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Vendita - Real Estate

CONFEDILIZIA

Confedilizia sul calo prezzi delle case

Il presidente Spaziani Testa ha commentato i dati con un tweet

Italia • In merito alla rilevazione Istat sul calo prezzi degli immobili residenziali italiani il Presidente di Confedilizia ha postato un tweet per commentare i dati: "L'Istat comunica che i prezzi delle case (i risparmi degli italiani, per intendersi) diminuiscono ancora, e sempre di più.  È un caso unico in Europa. Da noi gli immobili sono gravati da una zavorra fiscale di 50 miliardi annui. Finché non verrà rimossa, le cose non miglioreranno."

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RISOLUZIONE AGENZIA DELLA ENTRATE SU BONUS PRIMA CASA

Bonus prima casa, via libera in caso di accorpamento di appartamento

Importanti chiarimenti per quanto riguarda l’applicabilità del bonus prima casa. Con la Risoluzione n. 154/E del 19/12/2017, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che si ha diritto all’agevolazione anche per l’acquisto di un secondo immobile da unire a quello già posseduto per il quale si era beneficiato del bonus.

Viene dunque confermato che l’agevolazione sulla prima casa spetta anche per un acquisto successivo volto ad aumentare la superficie dell’abitazione. Si ha diritto al bonus prima casa anche nel caso di acquisto di un secondo immobile che si intende unire a quello già posseduto, qualora la fusione non comporti la trasformazione dell’unità immobiliare posseduta in abitazione di lusso.

A chiedere chiarimenti è stata una contribuente già proprietaria di due appartamenti nello stesso immobile, di cui una al secondo piano acquistata con le agevolazioni sull’acquisto e l’altra al terzo piano comprata come seconda casa, quindi senza fruire delle agevolazioni.

La contribuente chiedeva di allargarsi ulteriormente con un altro appartamento al terzo piano, con il quale costituire un’unica abitazione unendole tutte e tre catastalmente (ma senza che la nuova unità rientri nelle categorie A/1, A8 e A/9).

Per l’Agenzia è possibile la concessione delle agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto e “non è di ostacolo a detta interpretazione, la circostanza che uno degli immobili preposseduti sia stato acquistato senza fruire delle agevolazioni in commento; occorre considerare, infatti, che analogamente al caso esaminato con la circolare n. 31 del 2010, le agevolazioni per detto acquisto non potevano essere richieste, in quanto la contribuente risultava già titolare, al momento della stipula dell'atto di trasferimento, di altro immobile agevolato”.

Nel caso in cui l’acquisto del nuovo appartamento sia finalizzato ad unire le abitazioni in un’unica unità immobiliare si potrà beneficiare dell’agevolazione prima casa. Il tutto, però, nel rispetto di specifici requisiti: il nuovo immobile deve conservare le caratteristiche non di lusso, ovvero la categoria catastale con la quale verrà classificata la casa di abitazione deve essere diversa dalle categorie A\1, A\8 e A\9.

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COME SI CALCOLA L'IMPOSTA DI REGISTRO

Imposta di registro, Cassazione: “Si calcola sulla rendita catastale”

L’imposta di registro si calcola sulla rendita catastale, anche se all’atto della compravendita il contribuente ha già incassato la concessione edilizia per la ristrutturazione e il cambio di destinazione. Niente rettifica del tributo, dunque, quando gli interventi sull’edificio avvengono dopo il rogito.

Lo ha sottolineato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 30185 del 15 dicembre 2017. Escludendo anche profili di elusione fiscale, la Cassazione ha respinto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate.

Il caso

La vicenda fa riferimento a un contribuente che aveva acquistato un edificio e all’atto della compravendita aveva già ottenuto il via libera alla ristrutturazione e al cambio di destinazione da albergo in residenza per anziani. Per tale ragione, le Entrate hanno notificato un recupero dell’imposta di registro. L’atto è stato impugnato con successo dal contribuente che ha ottenuto l’annullamento.

