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Vendita - Real Estate

DIRITTO ALLA PRELAZIONE DELL'INQUILINO

Vendita negozio in affitto: la prelazione dell’inquilino

Se sei proprietario di un negozio in affitto e hai intenzione di procedere alla vendita, devi prima comunicarlo al tuo inquilino, poiché è un suo diritto saperlo e, eventualmente, acquistare il locale commerciale a preferenza degli altri potenziali compratori. Tecnicamente, si dice che il conduttore ha un diritto di prelazione e si tratta di una facoltà riconosciutagli dalla legge

Vendita negozio in affitto: come procedere?

Ha appena visto che, se sei il proprietario di un locale commerciale e vuoi venderlo, devi prima consentire al tuo inquilino di acquistarlo o meno. In pratica devi metterlo in condizione di esercitare questa scelta: l’inquilino non ha quindi un obbligo di acquisto del negozio in affitto, ma deve avere quanto meno, la possibilità di comprarlo. Per questa ragione, prima della vendita, devi avvisarlo e devi farlo mediante ufficiale giudiziario, informando il tuo conduttore delle condizioni della vendita (in sostanza deve sapere il prezzo di acquisto). A questo punto, l’inquilino avrà sessanta giorni di tempo, per decidere, scaduti i quali potrai cedere il tuo negozio liberamente ed a chi vuoi tu, ma non ad un prezzo inferiore a quello comunicato al tuo inquilino.

Vendita negozio in affitto: il diritto di riscatto

Ricapitolando, se hai in mente la vendita del tuo locale commerciale, che era precedentemente in affitto, devi avvisare preventivamente il tuo inquilino, mettendolo in condizione di acquistare o meno il tuo negozio, al prezzo che, nell’occasione, gli hai comunicato. Si tratta di un diritto di prelazione previsto dalla legge, in virtù del quale, se non viene rispettato, ci sono delle inevitabili conseguenze: ma quali? Ebbene, devi sapere che il conduttore potrebbe esercitare un vero e proprio diritto di riscatto. In pratica, potrebbe acquistare l’immobile anche successivamente e a discapito del nuovo proprietario, se non è stato avvisato delle tue intenzioni o se hai venduto il tuo negozio ad un prezzo inferiore rispetto a quello della tua proposta fatta al conduttore. Pertanto, fai molta attenzione prima di vendere il tuo locale commerciale in affitto, rispetta il diritto di prelazione dell’inquilino, attendi la sua risposta e, in mancanza di questa oppure a seguito di un esplicito rifiuto, procedi alla vendita a terzi, ma non ad un prezzo inferiore rispetto alle tue iniziali intenzioni. Ricordati, infine, che il predetto diritto di riscatto non potrà essere esercitato a vita, ma soltanto entro sei mesi dalla trascrizione della vendita, avvenuta a danno del diritto di prelazione del conduttore.

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CONTRATTO PRELIMINARE - precisazioni -

Cos’è il contratto preliminare?

Si è detto che il contratto preliminare è l’accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto, cioè quello definitivo.

In altri termini, con il contratto preliminare ci si obbliga a dare il proprio futuro consenso alla firma di un contratto definitivo: nel caso più frequente, cioè di stipula di un contratto preliminare relativo alla compravendita di un immobile, le parti si obbligano a stipulare il contratto definitivo (di solito nel termine indicato nel contratto preliminare stesso).

Vi è da dire che il preliminare deve avere la stessa forma che eventualmente la legge impone per il contratto definitivo e, pertanto, nel caso di preliminare relativo alla compravendita di un immobile sarà necessaria la forma scritta proprio perché la forma scritta è obbligatoria per i contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà dei beni immobili: Sarà nullo, pertanto, e non potrà produrre nessun effetto e nessun obbligo per nessuna delle parti un contratto preliminare solamente verbale con il quale ci si impegna a vendere ed acquistare un appartamento o qualsiasi altro bene immobile.

Occorre aggiungere infine che la legge ha reso dal 1997 obbligatoria la trascrizione nei registri immobiliari anche dei contratti preliminari che trasferiscono la proprietà dei beni immobili (e i contratti preliminari che trasferiscono, costituiscono o modificano gli altri diritti reali come l’usufrutto, il diritto di superficie, quello dell’enfiteuta, il diritto di abitazione, le servitù, il diritto di uso): questa norma tutela il potenziale acquirente di un immobile che abbia sottoscritto un preliminare perché quando avrà trascritto il contratto definitivo il suo acquisto sarà garantito e prevarrà su eventuali trascrizioni, ad esempio di pignoramenti, eseguiti contro il promittente venditore dopo la trascrizione del preliminare.

