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Vendita - Real Estate

VALUTAZIONI IMMOBILIARI

ECCO PERCHÉ SONO COSÌ IMPORTANTI
20 giugno 2018 RESIDENZIALE

Complice il web, che permette a chiunque di stabilire il prezzo e poi affiggere un cartello con la scritta “vendesi”, la valutazione immobiliare è spesso una fase trascurata della compravendita. E invece per la tutela degli investitori è fondamentale che avvenga in maniera accurata e trasparente, come hanno imparato a proprie spese le banche, sulle quali gravano oltre 100 miliardi dei cosiddetti Npl, non performing loans, ovvero crediti inesigibili, spesso dovuti proprio a valutazioni errate.

L’esigenza di creare degli standard

Che si tratti di un privato cittadino o di un grande fondo internazionale, l’intero mercato immobiliare ha bisogno che le valutazioni siano il più accurate possibile. E, almeno in teoria, le norme che potrebbero garantirlo non mancano: basti citare la Direttiva mutui del 2016 o le “Linee guida per la valutazione degli immobili a garanzia dei crediti inesigibili” redatte a inizio anno dall’Abi e dalle associazioni di categorie interessate, che pur non essendo obbligatorie per legge hanno stabilito un codice standard utile per tutti i potenziali e numerosi valutatori.

Aumentano i corsi finalizzati alla formazione di valutatori

Proprio perché il mercato immobiliare è sempre più sensibile all’argomento, i corsi che permettono di ottenere la certificazione di valutatore sono in costante crescita: dalla norma Uni 11558:2014 alla certificazione Rics-Registered Valuer alle iniziative di professionisti che, come nel caso della rete Vic (valutatori indipendenti certificati) decidono di consorziarsi.
Tuttavia permangono le cattive abitudini, come quella di offrire perizie a basso costo da parte delle banche, non garantendo così la qualità del lavoro. Ma, come ricorda Sandro Ghirardini, segretario generale dell’associazione dei valutatori indipendenti E-Valutations, «bisognerebbe invece far capire ai clienti che i soldi spesi per la valutazione corretta di mercato non sono buttati. Si tratta in fondo di qualche centinaia di euro, destinati all’acquisto più importante della vita, quello della casa».

di Laura Fabbro

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REPORT

Tecnocasa, aumentano compravendite ad uso 'investimento'
di G.I. 7 Giugno 2018

L’analisi delle compravendite realizzate nel 2017 dalle agenzie affiliate al Tecnocasa e Tecnorete evidenzia che il 76,2% ha riguardato l’abitazione principale, il 18,0% la casa ad uso investimento ed il 5,8% la casa vacanza. Rispetto al 2016 si registra un leggero aumento della percentuale di acquisti per investimento che passa dal 17,4% all’attuale 18,0%.

Nel 56,7% dei casi a comprare l’abitazione sono persone con un’età compresa tra 18 e 44 anni, si registra poi un 21,3% di acquirenti tra 45 e 54 anni e percentuali in diminuzione al crescere delle fasce di età.

Letto su Monitorimmobiliare.it

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TREND POSITIVO

Mercato Immobiliare residenziale: nel 2017 indicatori positivi
4 giugno 2018 Residenziale

Più compravendite, più famiglie giovani che si possono permettere di acquistare una casa, più soldi impegnati nei mutui. Sono questi i tre dati fondamentali che emergono dal rapporto sull’immobiliare residenziale stilato dall’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi.

L’aumento delle compravendite

Andiamo con ordine e partiamo, appunto, dal mercato delle compravendite di abitazioni. Che in Italia, nel 2017, sono cresciute del 4,9% rispetto all’anno precedente. E si tratta del quarto anno consecutivo con il segno più (nel 2016 la crescita era stata addirittura del 18,6%). A guidare i rialzi di compravendite è Milano (+8,1%), seguita da Palermo (+7,9%), Firenze (+7,8%) e Napoli (+7,4%). A Roma aumento più contenuto (+3%), l’unica grande città a far registrare un segno meno è Bologna (-3,3%).

