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Vendita - Real Estate

VENDITA IMMOBILI PUBBLICI

Dismissioni sì, ma solo con immobili a reddito

Nonostante il mercato immobiliare sia per molti divenuto frizzante, la vendite (o la valorizzazione) del patrimonio pubblico procedono a rilento, perché?

Anzitutto, per essere onesti, dobbiamo dirci che il real estate italiano è vivace solo per gli immobili a reddito (elevato) con tenant affidabili.

Assistiamo infatti - e le operazioni di fine anno ne sono testimonianza - al rinnovato interesse anche degli investitori internazionali per il mattone italiano, ma a condizione che si tratti di immobili a destinazione terziaria, commerciale, logistica o produttiva tecnologicamente avanzata, con una redditività quasi in doppia cifra garantita da conduttori di riconosciuta solidità economica.

I singoli asset devono poi essere perfettamente a norma e con caratteristiche di efficienza energetica in linea con gli standard internazionali.

Tutti requisiti al momento sconosciuti agli immobili pubblici sotto dismissione, immobili che non possono definirsi core.

Per i pochi (al momento) investitori che potrebbero anche valutare l'acquisto di beni statali da sviluppare, si pone poi il problema della destinazione d'uso, la cui modifica verso le funzioni richieste dal mercato (terziario, commercio, logistica) è gestita dai comuni, i cui interessi non sono sempre allineati con quelli del Demanio.

Le varianti urbanistiche necessarie per fare di una caserma un centro commerciale sono soggette ad un procedimento governato dalle amministrazioni locali, con tempi lunghi e interessi diversi da quello della massimizzazione del valore economico, per esempio, del centro di formazione delle forze armate ormai abbandonato.

Non è però vero che sia tutto fermo.

Cdp a fine anno ha comprato dal Governo immobili per alcune centinaia di milioni, mentre l'anno scorso ne aveva acquisiti per circa 500.

Nel frattempo, i fondi Patrimonio Uno e Fip stanno vendendo a ritmo elevato agli investitori opportunistici di tutto il mondo (Blackstone, Cerberus, Soros i più famosi) caserme e sedi di enti pubblici il cui reddito è assicurato dal Demanio nella sua veste di conduttore unico per le diverse amministrazioni statali utilizzatrici dei beni.

Mentre però le operazioni con Cdp (che in sostanza si assume il compito di valorizzare i beni acquistati dallo Stato) sono vere e proprie dismissioni - i proventi hanno infatti concorso al riequilibrio del bilancio pubblico - gli acquisti degli investitori opportunistici appena citati hanno interessato beni già dimessi in favore dei fondi privati che ne hanno appunto curato la rivendita.

Queste ultime operazioni dimostrano comunque come non ci sia una vera preclusione del mercato ad acquistare i beni condotti dalla Pa, a condizione che il reddito sia interessante e garantito (nella specie dal Demanio).

Fonte: Monitorimmobiliare.it

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CASSAZIONE SULLA PROPOSTA D'ACQUISTO

E' valido il «preliminare del preliminare»
di Angelo Busani

Il "preliminare del preliminare" è legittimo. Questa è la nuova posizione della Cassazione sul contratto preliminare con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo e ulteriore contratto preliminare. Una sentenza (la n. 4628 del 6 marzo) importante, perché è delle Sezioni Unite e rappresenta un'inversione della precedente giurisprudenza della Cassazione, che in passato aveva concluso per la nullità del contratto.

La pronuncia è rilevante anche perché il "preliminare del preliminare" è una fattispecie assai frequente nella contrattazione immobiliare. Fino a ieri, questa prassi doveva fare i conti con l'imbarazzo provocato dalle sentenze n. 8038/2009 e 19557/2009, nelle quali la Cassazione aveva appunto proclamato la nullità del "preliminare del preliminare".

La svolta che si ha con la sentenza n. 4628/2015 è dunque assai opportuna e di notevole impatto applicativo. Infatti, nella contrattazione immobiliare, spessissimo accade che si sia in presenza di una articolazione in tre fasi: l'invio di una proposta e la sua conseguente accettazione (il che, per lo più, accade quando l'affare è intermediato da un'agenzia immobiliare), il che comporta la conclusione di un primo contratto (qualificabile, di solito, come contratto preliminare); la stipula di un contratto preliminare "vero e proprio", ciò che spesso accade quando, dopo essersi scambiate proposta e accettazione, le parti contraenti si trovano presso uno studio notarile per riprodurre (di solito, con l'aggiunta di clausole più particolareggiate), in un contratto firmato simultaneamente, il contratto che, nei suoi punti essenziali, avevano già stipulato mediante l'accettazione della proposta; la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile).

Nell'uso corrente, le tre fasi sono percepite come utili e forse imprescindibili (e pertanto giuridicamente giustificate). Il primo step è infatti quello che si compie al fine di "bloccare" l'affare nei suoi aspetti cruciali (identificazione dell'immobile, prezzo e tempistiche di pagamento e di rogito), senza tanto curarsi dei dettagli, perché c'è in campo l'idea che sia poi da percorrere un secondo "passaggio", nel quale appunto l'accordo viene "raffinato" scendendo più nel dettaglio.

Anche perché spesso (essendoci "di mezzo" un'agenzia immobiliare) la prima fase si svolge mediante una contrattazione "a distanza" (cioè con l'accettazione di una proposta da parte del soggetto cui la proposta contrattuale era stata diretta) e, talora, senza che le parti contraenti si siano nemmeno mai incontrate; mentre il secondo step rappresenta, nella maggior parte dei casi, la prima occasione nella quale i contraenti si mettono attorno a un tavolo e cioè il primo reale contatto tra i contraenti. In questo contesto, la Cassazione (sentenza n. 8038/2009) riteneva invece che, nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile, qualora «la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall'accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela». In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta "inutilità" del preliminare del preliminare.

