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Vendita - Real Estate

GLI STRANIERI COMPRANO

MUTUI: GLI STRANIERI SCELGONO IL TASSO FISSO

Aumentano le compravendite degli investitori esteri nel mercato immobiliare italiano. Stando a quanto fotografato da un recente studio condotto dal Gruppo Tecnocasa nel corso degli ultimi mesi sono aumentate le richieste presentate agli istituti bancari dagli stranieri che desiderano acquistare una casa a fronte dell’erogazione di un credito extra attraverso un mutuo.

Se da un lato è vero che attualmente i più finanziati rimangono comunque i cittadini italiani, con l’85,5% di mutui concessi contro il 10,2% dei richiedenti europei, dall’altro cresce la percentuale degli stranieri extraeuropei che nel primo semestre del 2017 hanno evidenziato un 4,3% sul totale delle domande, cifra maggiore rispetto ai sei mesi precedenti quando si era posizionata sul 4,1%. Lo spicchio più rappresentativo in questo senso proviene dalla Romania (26,4%), seguito dai cittadini albanesi (15,4%) e moldavi (10,8%).

I mutui preferiti dagli stranieri sono senza sorprese

È ben il 66,4% degli stranieri a scegliere di pianificare l’impegno economico attraverso la richiesta di un mutuo a tasso fisso, mentre è solo il 30,2% ad optare per finanziamenti variabili. La durata media che è stata registrata si aggira sui 24,5 anni e, nel dettaglio, il 73,2% dei piani di ammortamento sono compresi tra i 21 e i 30 anni mentre il 26,8% tra i 10 e i 20 anni.

Sul fronte degli importi, nei primi sei mesi del 2017, i richiedenti esteri presenti sul territorio nazionale hanno chiesto somme pari a circa 97.300 in media. Sono la metà delle erogazioni totali a corrispondere a budget compresi tra i 50 e i 100.000 euro, contro le 39% tra i 100 e i 150.000 euro mentre solamente il 5% ha ottenuto somme superiori.

di Francesca Lauritano

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CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Cos’è il compromesso?

Il compromesso è un contratto preliminare di compravendita. Non trasferisce la proprietà della casa ma obbliga le parti a farlo in un successivo momento, indicato nel compromesso stesso. La legge chiama il compromesso con il nome più tecnico «contratto preliminare». Esso resta sempre un contratto e, pertanto, è obbligatorio e va rispettato. Pertanto, una volta firmato il compromesso non ci si può più tirare indietro e: il venditore è costretto a vendere l’immobile indicato nel preliminare;l’acquirente è costretto ad acquistarlo.

A cosa serve il compromesso?

Il compromesso ha lo scopo di impegnare, in modo irrevocabile, acquirente e venditore di procedere alla compravendita della casa, cioè al passaggio di proprietà che peraltro avverrà solo davanti al notaio.
Sul compromesso sarà pertanto scritto che Francesco si impegna a (o promette di) acquistare, e Giovanni si impegna a (o promette di) vendere. Se invece ci fosse scritto che «Francesco acquista... e Giovanni vende» saremmo davanti a un contratto definitivo.

Affinché il compromesso sia valido è necessario che contenga tutti gli elementi principali dell’accordo ossia:

l’indicazione dei nomi delle parti; l’acquirente però può impegnarsi a fornire il nome del soggetto a cui intestare il bene entro un determinato termine (ad esempio il padre che firma il preliminare con l’intento di comprare la casa al figlio);  l’indicazione esatta dell’immobile, con gli estremi catastali;  le condizioni dell’immobile (se ci sono ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi, abitabilità, ecc.);il prezzo di vendita e l’eventuale caparra;termini e modi di pagamento; data del rogito. Non è necessario indicare il nome del notaio che potrà essere comunicato dalla parte interessata entro un termine prefissato (di norma a cura dell’acquirente visto che è questi che normalmente ne sostiene le spese).

Il compromesso deve essere fatto davanti al notaio?

Per la stipula del compromesso non è necessario il notaio. Le parti possono stilare il compromesso e firmarlo con una normale scrittura privata, senza neanche l’obbligo di autenticare le firme.