Più famiglie giovani possono permettersi l’acquisto di una casa

Ma un dato forse ancora più significativo riguarda i giovani. Toccano infatti un massimo storico le famiglie con capofamiglia sotto i 40 anni, non ancora proprietarie di abitazioni, che possono permettersi di acquistare una casa: Agenzia delle Entrate e Abi stimano che siano il 52% del totale, il livello più alto osservato dal 2004 (anno di inizio delle rilevazioni). Nel 2012, momento massimo della crisi, soltanto il 18% delle famiglie giovani poteva permettersi una casa.

Mutui ipotecari in crescita del 9,1%

In perfetta sintonia con la situazione di ripresa del mercato immobiliare, sono in crescita anche i mutui ipotecari erogati. Che nel 2017 hanno toccato quota 32,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto all’anno precedente (+9,1%). Per acquistare un’abitazione il finanziamento medio è di 126mila euro, una cifra che rappresenta poco più del 70% della spesa di acquisto. Il tasso applicato dalle banche è rimasto, in media, quasi invariato (2,38%). Così come la durata del mutuo, che ammonta a quasi 23 anni.

di Giovanni Marrucci

Fonte Immobiliare.it

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REPORT BANCA D'ITALIA

Immobili: Bankitalia, prezzi stabili e domanda in miglioramento (Report)

Prezzi all'insegna della stabilità e una domanda in miglioramento contraddistinguono il mercato delle abitazioni nel primo trimestre del 2018 secondo il sondaggio congiunturale della Banca d'Italia. La quota di agenti immobiliari che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni scende al 25,4% nel primo trimestre dal 28% del trimestre precedente, mentre aumentano i giudizi di stabilità dei prezzi, che salgono al 71% dal 67,8%.

La quota di agenzie che vendono almeno un'abitazione è intorno all'80% (era 83,3%) e le "condizioni di domanda continuano a migliorare", secondo lo studio. Il saldo relativo al numero di potenziali acquirenti aumenta a 10 punti percentuali (da 6).
Circa l'80% dei mutui è finanziato con mutuo ipotecario e il 18% degli agenti indica come causa della decadenza degli incarichi le difficoltà dei potenziali acquirenti nell'ottenere il prestito, una quota che resta "contenuta" dopo aver toccato nel trimestre precedente il livello minimo dall'avvio del sondaggio nel 2009 (15,4%).

Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato degli immobili rimangono "favorevoli, su un orizzonte sia di breve sia di medio termine, seppure in misura lievemente inferiore rispetto al trimestre precedente".

Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore rimane "pressochè stabile" (11% nel primo trimestre da 10,6% nel trimestre precedente), come pure i tempi di vendita (7,1 mesi da 7,4). Il motivo principale di cessazione dell'incarico rimane il divario tra
prezzi offerti e domandati e aumenta lievemente la quota di chi attribuisce il motivo dell'interruzione della trattativa a valutazioni giudicate troppo elevate dai potenziali acquirenti (al 56,5% dal 53,2%).

Sul fronte delle locazioni, la percentuale di operatori che dichiara di aver locato almeno un immobile aumenta rispetto al sondaggio precedente (all'88,3%, da 85%). E il saldo fra giudizi di aumento e di riduzione dei canoni di locazione cresce, pur mantenendosi lievemente negativo (-2 punti percentuali da -6,8).

Fonte: monitorimmobiliare.it

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AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

MUTUO PRIMA CASA: GUIDA ALLE AGEVOLAZIONI FISCALI

Se state pensando di aprire un mutuo per costruire o ristrutturare la vostra casa, la legge potrebbe prevedere per il vostro caso alcune agevolazioni fiscali. Oggi andiamo a scoprire quali sono e che tipo di requisiti servono in questa mini-guida.

Agevolazioni fiscali mutuo prima casa: la guida

Innanzitutto, stiamo parlando di abitazione principale, ovvero la casa nella quale il contribuente e/o i suoi familiari dimorano abitualmente. In altre parole, la prima casa. Se si apre un mutuo per la costruzione o ristrutturazione dell’abitazione principale sarà possibile detrarre dall’Irpef gli interessi passivi e i relativi oneri accessori pagati sul mutuo stesso (se stipulato a partire dal 1998). La detrazione è pari al 19% degli interessi pagati e l’importo massimo su cui calcolarla è di 2.582,25 euro. L’importo dovrà essere indicato nella dichiarazione annuale dei redditi.

