempimento, invece, alla parte adempiente è riconosciuta la facoltà di recedere dal contratto e trattenere la caparra [2].

Tale metodo è molto efficace, in quanto l’aver consegnato al proprietario di casa una cospicua caparra (6, 9 o 12 mesi) rappresenta sicuramente un valido disincentivo per chi, trovandosi “in affitto” voglia divenire moroso o ritardare il pagamento dei canoni di locazione.

note

[1] il divieto è posto dall’art. 11 della Legge n. 392/78.

[2] Art. 1385 del cod. civ.

Fonte: laleggepertutti.it

StampaEmail

QUANDO NON SI PUO' PAGARE IL CANONE D'AFFITTO

Locazione: devo pagare sempre il canone?

Col contratto di locazione si dà a un soggetto la possibilità di godere di un immobile pagando un corrispettivo. Ciò significa che, fino a quando il conduttore utilizza il bene, lo abita o vi lavora (a seconda dell’uso dell’immobile), a prescindere dal livello di godimento, è tenuto a pagarne il prezzo. Per intenderci, anche se la casa che ho in affitto è piena di umidità e il proprietario non fa nulla per risolvere il problema, finchè ci abito devo pagare. Se non lo faccio, o se non pago per intero, andrò incontro a uno sfratto perché questa mia condotta legittima il locatore a denunciare il mio inadempimento per ottenere, per ordine del giudice, la risoluzione del contratto. Il suo scioglimento, in pratica.

Locazione: quando posso non pagare?

Questa è la regola. Ma, se è vero che c’è anche l’eccezione alla regola, vale anche per il nostro caso: niente pagamento, infatti, se l’immobile è totalmente o parzialmente inagibile per causa del locatore che, non provvedendo alla manutenzione straordinaria, ha violato i propri obblighi contrattuali [2]. Riprendiamo l’esempio fatto: se l’umidità in casa è dovuta a infiltrazioni talmente tanto gravi che, improvvisamente, una parte di soffitto viene giù, in tal caso io non posso più utilizzare l’immobile – che è inagibile – come dovrei e, poiché la colpa è del locatore che, nonostante le mie sollecitazioni, non ha mai chiamato un idraulico, sono legittimato a non pagare il canone, fino a quando non si deciderà a risolvere il problema.

Chiaramente, poi, la situazione va valutata caso per caso: per intenderci, se la casa è inagibile solo in parte, nel senso che posso comunque continuare a usare alcune stanze, è chiaro che una sospensione del pagamento dell’intero canone sarebbe eccessiva mentre si giustificherebbe una riduzione.In entrambi i casi, occorre ricordare due aspetti:

  1. sia la sospensione che la riduzione del canone sono legittime solo quando l’inagibilità totale o parziale dell’appartamento venga accertata dal giudice in una causa;
  2. se il conduttore conosceva già i vizi del bene e, nonostante ciò, ha deciso di stipulare comunque il contratto di locazione, non può pretendere riduzioni o sospensioni.


Fonte: laleggepertutti.it

StampaEmail

ADEGUAMENTO ISTAT GIUGNO 2017

L'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) dell'Istat si utilizza per adeguare periodicamente il canone d'affitto. L'Istat ha appena pubblicato l'indice relativo al mese di giugno 2017.

La maggior parte dei contratti prevede un adeguamento annuale dei canoni di locazione, ma ci sono anche dei casi in cui l'aggiornamento è mensile. Alcuni accordi prevedono inoltre che il calcolo si applichi al 75%, mentre altri al 100%.

L'ultima rilevazione dell'indice dei prezzi al consumo dell'istat è la seguente:

Indice generale FOI* 101
Variazione % rispetto al mese precedente -0,1
Variazione % rispetto allo stesso mese dell’anno precedente +1,1
Variazione % rispetto allo stesso mese di due anni precedenti +0,8

StampaEmail

MOROSITA NELL'AFFITTO

La “questione morosità” è ormai una problematica discussa e il fulcro di una trattativa per chi si occupa di affitti.
Il proprietario teme sempre che l’inquilino non paghi il canone di affitto, quanto gli oneri accessori. .........Quindi la migliore tutela è sottoscrivere una garanzia ed essere informati.
A questo proposito lasciamo spazio a degli specialisti del settore: AvvocatoFlash che firma questo articolo e ci illustra dettagliatamente come procedere nel caso di morosità di un inquilino nei confronti del condomino.