Ciò vuol dire che tutte le trascrizioni ed iscrizioni fatte sull’immobile (a danno di chi vuole venderlo) in un momento successivo alla trascrizione del contratto preliminare non avranno effetto a danno dell’acquirente che abbia appunto trascritto il preliminare precedentemente.

Se, come abbiamo evidenziato, il contratto preliminare contiene l’obbligo giuridico di dare il proprio consenso alla firma del contratto definitivo (che produrrà il trasferimento della proprietà dell’immobile), come sarà possibile svincolarsi da esso?

Diciamo allora che se entrambe le parti che hanno stipulato il contratto preliminare sono d’accordo sull’intenzione di sciogliersi dal relativo vincolo, allora sarà sufficiente che firmino un accordo di risoluzione consensuale del contratto preliminare: dovranno, cioè, mettere nero su bianco l’accordo con cui risolvono (cioè annullano) il contratto preliminare accordandosi su ogni aspetto connesso (ad esempio sull’eventuale restituzione dell’acconto versato).

Se, invece, l’intenzione di svincolarsi dal contratto preliminare è dovuta ai ritardi dell’altra parte (che, ad esempio, non si presenta davanti al notaio alla data stabilita oppure non indica il notaio davanti a cui presentarsi per la firma del rogito) la soluzione sarà quella di avviare una causa davanti al giudice competente per ottenere con sentenza la risoluzione del contratto accompagnata dalla condanna della parte inadempiente al risarcimento del danno.

Ovviamente, se il tuo interesse sarà quello non di svincolarti dal preliminare ma di ottenere che l’altra parte ti trasferisca o acquisti da te l’immobile, allora dovrai ricorrere al giudice per ottenere che sia una sentenza a produrre il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Letto su lasleggepertutti.it

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AUMENTANO LE COMPRAVENDITE

Nel secondo trimestre 2018, le compravendite di unità immobiliari sono state pari a 209.243, in aumento dell'1,6% rispetto al trimestre precedente (+1,7% il settore abitativo e +0,7% l'economico). Lo rende noto l'Istat precisando che l'incremento congiunturale interessa soprattutto il Nord-ovest (+3,0%), il Nord-est (+2,7%) e, in misura minore, il Centro (+0,4%). Al Sud le transazioni sono stabili rispetto al trimestre precedente (0,0%) mentre risultano in flessione nelle Isole (-1,3%).

Il settore abitativo segue l'andamento generale, il comparto economico segna invece variazioni positive nel Nord-ovest (+6,9%) e nel Nord-est (+0,6%), negative nel Centro (-6,5%), nelle Isole (-3,0%) e al Sud (-1,5%). Su base annua le transazioni immobiliari aumentano complessivamente del 4,7%.

"Anche nel secondo trimestre dell'anno in corso- spiega l'Istat - l'andamento dell'indice destagionalizzato delle compravendite conferma una tendenza al recupero del mercato immobiliare, che ha iniziato la sua ripresa in modo piu' regolare dal secondo trimestre del 2015, con un incremento di circa il 39% rispetto ai valori minimi di fine 2013. Tuttavia, rimane ancora un gap, quasi il 4%, nei confronti dei livelli medi del 2010. Unica eccezione è il Nord dove si è tornati ai livelli precedenti il 2010".

Su base annua le transazioni immobiliari sono aumentate complessivamente del 4,7% e il settore abitativo riflette l'andamento generale (+5,1%). Al contrario il comparto economico registra un lieve calo (-0,6%). Rispetto al secondo trimestre del 2017, l'incremento registrato per l'abitativo nel periodo aprile-giugno riguarda tutte le aree geografiche del Paese - Nord-est +7,2%, Isole +6,7%, Nord-ovest +5,4%, Sud +3,4% e Centro +3,0% - e tutte le tipologie di comuni (città metropolitane +5,1% e piccoli centri +5,0%). Per il settore economico le transazioni risultano in crescita su base annua nel Nord-ovest (+2,9%), sono sostanzialmente stabili nel Nord-est (+0,4%) e diminuiscono al Centro (-4,5%), nel Sud (-3,4%) e nelle Isole (-1,4%). Variazioni tendenziali di segno negativo si registrano anche nelle città metropolitane (-0,7%) e nei piccoli centri (-0,4%). Il 94,3% delle convenzioni stipulate riguarda trasferimenti di proprieta' di immobili ad uso abitativo ed accessori (197.362), il 5,2% ad uso economico (10.933) e lo 0,5% ad uso speciale e multiproprietà (948).