Per quanto riguarda i requisiti necessari a ottenere l’agevolazione fiscale è necessario che il contribuente che stipula il mutuo sia il proprietario (oppure vanti un altro diritto reale come usufrutto e comodato) dell’abitazione in oggetto. Inoltre, il mutuo deve essere stipulato nei sei mesi precedenti la data di inizio lavori o nei 18 mesi successivi. Non solo, l’immobile dovrà essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei lavori. Se la casa cessa di essere utilizzata come abitazione principale (non si tiene conto in questo caso delle variazioni per motivi di lavoro, come ad esempio un trasferimento in altra città), il diritto alla detrazione viene meno.

di Giovanni Marrucci

Fonte: immobniliare.it

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BOX AUTO

prezzi in calo fino al 33% in cinque anni
di G.I. 9 Maggio 2018

L'interesse degli italiani verso i garage è in calo. E' quanto dimostra l’ultimo studio di Immobiliare.it che ha analizzato l’andamento del mercato dei box auto negli ultimi cinque anni relativamente alle principali città italiane.

L’offerta di box auto oscilla con picchi del 36% in più rispetto al 2013 a fronte di prezzi che, conseguentemente, calano in alcuni casi anche di oltre 30 punti percentuali. Tiene meglio il comparto degli affitti: qui l’oscillazione dell’offerta non supera il 18% su base quinquennale, mentre i prezzi, con qualche eccezione, si attestano su una perdita massima di 10 punti percentuali.

Per quanto riguarda i valori dei box in vendita spiccano per record negativi Genova, Firenze e Palermo, i cui prezzi dei garage perdono rispettivamente su base quinquennale il 33,5%, 29,6% e 25,7%.

Tiene meglio, invece, il mercato di Napoli e Milano: nel capoluogo partenopeo il valore di questi spazi è quasi invariato, appena -1% rispetto al 2013, mentre a Milano il calo dei prezzi in cinque anni si è fermato al -6,8% a fronte di un’offerta in aumento di oltre il 20%. Ed è proprio Milano l’unica città in cui nell’ultimo quinquennio i prezzi delle locazioni sono aumentati, con un’oscillazione pari al +6,1%.

«Cinque anni fa era principalmente la crisi economica a far sì che molti italiani rinunciassero a uno spazio per la propria auto. Oggi, l’allargamento della forbice tra offerta, sempre più alta, e prezzi, sempre più bassi, è dovuto a tanti fattori concomitanti – dichiara Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – Non stupisce infatti che siano le grandi città quelle in cui il box auto è sempre di più uno spazio di cui si può fare a meno: qui non solo l’introduzione di numerose ZTL nei centri storici, ma anche la fortuna di car e bike sharing stanno influenzando il mercato dei garage, rendendoli sempre meno indispensabili».

articolo letto su monitorimmobiliare.it

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MUTUI PRIMA CASA

FONDO DI GARANZIA PRIMA CASA, A MARZO FINANZIATI OLTRE 40MILA MUTUI
25 aprile 2018 MUTUI E PRESTITI
di Giovanni Marrucci

Più di 40mila mutui finanziati in un solo mese, 4,5 miliardi di euro erogati in tre anni. Sono i numeri del Fondo di Garanzia prima casa, un fondo di solidarietà istituito dallo Stato per agevolare l’acquisto della prima abitazione anche in mancanza di garanzie proprie o familiari.

Fondo di Garanzia per mutui prima casa, a chiederlo sono soprattutto i giovani

Nei dati diffusi pochi giorni fa dal Ministero dell’Economia e dall’Associazione Bancaria Italiana si analizza la situazione del mese di marzo 2018. Quando sono arrivate circa 300 domande al giorno, per un totale di 40.432 mutui accesi grazie alla garanzia dello Stato. Una crescita esponenziale se si raffronta questa cifra allo stesso periodo del 2015, quando le domande pervenute furono soltanto 262. Il Fondo, istituito a gennaio 2015, è nato per sostenere le famiglie e l’inclusione sociale e prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale per mutui ipotecari di importo fino a 250mila euro, erogati per l’acquisto della prima casa anche con interventi di ristrutturazione o volti ad incrementare l’efficienza energetica.