Il compromesso va registrato?

Il compromesso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Ciò va fatto entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.

Il compromesso va trascritto nei pubblici registri?

Il compromesso non deve essere necessariamente trascritto nei pubblici registri immobiliari ma tale formalità è opportuna se si vuol evitare di cadere in truffe. Difatti, se il venditore dovesse impegnarsi a vendere la casa a più persone nello stesso tempo, tra queste prevarrebbe chi per prima ha trascritto il compromesso. In pratica con la trascrizione si evita il rischio che la stessa casa sia ceduta ad altri soggetti prima di firmare il rogito.

La trascrizione serve anche per evitare che la casa venga sottoposta a un successivo pignoramento o ipoteca da parte di uno dei creditori del venditore; anche in tale ipotesi infatti prevarrebbe il futuro acquirente che ha trascritto il compromesso.

La trascrizione del preliminare non prevale nel caso in cui sul bene vengano iscritte, anche successivamente al contratto preliminare, delle ipoteche a garanzia di un funzionamento dell’intervento edilizio. Tale prevalenza dell’ipoteca si riferisce però solo al caso in cui l’acquirente, nel contratto preliminare o in un atto successivo annotato in margine alla trascrizione del preliminare, si sia accollato una quota del debito derivante da questo finanziamento. In questo caso, siccome si presume che il mutuo per l’intervento edilizio vada a vantaggio dell’acquirente, perché verrà utilizzato per terminare la costruzione del palazzo o per ristrutturarlo, sono stati privilegiati gli interessi delle banche.
Per la trascrizione del preliminare è necessario che le firme sull’atto siano autenticate dal notaio.

Che succede se il compromesso non viene rispettato?

Se, dopo la firma del compromesso, una delle due parti cambia idea e, senza una valida ragione, si rifiuta di stipulare il rogito notarile, le conseguenze possono essere pesanti:

l’altra parte potrà inviargli una diffida ad adempiere e quindi rivolersi al giudice per chiedere che vengano rispettati gli accordi (in tal caso la sentenza, definita “costitutiva” perché fa le veci del rogito notarile e costituisce il diritto di proprietà) e chiedere il risarcimento del danno;  in alternativa – come è preferibile che spesso sia – l’altra parte potrà recedere dal contratto preliminare, chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata al venditore (se è lui che non rispettato gli accordi) oppure trattenere la caparra ricevuta dall’acquirente (Se gli accordi non sono stati rispettati da quest’ultimo) senza possibilità per entrambi di chiedere ulteriori risarcimenti di danni.

Se il compromesso è diverso dal rogito quale prevale?

Abbiamo detto che il compromesso deve indicare gli elementi essenziali del contratto definitivo, ma non è detto che li contenga tutti. A volte poi potrebbe succedere che tra il definitivo e il preliminare vi siano delle diversità come nel caso, ad esempio, in cui nel primo il proprietario si impegni a realizzare dei lavori per rendere l’immobile agibile, mentre nel secondo questa clausola non è riportata; oppure potrebbe succedere che nel preliminare viene prevista anche la vendita di una particella che nel rogito invece non viene indicata. Che succede in tali casi? A dirlo è la sentenza della Cassazione citata in apertura. Il contratto definitivo prevale sul preliminare: pertanto, in caso di diversità tra i due atti, il venditore non può essere considerato inadempiente. La stipula del rogito, infatti, costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti all’accordo a meno che le parti non abbiano manifestato una espressa volontà contraria.

Il preliminare, determinando soltanto l’obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da quest’ultimo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che le parti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva.

La Cassazione poi ha chiarito che esiste un altro indirizzo secondo cui la stipula del definitivo costituirebbe soltanto l’adempimento delle obbligazioni assunte con il preliminare, con la conseguenza solo quest’ultimo e non il definitivo sarebbe l’unica fonte dei diritti e degli obblighi delle parti e che l’eventuale modifica degli accordi dovrebbe essere accertata in concreto. Tuttavia, ha spiegato il collegio di legittimità questo orientamento è rimasto isolato nel panorama giurisprudenziale e non è condivisibile.

note: [1] Cass. ord. n. 6223/18 del 14.03.2018.