Le percentuali dei casi di morosità degli inquilini di un condominio, complice la crisi economica, sono sempre in aumento. Cerchiamo di orientarci tra le normative che consentono il recupero delle somme.

Il codice del condominio è un insieme di normative composte da alcuni articoli del codice civile e alcune modifiche, integrazioni e riforme intervenute via via negli anni.
In particolare, la riforma entrata in vigore nel 2013 (L. 220/2012) ha innovato la disciplina in materia, anche per quanto riguarda i casi, sempre frequenti, di morosità di un condominio. Difatti, la nuova normativa appena menzionata ha previsto un obbligo in capo all’amministratore il quale, passati 6 mesi dal rendiconto che attesta il debito, deve richiedere il decreto ingiuntivo, attivando dunque la via giudiziale al fine di ottenere la riscossione forzosa delle somme dovute.

1. Decreto di ingiunzione al condomino moroso

All’interno del complesso di norme del codice civile che abbiamo appena definito “codice del condominio”, troviamo due articoli di estrema rilevanza per il tema che discutiamo nel presente contributo:
- l’art. 63 disp. att. c.c., che legittima l’amministratore ad ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo nei confronti dei condomini morosi.
- Art. 1129 c.c., così come modificato dalla riforma del 2012, che obbliga l’amministratore ad agire in giudizio per la riscossione delle somme dovute dai condomini morosi (salva dispensa assembleare).
La legge parla dunque di decreto ingiuntivo “immediatamente esecutivo”: uno strumento di tutela estremamente incisivo, previsto specificatamente per i crediti condominiali. Ad agire in giudizio per la richiesta del decreto è, come abbiamo già detto, l’amministratore di condominio, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea.

Innanzitutto, chiariamo che cos’è in generale un decreto ingiuntivo.

Il decreto è il provvedimento che il giudice emana al termine di un procedimento cosiddetto “monitorio”, un istituto che afferisce alla categoria dei procedimenti sommari. Si tratta di procedimenti rapidi, agili, che non seguono il rito di cognizione ordinaria derogando, in particolare, al principio del contraddittorio: infatti, il decreto ingiuntivo viene emesso senza il contraddittorio delle parti 1. E’ ovvio che, tuttavia, la legge prevede delle condizioni particolari2 perchè tale procedimento possa essere ammissibile: è infatti richiesta una prova documentale scritta dell’esistenza del credito che, in virtù dell’art. 633 del codice di procedura civile, deve essere:
- certo, in questo caso, è certo perchè risulta dall’approvazione assembleare dello stato di ripartizione;
- liquido, quindi determinato nell’ammontare;
- esigibile, in quanto maturato a seguito della morosità.

Un ulteriore prerequisito, non obbligatorio3, è quello della messa in mora4: l’intimazione di pagamento che l’amministratore può (e non deve necessariamente, per quanto consigliabile) inviare, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, al condomino moroso. Su questo ultimo punto occorre fare una precisazione: l’ingiunzione di pagamento (così come l’eventuale intimazione) vanno dirette al proprietario dell’appartamento. rispettando inoltre il principio dell’apparenza, sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che ha affermato che viene chiamato in giudizio per morosità il vero proprietario dell’immobile “e non anche chi possa apparire tale”5, come chi effettuava in precedenza i pagamenti (es. marito o figli o genitori).

Infine, va controllata la competenza del giudice a cui adire: in base al valore del credito, il decreto ingiuntivo va richiesto al Giudice di Pace, oppure al Tribunale in composizione monocratica territorialmente competente.

2. La prova della morosità: lo stato di ripartizione

La prova scritta che concede all’amministratore di agire per il decreto ingiuntivo e che rende ammissibile l’attivazione di detto procedimento è lo stato di ripartizione delle spese, approvato dall’assemblea di condominio e che attesta una morosità sussistente da 6 mesi. Sostanzialmente la nuova normativa del 2013 ha eliminato la doppia autorizzazione assembleare, legittimando (anzi, obbligando) l’amministratore ad agire direttamente, trascorsi i 6 mesi, senza avere ulteriore approvazione in assemblea.