La motivazione

Per i giudici di merito, il tributo andava calcolato sulla rendita catastale al di là della concessione edilizia. Secondo quanto motivato, è ammissibile la rettifica di valore (in contrasto con il criterio automatico) solo in assenza di una rendita catastale certa, ovvero in presenza di un accertato mutamento, alla data del trasferimento, dello stato di fatto e giuridico dell’immobile.

Per la Cassazione va infatti considerato che alla data del rogito di trasferimento (8/04/2003) l’immobile in questione si trovava ancora in una situazione di fatto e giuridica in tutto corrispondente a quella risultante dalla classificazione catastale attribuitagli (albergo).

Se è vero che la proprietà aveva già ottenuto (24/03/2003) la concessione edilizia per la ristrutturazione e il cambio di destinazione, altrettanto indubbio è che tali interventi vennero intrapresi (permesso di costruire del 26/06/2004) solo successivamente al trasferimento, per poi venire conclusi nel luglio 2004 (con rilascio del certificato di abitabilità del maggio 2006).

Quanto poi alla prospettata violazione del divieto di abuso del diritto, non sussistono i presupposti né in fatto né in diritto, considerando le modifiche apportate dal dlgs. 158/2015.

Articolo visto su
Rendita catastale per il registro (Italia oggi)

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BONUS PRIMA CASA ANCHE PER LA SECONDA

Interessante articolo letto sul sito di: laleggepertutti.it

Bonus prima casa: quando non è necessario vendere

Benché la legge, come abbiamo appena visto, esclude chiaramente la possibilità di avere il bonus prima casa anche sulla seconda, a meno che la prima non sia venduta entro un anno, nel 2009 la Cassazione ha inaugurato un nuovo orientamento.
Secondo questa nuova interpretazione, se nella prima casa non si può abitare, allora è consentito usufruire dell’agevolazione fiscale anche sull’acquisto di una seconda. La scorsa estate, la Suprema Corte ha precisato [3] che si deve trattare di una inidoneità dell’immobile dovuta a circostanze oggettive (ad esempio, si pensi a una casa inabitabile) o a circostanze soggettive (ad esempio, si pensi all’allargamento della famiglia con la nascita di ulteriori figli che renda necessario avere un immobile più ampio). Tali condizioni obiettive quindi consentono l’acquisto di un’altra abitazione con l’agevolazione «prima casa». 
A seguito di questo mutato indirizzo, anche l’Agenzia delle Entrate, che inizialmente era su posizioni più rigide [4], ha infine cambiato la propria interpretazione e, con una risoluzione approvata questa estate [5], si è adeguata al pensiero della Cassazione, sancendo che la proprietà di una casa divenuta oggettivamente inidonea ad essere abitata (ad esempio, a causa del terremoto) non impedisce al contribuente di comprarne un’altra, avvalendosi dell’agevolazione “prima casa”. Sicché ora anche per l’amministrazione finanziaria è possibile comprare la seconda casa col bonus prima casa se il precedente immobile non più (più) essere abitato.

[3]Cass. ord. 14740/17 del 13.06.2017.

[4]Ag. Entrate, Risoluzione n. 86/E del 20.08.2010

[5]Ag. Entrate, Risoluzione n. 107/E del 1.08.2017.

Fonte: laleggepertutti.it

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ACCERTAMENTO REDDITO CLIENTE E BONUS PRIMA CASA

Accertamento del reddito dell’acquirente

Poiché l’acquisto di una casa è indice di capacità contributiva, l’Agenzia delle Entrate può applicare il cosiddetto redditometro: se cioè dovesse risultare che l’acquirente non dichiara al fisco sufficienti redditi per comprare l’immobile è necessario che questi dimostri da dove ha preso i soldi. Di solito, in questi casi, ci si difende dimostrando che il prezzo è frutto di una donazione dei parenti o dei coniugi. Ma attenzione: in questi casi occorre darne prova documentale. Secondo una sentenza della Cassazione, un valido modo per vincere l’accertamento fiscale sull’acquisto della casa sono gli estratti conto che provano il passaggio del denaro dal conto del familiare a quello del costruttore/venditore o a quello dell’acquirente che poi ha pagato il venditore.
In alternativa servirà la copia dell’assegno consegnato al costruttore da parte del donante.
Bisogna quindi avere cura di conservare tutta la documentazione del denaro e non lasciare mai nulla ai “fugaci” contanti.