Fonter: laleggepertutti.it

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COMPRARE CASA CON I BITCOIN

i notai rispondono
di Ugo Bechini, Maria Concetta Cignarella - Consiglio Nazionale del Notariato 14 Marzo 2018

Si prospetta la seguente fattispecie: La società Alfa, parte venditrice, e Tizio, parte acquirente, intendono stipulare un atto di compravendita avente ad oggetto un bene immobile ad un prezzo che, seppur determinato in euro, verrebbe regolato in “bitcoin”.

Ciò posto, si chiede di sapere se il pagamento del prezzo della vendita di un bene immobile in bitcoin - o altra criptovaluta - violi le norme in materia di limitazione all’uso del denaro contante (art. 49 del D.Lgs. n. 231/2007, come modificato dal D.Lgs. n. 90/2017) nonché quelle in materia di indicazione analitica dei mezzi di pagamento (art. 35, comma 22 del D.L. n. 223/2006, convertito con modificazioni in L. n. 248/2006).

Appare preliminarmente opportuno delineare in sintesi le caratteristiche essenziali del sistema bitcoin.

Prendendo le mosse dall’osservare che tuttora è in atto un dibattito sulla natura giuridica dei bitcoin, i quali, secondo alcuni, sarebbero inquadrabili come strumenti finanziari mentre, secondo altri, consisterebbero in strumenti di pagamento, è tuttavia possibile rilevare che tale seconda tesi appare quella maggiormente accreditata ed è, peraltro, quella accolta dalla stessa Corte di Giustizia Europea (C-264/14, sentenza 22 ottobre 2015) nonché condivisa dall’Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 72/E del 2016).

In particolare, tra le altre cose, è stato affermato che le “operazioni relative a valute non tradizionali, vale a dire diverse dalle monete con valore liberatorio in uno o più paesi, costituiscono operazioni finanziarie in quanto tali valute siano state accettate dalle parti di una transazione quale mezzo di pagamento alternativo ai mezzi di pagamento legali e non abbiano altre finalità oltre a quella di un mezzo di pagamento” e che “la valuta virtuale a flusso bidirezionale “bitcoin”, che sarà cambiata contro valute tradizionali nel contesto di operazioni di cambio, non può essere qualificata come “bene materiale” ai sensi dell’articolo 14 della direttiva IVA, dato che (...) questa valuta virtuale non ha altre finalità oltre a quella di un mezzo di pagamento” (Giustizia Europea - C-264/14, sentenza 22 ottobre 2015).

E’ stato inoltre rilevato che: “Il bitcoin è una tipologia di “moneta virtuale” o meglio “criptovaluta”, utilizzata come moneta alternativa a quella tradizionale avente corso legale emessa da un’autorità monetaria. La circolazione dei bitcoin, quali mezzi di pagamento, si fonda sull’accettazione volontaria da parte degli operatori del mercato che, sulla base della fiducia, la ricevono come corrispettivo nello scambio di beni e servizi, riconoscendone, quindi, il valore di scambio indipendentemente da un obbligo di legge. Si tratta, pertanto, di un sistema decentralizzato, che utilizza una rete di soggetti paritari (peer to peer) non soggetto ad alcuna disciplina regolamentare specifica né ad una autorità centrale che ne governa la stabilità nella circolazione”(Agenzia Entrate, ris. n. 72/E del 2016).

Ed in effetti il sistema bitcoin prescinde del tutto dalla presenza di intermediari finanziari; da qui, la sua caratteristica di rete locale in cui ciascuno dei dispositivi collegati, al pari di tutti gli altri, ha accesso alle risorse comuni, senza che vi sia un’unità di controllo dedicata come server. Nel caso specifico, quindi, nessuna autorità centrale emette nuova moneta o traccia le transazioni; tutti i passaggi vengono gestiti, quindi, autonomamente e collettivamente dalla rete.