Nello stato di riparto dovrà risultare l’approvazione del bilancio ordinario e le eventuali spese per lavori straordinari6. Per garantire il buon esito del giudizio, è preferibile che vengano prodotti altri documenti attestanti l’esistenza certa della morosità e la condotta adeguata dell’amministratore. Si pensa ad esempio l’avviso di convocazione dell’assemblea, compresa la prova che lo stesso sia pervenuto al condomino moroso; il verbale di assemblea che delibera l’approvazione del bilancio e delle spese straordinarie e infine, eventuali diffide di messa in mora.

2. Quali sono le conseguenze per il condomino moroso?

Al termine del procedimento sommario di ingiunzione, il giudice emana un decreto che, come abbiamo detto è immediatamente esecutivo: ciò significa che è esecutivo a prescindere dall’eventuale opposizione del condomino, a meno che questi non richieda e ottenga la revoca dell’esecuzione durante il procedimento istauratosi per via dell’opposizione al decreto. Giova in questa sede ricordare che il giudizio di opposizione attiva un procedimento ordinario a cognizione piena (non più sommario, quindi), nel quale viene ripristinato il contraddittorio delle parti, assente nella fase precedente.

L’ingiunzione emessa dal giudice va notificata al condomino moroso nel termine perentorio di 60 giorni. Il debitore avrà poi 40 giorni per opporsi, mentre, come abbiamo detto pocanzi, dovrà subito provvedere al pagamento della somma ingiunta, in quanto il decreto è comunque provvisoriamente e immediatamente esecutivo.

Cosa succede se il condomino non paga, contravvenendo all’espresso ordine del giudice?

In forza del decreto, si potrà agire coattivamente:
1. innanzitutto si dovrà intimare al pagamento con l’atto di precetto, un atto che avverte il debitore che se non adempie nel termine di (minimo) 10 giorni, si procederà all’esecuzione forzata.
2. Se neanche a seguito del precetto il condomino versa la somma dovuta, l’ufficiale giudiziario interviene effettuando il pignoramento dei beni mobili e immobili del patrimonio del debitore.
3. I beni pignorati verranno poi venduti all’asta e il ricavato verrà consegnato ai creditori, in base al credito vantato.

Inoltre, l’art. 63 che abbiamo più volte avuto occasione di citare, specificatamente al comma 3, permette all’amministratore di impedire al condomino di fruire dei servizi comuni separati quali, ad esempio, il collegamento all’antenna televisiva, il parcheggio. A tal proposito, vi è una parte di giurisprudenza (contraddetta tuttavia da altre pronunce), che protende ad estendere la sospensione di detti servizi comuni anche a luce, riscaldamento, acqua, nonostante siano beni essenziali e costituzionalmente protetti.

Nel tuo condominio un inquilino è moroso e si rifiuta di pagare? Desideri una consulenza sui passi da seguire per richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti di un condomino moroso? Esponici il tuo caso. AvvocatoFlash ti metterà in contatto con i migliori avvocati. Tre di loro ti invieranno un preventivo, gratuitamente, e sarai tu a scegliere a chi affidare il tuo caso.

Fonti normative
- Codice del condominio (artt. da 1117 a 1138, 2659, 155-156, 61-74)
- Art. 633 Codice procedura civile e seguenti
- Cassazione Civile , sez. II, sent. n. 9181/2013 9181
- Cassazione Civile, S.U., sent. n. 5035/2002
- Art. 480 cpc

1. E’ per questo motivo che il provvedimento emesso è un decreto e non una sentenza.
2. Si tratta di un procedimento attivabile solo per crediti di somme liquide di denaro o di cose fungibili (in questo ultimo caso si parlerà di decreto di ingiunzione di consegna).
3. Lo ha confermato la Cassazione in una sentenza del 2013, precisata a margine tra le fonti normative.
4. Vedi art. 1219 c.c.
5. Così Cassazione Civile, S.U., sent. n. 5035/2002

Fonte: blogaffitto.it

StampaEmail