Nonostante non sussistano limiti d’età per accedervi, a chiedere aiuto allo Stato per comprare la prima casa sono soprattutto i giovani. Il 56% delle domande è infatti stato inviato da persone di età inferiore ai 35 anni. Giovani precari che, evidentemente, si sono visti sbattere le porte in faccia dalle banche alla loro richiesta di accendere un mutuo. Con il Fondo di Garanzia prima casa si può invece, senza limiti di età, reddito o metratura, approfittare di una misura che ha avuto grande successo anche per la semplicità dell’operazione, attivabile presso le 175 banche che hanno aderito all’iniziativa, e che ha tempi certi di conclusione.

Letto su Immobiliare.it

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CONTITOLARITA' DI UNA CASA DA VENDERE

Per la vendita ci vuole il consenso dei contitolari?

Partiamo come sempre dal dato testuale della legge. La regola generale, valida non solo per marito e moglie ma per qualsiasi altra situazione di contitolarità di un bene (mobile o immobile che sia), vuole che tutti i comproprietari manifestino il consenso alla vendita(che, essendo un atto di straordinaria amministrazione, non può essere fatta da uno in nome di tutti, a meno che non sia stata conferita un’apposita delega). Quindi il trasferimento della proprietà può avvenire in quanto sia stato voluto da ciascun soggetto che vanta diritti sul bene venduto.

In termini pratici significa che non si può vendere un elettrodomestico, un divano, un’automobile e tanto più una casa, un terreno o una quota di un altro immobile se i comproprietari non sono tra loro d’accordo.

Vendita di una casa in comunione tra coniugi

Quando però si ha a che fare con gli atti posti in essere dai coniugi in comunione dei beni c’è una regola speciale che agevola la vendita. Il codice civile stabilisce infatti che il trasferimento compiuto solo dal marito o dalla moglie, seppur viziato dall’assenza del consenso dell’altro, resta efficace se il comproprietario non lo impugna. L’impugnazione deve avvenire entro un anno.

La regola può essere così sintetizzata: ciascun coniuge non può vendere da solo i beni acquistati in comunione senza l’autorizzazione dell’altro. La mancanza del consenso non comporta però l’invalidità dell’atto ma conseguenze diverse a seconda che lo stesso abbia ad oggetto beni immobili o mobili. In questa sede a noi interessa considerare solo cosa succede in caso di vendita di una casa (la stessa disciplina vale anche per auto e moto). Se un coniuge, ad esempio, vende una casa senza il consenso dell’altro, la vendita è efficace ma l’altro coniuge può alternativamente: convalidare l’atto, se lo ritiene opportuno o vantaggioso;chiedere l’annullamento.

L’acquirente può impugnare la vendita firmata da un solo coniuge?

L’acquirente che ha acquistato la casa non può richiedere l’annullamento della vendita perché questa azione spetta solo all’altro coniuge a cui non è stato chiesto il consenso, né può domandare la risoluzione del contratto come se avesse acquistato da chi non è proprietario; può però domandare il risarcimento del danno se l’altro coniuge ottiene l’annullamento.

In generale il notaio può rogare un contratto di straordinaria amministrazione in cui intervenga uno solo dei coniugi non essendo nullo l’atto.

Come avviene la convalida dell’atto di vendita?

Il coniuge che non dato il proprio consenso alla vendita firmata solo dall’altro può comunque convalidare l’atto con una dichiarazione espressa che manifesti l’intenzione di convalidarlo.

Non è prevista una forma particolare ma si ritiene che debba avere la stessa forma prevista per il contratto da convalidare. Non è chiaro se sia sufficiente, per la convalida, il comportamento concludente di adempiere il contratto.

Compromesso firmato da un solo coniuge: cosa succede?

Nel caso di compromesso firmato da un solo coniuge l’atto è valido, fermo restando che, entro un anno, l’altro coniuge può impugnarlo. Quest’ultimo però può sanare il difetto di autorizzazione con una dichiarazione espressa che può anche avvenire senza il notaio.

Il compratore non può però rifiutarsi di presentarsi dal notaio e acquistare l’immobile solo per l’assenza del consenso dell’altro coniuge perché è solo quest’ultimo che può contestare la validità dell’atto o può, in alternativa, convalidarla con una dichiarazione espressa.

Articolo pubblicato su laleggepertutti.it

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