“Le criptovalute hanno due ulteriori fondamentali caratteristiche. In primo luogo, non hanno natura fisica, bensì digitale, essendo create, memorizzate e utilizzate non su supporto fisico bensì su dispositivi elettronici (ad esempio smartphone), nei quali vengono conservate in “portafogli elettronici” (cd. wallet) e sono pertanto liberamente accessibili e trasferibili dal titolare, in possesso delle necessarie credenziali, in qualsiasi momento, senza bisogno dell’intervento di terzi. In secondo luogo, i bitcoin vengono emessi e funzionano grazie a dei codici crittografici e a dei complessi calcoli algoritmici”(Ag. Ent., ris. cit.).

E, infatti, il sistema bitcoin, secondo quanto da più parti affermato, consisterebbe in un innovativo sistema elettronico di pagamento che ha l’ambizione realizzare il cosiddetto “contante digitale”. Il sistema in parola utilizza la crittografia a chiave pubblica, cioè un algoritmo crittografico asimmetrico che si serve di due chiavi, generate matematicamente: la chiave privata, impiegata per “crittografare” o firmare digitalmente il documento, il “denaro digitale”, e la chiave pubblica, che viene usata per “decrittografare” il messaggio o per verificare la firma. Il legame matematico presente tra le due chiavi fa sì che la chiave pubblica funzioni solo se esiste la corrispondente chiave privata.

“Lo scambio dei predetti codici criptati tra gli utenti (user), operatori sia economici che privati, avviene per mezzo di un’applicazione software. Per utilizzare i bitcoin, gli utenti devono entrarne in possesso: 1) acquistandoli da altri soggetti in cambio di valuta legale; 2) accettandoli come corrispettivo per la vendita di beni e servizi” (A.E., Ris. cit.).

Ciò posto, è stato osservato, che “il bitcoin, come unità di misura, non ha valore intrinseco, né diretto né indiretto, il suo valore non è legato alla ricchezza economica di una comunità, ma è dato dal volume di scambi con altre valute ed è condizionato dalla domanda e dall’offerta all’interno di un mercato virtuale. Il suo valore non è condizionato da nessun tipo di politica monetaria, non esistendo un ente sovraordinato o una banca centrale a cui sono attribuiti poteri di indirizzo o di intervento sull’emissione e circolazione della moneta; ciò costituisce, da un lato, una caratteristica essenziale ed un punto di forza del bitcoin, che nella sua genesi ha avuto come obiettivo principale la decentralizzazione della politica monetaria attraverso l’eliminazione di banche centrali ed intermediari e, da altro lato, rappresenta anche il suo maggior punto di debolezza essendo il valore del bitcoin rimesso alla volubilità del mercato senza possibilità di correzione e protezione del valore della valuta virtuale attraverso manovre di politica monetaria da parte di una banca centrale. Ciò determina un’elevatissima volatilità del valore (rectius: tasso) della moneta virtuale condizionato esclusivamente dal volume degli scambi, dalla domanda e dall’offerta e dalla fiducia nel sistema o più precisamente nelle piattaforme informatiche che gestiscono gli scambi. Il rischio concreto è che ad una regolamentazione legale da parte di una banca centrale o di altro intermediario finanziario si sostituisca una regolamentazione di fatto da parte di soggetti in grado di alterare le dinamiche della domanda e dell’offerta” (così Krogh, in Bitcoin, blockchain e le transazioni in valute virtuali. Il ruolo del notaio ed i rischi riciclaggio, in corso di pubblicazione in Notariato, Milano).

Considerazioni similari sono state espresse altresì dal governatore della BCE, Mario Draghi, che, in una dichiarazione riportata ne “Il Sole24Ore” del 14 febbraio scorso, ha negato che il bitcoin possa rappresentare una valida alternativa alle monete tradizionali per quattro diversi ordini di ragioni. Innanzitutto perché il bitcoin non è emesso da una banca centrale; in secondo luogo, in quanto il bitcoin non è generalmente accettato come mezzo di pagamento; il terzo motivo attiene, invece, alla sicurezza, dal momento che nell’uso del bitcoin gli utenti non ricevono alcuna protezione, con la conseguenza che di fronte ad eventuali azioni di hacker non esistono tutele legali; infine, perché i bitcoin sono caratterizzati da un’elevata volatilità, dal momento che, in assenza di qualsivoglia regolamentazione, i bitcoin non sono stabili ed il loro valore può oscillare in maniera consistente anche in un arco temporale molto breve.