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REPORT COMPRAVENDITE

Le trattative di vendita si concludono in tempi più brevi grazie ad una domanda più vivace, un’offerta in diminuzione e prezzi più contenuti. E’ quanto emerso da un report del centro studi del Gruppo Tecnocasa che sottolinea come nelle grandi città le tempistiche di vendita sono di 134 giorni contro 141 giorni registrati un anno fa.

In particolare, nei capoluoghi di provincia i tempi di vendita hanno una media di 156 gg contro i 167 gg di un anno fa, mentre nei comuni dell’hinterland delle grandi città hanno fatto registrare 164 gg, restando sostanzialmente invariati rispetto allo scorso anno.

Tra le grandi città i tempi di vendita maggiori si registrano a Bari (171 gg), Verona (156 gg) e Genova (154 gg). Le città “più veloci” sono Bologna (97 gg) e Milano (109 gg), proprio le due realtà in cui i prezzi sono cresciuti maggiormente nella prima parte dell’anno.

L’analisi dal 2009 ad oggi, limitata alle grandi città, evidenzia il picco nel 2012, l’anno peggiore per il mercato immobiliare, in cui l’abbondante offerta e le banche più refrattarie ad erogare il credito dilatarono al massimo le tempistiche necessarie per chiudere le trattative immobiliari. Nel 2018 siamo vicini ai livelli del 2009, quando la crisi immobiliare era agli inizi.

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NUDA PROPRIETA'

aumenta l’offerta di immobili sul mercato
di J.B. 31 Ottobre 2018

Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2017 le compravendite di nuda proprietà sono state 24.021, con una crescita dell’ 1,3% rispetto all’anno precedente. Un tasso di crescita decisamente inferiore rispetto a quello registrato sulle compravendite di piena proprietà che sono, invece, aumentate del 4,9%.

L’acquisto della nuda proprietà ha avuto un buon riscontro negli anni del boom del mercato immobiliare, quando i prezzi della piena proprietà erano molto elevati e questa formula consentiva l’acquisto di un’abitazione a prezzi più bassi di quelli di mercato. Chi acquista la nuda proprietà ha uno sconto importante, inversamente proporzionale all’età del venditore.

Con la crisi del mercato immobiliare e un calo dei prezzi, intorno al 40% dal 2007 ad oggi, è più conveniente acquistare l'intera proprietà dell'immobile, potendone così disporre liberamente.
A vendere la nuda proprietà sono prevalentemente persone anziane che necessitano di denaro ma desiderano allo stesso tempo mantenere il godimento della propria abitazione. L’acquirente di nuda proprietà quasi sempre agisce con un’ottica di investimento a lungo termine, approfittando del prezzo più basso e della possibilità di avere un risparmio.

L’ufficio studi del Gruppo Tecnocasa ha realizzato un’analisi sulle compravendite di nuda proprietà effettuate nel primo semestre del 2018 dalle agenzie affiliate.

Il campione esaminato evidenzia che il 79,5% degli acquisti di questo tipo è finalizzato all’investimento a lungo termine e il 20,5% riguarda l’abitazione principale. Nel 2017 la percentuale di acquisti per investimento si attestava al 72,7%.

Gli acquirenti hanno un’età compresa tra 45 e 54 anni nel 27,3% dei casi, tra 55 e 64 anni nel 23,6% dei casi e tra 35 e 44 anni nel 21,8% dei casi. I proprietari hanno un’età superiore a 64 anni nel 73,8% dei casi.

L’analisi punta poi l’obiettivo sulle motivazioni che spingono i proprietari a vendere con la formula della nuda proprietà: la maggior parte dei venditori (79,1%) lo fa per reperire liquidità e quindi per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa; nel 18,6% dei casi si cerca di migliorare la propria qualità abitativa.

Emerge inoltre che le tipologie maggiormente scambiate con la formula della nuda proprietà sono i trilocali con il 38,5% delle preferenze seguiti dai bilocali con il 32,7% delle scelte.

Fonte: Monitorimmobiliare.it

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