Il contribuente potrebbe anche dimostrare di aver acquistato l’immobile grazie a un mutuo, ma anche il finanziamento può costituire la base di un accertamento con redditometro se la rata mensile è troppo elevata rispetto alla busta paga. Quindi attento a non chiedere mutui troppo onerosi rispetto alle tue possibilità.

Bonus prima casa non dovuto

L’acquisto dell’immobile coi benefici fiscali della prima casa è dovuto solo se il contribuente non è titolare:

di altro immobile sito nello stesso Comune ove si trova quello in corso di acquistodi altro immobile acquistato con il bonus prima casa nel territorio nazionale. Se così fosse i contribuente sarebbe tenuto a vendere la precedente casa entro un anno. Le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un’abitazione ubicata nello stesso comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Questo, anche se si assume l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno dal nuovo acquisto.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile in regime agevolato (compravendita, atto di donazione o dichiarazione di successione) deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se questo non avviene, si perdono le agevolazioni usufruite per l’acquisto del nuovo immobile e, oltre alla maggiori imposte e ai relativi interessi, si dovrà pagare una sanzione del 30%.

Per la mancata assunzione dell’impegno è prevista, tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione della sanzione (mediante l’istituto del ravvedimento operoso), presentando un’istanza all’Agenzia delle Entrate nella quale dichiarare la decadenza dall’agevolazione.

Anche il contribuente che, dopo l’acquisto, si rende conto di non poter rispettare l’impegno assunto (vendita del vecchio immobile), potrà proporre apposita istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Con questa istanza, da presentare entro l’anno dal nuovo acquisto, si dichiarerà l’impossibilità di vendere e, di conseguenza, si chiederà la riliquidazione dell’imposta dovuta e il calcolo dei relativi interessi da pagare.

Una seconda condizione per avere il bonus prima casa è trasferire la propria residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi dal rogito. Solo in caso di oggettiva impossibilità al trasferimento si può ritardare.

Fonte: laleggepertutti.it

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ACCERTAMENTO VALORE IMMOBILE

Accertamento del valore dell’immobile dichiarato nel rogito

.........spesso l’atto di compravendita indica come corrispettivo un valore inferiore del bene rispetto a quello corrisposto. L’Agenzia delle entrate può però riqualificare tale valore secondo quanto le appare congruo. Le stime vengono effettuate in base alle quotazioni Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) e ad accertamenti sul luogo, che devono necessariamente tenere conto delle concrete condizioni dell’immobile. Spesso però i funzionari delle Entrate eseguono gli accertamenti “a tavolino”, sulla base della semplice comparazione degli immobili dello stesso quartiere, senza però verificare quello oggetto di vendita. Tale comportamento è stato dichiarato illegittimo dalla Cassazione con più sentenze.

Secondo la giurisprudenza le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate rappresentano solo il dato iniziale ai fini dell’individuazione del valore venale in comune commercio, per cui non possono essere usate, da sole, a fondamento della pretesa del fisco, ma necessitano sempre di ulteriori elementi di prova. E ciò benché costituiscano un punto di riferimento importante perché derivanti da puntuali analisi.

L’Agenzia delle Entrate ha diversi mezzi per rettificare il valore del bene acquistato e pretendere il pagamento delle imposte evase quando sospetta l’artificiosa svalutazione del corrispettivo. Oltre alla rivalutazione del bene in relazione alla zona e al quartiere ove è situato e alle quotazioni Omi (quelle cioè effettuate dall’Osservatorio sul mercato immobiliare) il fisco può accedere alla documentazione bancaria relativa alla pratica di mutuo. Se il valore dell’immobile risultante dalla perizia della banca prima eseguita per la richiesta del finanziamento presenta una sproporzione rispetto al prezzo di vendita scatta l’accertamento fiscale.

In ogni caso l’accertamento fiscale deve essere sempre motivato. Il fisco deve cioè chiarire subito sulla base di quali criteri ha inteso rilassare l’immobile. Né può rinviare tale adempimento alla eventuale fase di contenzioso col contribuente.