Alla luce di quanto riferito, tralasciando un’analisi approfondita dei motivi che possano indurre a preferire i bitcoin ad altri tipi di valuta che offrono ben altre certezze e garanzie, motivi che, verosimilmente, potrebbero attenere all’assoluto anonimato che presidia il possesso e la circolazione dei bitcoin, venendo ai riflessi sul piano della tracciabilità dei pagamenti e delle norme sulla limitazione all’uso del contante, valgono le considerazioni che seguono.

Le operazioni in bitcoin - o in altre criptovalute - sono sicuramente tracciabili in senso informatico; in un pubblico ed immutabile registro rimane infatti traccia indelebile del fatto che l’ignoto detentore di una chiave privata, corrispondente ad una data chiave pubblica, ha trasferito bitcoin ad un altro ignoto detentore di altra chiave privata corrispondente, a sua volta, ad altra chiave pubblica. A tal proposito, occorre, ad ogni modo, fare una precisazione di carattere generale. I sistemi di accesso informatici, senza eccezioni, non si fondano sul concetto di “identificazione” bensì sulla mera verifica di credenziali informatiche; la differenza, soprattutto ai fini della normativa antiriciclaggio, non è di poco conto. L’utilizzo di un sistema informatico non può mai garantire, pertanto, l’identità del soggetto che effettua un accesso, essendo tale sistema unicamente programmato per abilitare determinate funzioni qualora l’utente sia provvisto delle corrette informazioni di sblocco (pin, codici, etc.). Come noto, nemmeno l’uso di soluzioni biometriche è esente da possibili elusioni.

Tornando alla problematica di cui trattasi, si evidenzia che, nel sistema bitcoin, l’irreperibilità delle parti effettive non deriva da una forma di protezione (in qualche modo reversibile o sospendibile) del dato, bensì da un anonimato intrinseco alla stessa tecnologia adottata. Ne deriva, pertanto, che la possibilità di un tracciamento, meramente informatico, nel senso appena accennato potrebbe essere del tutto ininfluente ai fini della normativa che ci occupa. Neppure l’autore del pagamento può infatti identificare il destinatario.

In quest’ottica, l’ambizione, dianzi decritta, di realizzare, attraverso il bitcoin, il cosiddetto “contante digitale” ha una discreta limitazione nella circostanza per cui, mentre in talune transazioni effettuate in contanti il pubblico ufficiale può essere testimone di una traditio che avviene in sua presenza, con ciò rendendo in qualche modo tracciato almeno un singolo segmento del flusso anonimo del contante, l’operazione in bitcoin costituisce una transazione che potrebbe essere definita apparente; essa proviene, infatti, da un “conto”, che l’acquirente dichiara essere proprio, ad un altro conto del quale, parimenti, il venditore asserisce la titolarità, ma il tutto senza che possa esservi il benché minimo riscontro della veridicità di tali dichiarazioni.

A fronte di tali considerazioni, si segnala che sono state proposte alcune soluzioni infrastrutturali tendenzialmente in grado di ovviare agli indicati problemi. In tal modo, tuttavia, probabilmente verrebbe snaturato il bitcoin nella sua verosimile ratio o funzione essenziale (quella di garantire l’anonimato); ne deriva che, laddove si intenda realizzare il risultato di un pagamento che sia trasparente, sarebbe astrattamente preferibile abbandonare l’idea di impiegare i bitcoin e optare per altri sistemi infinitamente meno onerosi anche dal punto di vista puramente informatico.

Problematica appare quindi la questione relativa alla violazione della normativa sulla limitazione all’uso del denaro contante; si consideri, infatti, che al riguardo il riferimento del legislatore non poteva che essere rappresentato dalla moneta “fisica” e che, ad oggi, pur nell’ottica di voler riconoscere ai bitcoin la qualificazione di “contante digitale”, un’eventuale interpretazione evolutiva delle norme in parola sarebbe comunque inimmaginabile. Fermo ciò, se la finalità delle norme sul limite all’uso del contante è garantire la tracciabilità delle operazioni al di sopra di una certa soglia, attraverso la canalizzazione dei flussi finanziari presso banche, Poste S.p.A., istituti di pagamento ed istituti di moneta elettronica, le considerazioni svolte in ordine alle caratteristiche intrinseche del sistema bitcoin indurrebbero a ritenere che l’impiego di tale sistema neghi a monte la ratio di tali norme.

Altrettanto problematica è, di conseguenza, anche la possibilità di procedere ad indicare analiticamente in atto i mezzi di pagamento dal momento che se l’indicazione delle chiavi pubbliche non soddisferebbe il requisito della tracciabilità, in quanto non consente di risalire al titolare del portafoglio virtuale, l’indicazione delle chiavi private associate alle chiavi pubbliche (che comunque non dà certezze legali sulla titolarità del conto virtuale) è improponibile giacché renderebbe pubblico lo strumento per disporre della valuta virtuale.

Attesa la scottante attualità e la particolare complessità della materia in questione, occorre concludere che i profili problematici sollevati nel quesito posto, allo stato attuale delle riflessioni in merito, non possono trovare ancora risposte certe, necessitando, indubbiamente, di un maggiore grado di approfondimento nelle sedi opportune. Di conseguenza, le considerazioni riportate devono essere ritenute alla stregua di mere ipotesi ed indicazioni di massima.

Ad ogni modo, sulla base di quanto osservato e considerato che in fattispecie come quella prospettata si pone un’oggettiva impossibilità di adempiere ai summenzionati obblighi antiriciclaggio, si suggerisce una valutazione circa l’opportunità di procedere ad effettuare una segnalazione di operazione sospetta.

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CLASSE ENERGETICA

Tecnocasa: acquirenti più attenti alla classe energetica dell'immobile
di Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa 9 Marzo 2018

L’attenzione da parte dei potenziali acquirenti alla classe energetica dell’immobile è cresciuta nel tempo. Negli ultimi anni c’è più interesse su questo aspetto perché è aumentata la consapevolezza del risparmio che può garantire nel tempo.

Il costo più elevato di un nuovo immobile costruito in efficienza energetica e i dieci anni di crisi di mercato, hanno portato gli acquirenti a ricercare per lo più soluzioni usate e con bassa efficienza energetica, con costi più contenuti.

Nell’ultimo anno gli affiliati Tecnocasa e Tecnorete ci segnalano che i potenziali acquirenti si informano di più sulle prestazioni energetiche dell’immobile. In particolare il fenomeno lo abbiamo visto delinearsi tra chi acquista la casa vacanza (utilizzata solo per alcuni periodi dell’anno e per la quale si desidera minimizzare i costi di gestione) e negli ultimi tempi anche in città, dove spesso nei condomini (soprattutto quelli vetusti) le spese condominiali sono elevate. Non dimentichiamo infatti che le spese condominiali sono decisamente “ponderate” dai potenziali acquirenti nella scelta dell’immobile.

Per quanto riguarda le nuove costruzioni, “essere in classe A” è ormai un obbligo per tutti gli operatori nel settore dello sviluppo immobiliare. I clienti, già nella fase di valutazione dell’unità abitativa, chiedono sempre di più come ad esempio se l’immobile sarà in classe A e quale saranno le relative spese condominiali. Sono informati e sono consapevoli dell’importanza di essere in classe A.

Sanno che il valore di acquisto sarà più elevato rispetto ad una classe B o ad un usato, ma comprendono che recupereranno questo maggior esborso iniziale con un basso importo di spese condominiali per quanto attiene al riscaldamento. E non bisogna dimenticare che “essere in classe A” non implica solo un risparmio energetico, ma anche un maggior comfort ed un’attenzione maggiore nella scelta dei materiali di costruzione.