.....Cosa dice la giurisprudenza in merito...:

l’Agenzia delle Entrate non può eseguire un accertamento “a tavolino” senza cioè effettuare un sopralluogo sul posto eventualmente accedendo dentro l’immobile (ma pur sempre nel rispetto della privacy)
;l’Agenzia delle Entrate non può basarsi su criteri presuntivi come le quotazioni Omi; queste, da sole, non fanno una prova ma solo un indizio, per cui necessitano di ulteriori elementi a cui accostarsi;anche le rilevazioni satellitari, basate su Google Maps o Google Earth, sono illegittime se vengono usate, senza il supporto di ulteriori elementi di prova, per rilevare il valore di un immobile. Emblematico il caso di un proprietario a cui l’Agenzia delle Entrate aveva contestato la presenza di un giardino con il prato, avendo intravisto dalle foto del satellite una distesa verde, quando invece si trattava di un grosso telo steso per terra;è necessaria una verifica dello stato effettivo del bene per accertare le reali condizioni in cui versa la casa e attribuirle un valore di mercato senza potersi basare sul confronto con le abitazioni vicine o dello stesso quartiere;
il valore dell’immobile va individuato «alla data della firma del contratto di vendita e vanno considerate sia le condizioni in quel momento sia i potenziali utilizzi». A tal fine, l’ufficio può «legittimamente« ricorrere «tanto alla stima comparativa quanto al sopralluogo».
In caso però di contraddizione tra i risultati delle stime comparative e quelle del sopralluogo, prevalgono queste ultime.

Fonte: laleggepertutti.it

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I PENSIONATI COMPRANO CASA

L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete sul territorio nazionale nel primo semestre del 2017 evidenzia che l’8,5% degli acquisti è stato effettuato da soggetti in pensione. Rispetto ad un anno fa (primo semestre 2016) si registra una lieve diminuzione della percentuale di acquisto da parte di pensionati, si passa infatti dal 9,4% all’8,5% attuale.

Report Tcnocasa
Restando su questo target di acquirenti si è constatato che solo il 9,1% degli acquisti è stato effettuato con l’ausilio di un mutuo, mentre il 90,9% della compravendite è avvenuto senza l’intervento da parte di istituti di credito.
Le richieste dei pensionati si sono concentrate maggiormente sui  trilocali (38,8%), seguiti dai bilocali (27,8%) e dai quattro locali (13,6%);  ville, villette, rustici, case indipendenti e semindipendenti compongono insieme il 12,9% degli acquisti.
Il 66,3% dei pensionati che ha acquistato attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa è coniugato o è comunque una coppia, il 19,5% è celibe/nubile, l’11,4% è vedovo e il 2,8% è separato/divorziato.
Spostando l’attenzione sui venditori risulta che il 27,3% di coloro che hanno venduto casa nel primo semestre del 2017 è un soggetto in pensione. Il 65,0% dei pensionati ha venduto per reperire liquidità, il 21,5% per migliorare la qualità abitativa ed il 13,5% per trasferirsi in un altro quartiere o in un’altra città.

Fonte: Il Q.I. Agency

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REPORT TECNOCASA

Tecnocasa: diminuiscono i tempi di vendita

Si accorciano le tempistiche di vendita di un immobile grazie alla domanda più vivace e ai prezzi più contenuti.

È ciò che emerge da un’indagine realizzata dall’Ufficio Studi Tecnocasa che ha calcolato i tempi medi di vendita degli immobili registrati a luglio 2017 e li ha confrontati con quelli dell’anno precedente. L’analisi ha considerato le grandi città, i rispettivi hinterland e i capoluoghi di provincia.

Nelle grandi città le tempistiche di vendita sono di 141 giorni contro 159 giorni registrati un anno fa: i tempi maggiori si registrano a Bari (189 giorni), Genova (167 giorni) e Palermo (148 giorni).

Nei comuni dell’hinterland delle grandi città, per vendere casa servono in media 162 giorni, 18 giorni in meno rispetto a un anno fa. I capoluoghi di provincia, invece, hanno fatto registrare una media di 167 giorni, contro i 170 giorni dell’anno precedente.

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