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INVESTIRE ACQUISTANDO NEGOZI PIACE

Immobili per l'impresa: forte domanda per il settore retail (Grafici)
di J.B. 27 Febbraio 2018

Il mercato degli immobili per l’impresa, più di quello residenziale, ha evidenziato in questi anni trend strettamente connessi all’andamento dell’economia e ciò ha determinato una riduzione dei prezzi che, al momento, rende conveniente acquistare queste tipologie immobiliari e spuntare dei rendimenti annui lordi interessanti nonostante il ribasso abbia coinvolto anche i canoni di locazione.

I dati relativi alle operazioni concluse attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa rilevano che su questo segmento di mercato prevalgono le operazioni di locazione, infatti gli imprenditori o aziende preferiscono questa opzione per non immobilizzare subito capitali, per poi acquistare in un secondo momento. La forte domanda locativa è interessante per chi desidera investire.

I negozi, sono la tipologia immobiliare che piace maggiormente agli investitori, con un’elevata domanda di affitto (80,5% delle operazioni di chi si è rivolto alle agenzie del Gruppo Tecnocasa interessano la locazione) e rendimenti annui lordi interessanti, per un rischio di vacancy più elevato.

L’Ufficio Studi Tecnocasa ha riscontrato che, a livello nazionale, si possono ottenere rendimenti annui lordi dell’8%. Rendimenti più alti si riscontrano per gli immobili che si trovano in zone centrali di minor transito oppure in posizioni più periferiche, ma con un buon passaggio.

Gli investitori sono interessati alle soluzioni nelle high street delle metropoli dove si inseriscono importanti brand del fashion (soprattutto luxury) e della ristorazione. In città come Milano, Roma e Torino c’è competizione per le location dove posizionarsi per la prima volta o ri-posizionarsi se si è già presenti e si desidera una migliore visibilità.

Ma si investe anche in piccoli negozi in località turistiche, in capoluoghi di provincia e in comuni più piccoli, purché siano posizionati in via di passaggio. Nel caso il prezzo risulti particolarmente conveniente, i piccoli medi investitori con capitali meno cospicui puntano anche su locali commerciali nelle vie di passaggio.

In crescita l’interesse per l’acquisto dei capannoni. Questa tipologia ha subito un ribasso di prezzi e canoni molto accentuato nel tempo. I capannoni usati hanno perso il 34,6% del valore dal 2008, quelli nuovi il 29,4%. Ad acquistare sono prevalentemente imprenditori che hanno alle spalle una situazione patrimoniale e finanziaria solida (l’84% di coloro che hanno acquistato lo ha fatto per utilizzarlo).

Secondo i dati Tecnocasa relativi ai capannoni, il 10,8% ha destinazione logistica, settore per il quale è fondamentale una posizione che consenta di raggiungere facilmente le principali arterie di collegamento. Sui capannoni si possono ottenere rendimenti annui lordi intorno al 6%, ma si toccano punte ben più elevate se l’immobile è in posizione “prime”.

Anche gli uffici sembrano suscitare interesse negli investitori. Sono maggiormente graditi gli immobili caratterizzati da vicinanza a reti di trasporto, in grado di garantire un abbattimento dei costi di gestione grazie all’efficienza energetica e ad una maggiore flessibilità in termini di spazi da utilizzare. Sono queste le tipologie immobiliari più ricercate dalle aziende che spesso si scontrano con un’offerta obsoleta. Infatti, in alcune zone centrali delle grandi città gli immobili ad uso ufficio all’interno di strutture residenziali si stanno convertendo in abitazioni, la cui domanda è in crescita. La metropoli che registra più fermento è Milano dove gli interventi di nuova costruzione di uffici di ultima generazione hanno suscitato un forte interesse soprattutto da parte degli investitori istituzionali. Sugli uffici si registrano rendimenti annui lordi del 6%.

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REPORT IMMOBILIARE

Bankitalia: pressioni al ribasso sui prezzi degli immobili (Report)
di E.I. 21 Febbraio 2018

Nel IV trimestre del 2017 il numero di operatori che segnalano pressioni al ribasso sulle quotazioni degli immobili è tornato ad aumentare. Tuttavia, secondo i risultati dell’indagine congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotta dal 2 al 31 gennaio 2018 da Bankitalia, Tecnoborsa, e dall’Agenzia delle Entrate, nel confronto con la precedente rilevazione, si sono rafforzati i segnali di miglioramento della domanda.

Il numero di agenzie che hanno intermediato almeno un immobile è aumentato e le giacenze degli incarichi a vendere sono diminuite. I finanziamenti tramite mutui ipotecari hanno continuato a coprire un’ampia quota delle compravendite, intorno all’80%.

Anche il rapporto fra prestito e valore dell’immobile è rimasto su valori elevati, superiori al 70%.

La quota di agenti immobiliari che ascrivono alle difficoltà di ottenere un mutuo la causa della cessazione degli incarichi a vendere è scesa a un livello minimo dall’avvio del sondaggio, nel 2009.

Le attese degli operatori sulle prospettive del mercato degli immobili sono rimaste favorevoli, su un orizzonte sia di breve sia di medio termine.

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NUDA PROPRIETA'

L’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato un’analisi sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel 2017 dalle agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete.

Il campione esaminato evidenzia che il 72,7% degli acquisti di questo tipo è finalizzato all’investimento a lungo termine e il 27,3% riguarda l’abitazione principale. Nel 2016 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 79,0%.

Gli acquirenti hanno un’età compresa tra 35 e 54 anni nel 56,9% dei casi, mentre i proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 73,8% dei casi.

L’analisi punta poi l’obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (80,0%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa; nel 16,9% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Le tipologie maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 37,7% delle preferenze, seguiti dai bilocali con il 34,4%.

L’indagine effettuata sui portali Tecnocasa mostra che sono proposti oltre 230 immobili con la formula della nuda proprietà, con maggior concentrazione nel Lazio e a seguire nelle regioni Campania, Lombardia e Piemonte.

Le tipologie in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti di due locali, tre e quattro locali, non mancano soluzioni indipendenti, come ville o porzioni di ville.

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TECNOLOGIA PER IL MERCATO IMMOBILIARE

LA GAMIFICATION CAMBIERÀ IL SETTORE DEGLI IMMOBILI COMMERCIALI

Il mercato degli immobili commerciali sta per essere investito da una rivoluzione senza precedenti. E, secondo alcuni analisti del settore, il 2018 potrebbe essere l’anno chiave. Stiamo parlando di tecnologia e in particolare di quattro innovazioni convergenti: il 3D, l’analisi avanzata di grandi quantità di dati, la realtà aumentata e la realtà virtuale.

La “gamification” applicata al design

Parole che presto potrebbero entrare stabilmente a far parte del nostro vocabolario. E che gli appassionati di videogiochi, in particolare i “millennials”, conoscono già. È il processo della cosiddetta “gamification”, che già oggi sta cambiando i processi di vendita e design degli spazi commerciali. Come? Offrendo vantaggi sia a chi vende sia a chi compra. I visori di realtà virtuale e realtà aumentata, infatti, stanno diventando sempre più accessibili economicamente. E permettono di visitare uno spazio commerciale, anche da remoto, arredandolo in tempo reale. Grazie all’analisi dei dati è poi possibile offrire una stima in tempo reale dei costi di ristrutturazione o arredamento di uno spazio, ad esempio aggiungendo un muro o togliendo un tavolo.

Un processo che permette di risparmiare ore e ore di lavoro, oltre che aumentare il tasso di conversione delle vendite. Se prima chi comprava doveva immaginarsi uno spazio commerciale a partire da una planimetriain due dimensioni, adesso può bastare un visore per visualizzare e camminare direttamente nell’immobile che siamo interessati a comprare. Un esempio concreto di applicazione delle nuove tecnologie nel settore degli immobili commerciali arriva dall’estero: Allaro Homes, un’impresa edile australiana, ha registrato un incremento del tasso di conversione delle vendite dal 20% all’80%. E il tempo speso dai loro agenti per documentarsi su ogni singolo progetto è sceso da circa 140 ore a una media di 7 ore e mezzo.

Fonte: immobiliare.it

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