Ora invece la svolta, in quanto la Cassazione riconosce che il "preliminare del preliminare" può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente relegato al rango di una superfetazione priva di alcun senso pratico: la Suprema corte detta infatti, ai giudici di merito, un principio di diritto secondo il quale deve essere ritenuto «produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare».

Fonte: Casa24Plus

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RIPRESA DELLE COMPRAVENDITE

Un andamento partito dalle grandi città del Nord e del Centro

"Il quadro già delineato dagli operatori Fimaa-Confcommercio sul mercato immobiliare è in perfetta sintonia con il trend tracciato dai dati dell'Agenzia delle entrate.

Dopo una lunga serie di segni negativi, l'andamento del mercato sembra finalmente essersi invertito.
Scorgiamo, infatti, dei veri segnali di crescita delle compravendite immobiliari, favorite dal calo dei prezzi e da una leggera ripresa delle erogazioni dei mutui per acquistare casa".

Così Valerio Angeletti, presidente nazionale Fimaa (Federazione dei Mediatori Agenti d'Affari), ha commenta il sentiment degli operatori Fimaa sull'aumento delle compravendite di immobili.

"Ci auguriamo – continua Angeletti – che la ripresa delle compravendite che sta interessando soprattutto le grandi città del Nord e del Centro del Paese contagi anche il Mezzogiorno.

I presupposti della ripresa ci sono, ma per la vera svolta positiva del settore dell'intermediazione immobiliare va diminuita la pressione fiscale sul mattone: non è possibile, infatti, che negli ultimi quattro anni le tasse sulla casa non solo hanno cambiato nome, disorientando i cittadini, ma sono più che raddoppiate aumentando del 115%.
Continuando di questo passo non si va da nessuna parte".

Fonte: Monitorimmobiliare.it

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aumentano le compravendite

Gli italiani riscoprono il mattone

di Paola Dezza

Un ultimo trimestre migliore dei precedenti è quello che chiude il 2014 sul fronte delle transazioni immobiliari. È quanto sancisce il rapporto dell'agenzia delle Entrate che pubblica quest'oggi una fotografia confortante del trend che il mattone residenziale ha imboccato nel nostro Paese. Dopo aver toccato il livello minimo di transazioni immobiliari nel 2013 (tornate ai livelli del 1985), il settore rialza la testa e tenta il recupero.
Da ottobre a dicembre 2014 sono state registrate 116.543 vendite, in aumento del 7,1% rispetto a un anno prima. Nel primo e terzo trimestre dell'anno il segno delle transazioni era stato comunque positivo (rispettivamente +4,1% e +4,2%), mentre gli scambi sono calati dell'1% su un anno prima nei tre mesi tra aprile e giugno. L'anno scorso si è chiuso con 417.524 compravendite di case, in linea con le previsioni dei maggiori Osservatori. Siamo lontani dal bollettino di guerra del 2012, scandito ogni quarter da perdite a due cifre e culminato nel calo del 30,5% degli scambi nell'ultimo spicchio dell'anno. E' ancora presto per parlare di ripresa sostenuta, anche se certo la strada imboccata è quella di un recupero che nei prossimi trimestri potrebbe venire confermato dai dati. E non si può più sostenere, come è avvenuto nel primo quarter 2014, che il buon risultato è dovuto anche allo spostamento dei rogiti dalla fine del 2013 al 2014 per beneficiare delle imposte di registro più leggere, passate dal 3 al 2% per la prima casa e dal 10 al 9% per la seconda.
Già dal 2013 le variazioni negative hanno perso intensità. "Il 2014 si è aperto con un tasso tendenziale positivo, seguito da un trimestre al ribasso e si è chiuso con il terzo e quarto trimestre con rialzi che si consolidano" recita il comunicato. In totale sono stati 920.849 gli scambi se si sommano le pertinenze (in genere box e posti auto), uffici, negozi e così via. Il comparto comprensivo di tutti i settori ha visto nel quarto trimestre transazioni in aumento del 5,5% e sull'anno dell'1,8%, sul quale pesa il dato negativo del segmento commerciale (-4,6%).
I capoluoghi locomotiva del mattone
A segnare i maggiori rialzi sono ancora una volta gli otto maggiori capoluoghi italiani. In molti casi con crescita delle transazioni a due cifre. Nel complesso il rialzo è stato del 13,5% (+5,3% nelle rispettive province). A Roma si è venduto quasi il 20% in più di case, a Bologna, Torino e Napoli il rialzo viaggia intorno al 18% e a Firenze e Genova con tassi positivi che superano il 10%. A Milano e Palermo si registrano incrementi più moderati, con tassi tendenziali pari al +3,2% e +1,5% rispettivamente. Ma ricordiamo che Milano arriva da cinque trimestri di performance positive culminate nel +21,4% del primo trimestre 2014. Ma anche Roma, Genova, Bologna e Firenze hanno registrato rialzi tutto lo scorso anno. Fa eccezione Napoli, unica città che nell'intero anno ha registrato un segno negativo (-3,7% rispetto al 2013), penalizzata nei primi due trimestri dalla dismissione del patrimonio residenziale del Comune a favore degli inquilini. Nelle province solo quelle di Milano e Palermo hanno registrato un calo degli scambi, rispettivamente dello 0,2% e del 6,3%. Le tendenze nelle diverse aree geografiche Sul fronte residenziale ci sono differenze regionali anche consistenti. Si vendono più case in Centro (+9,3%) rispetto a un anno prima, che al Nord (+7,5%) e al Sud (+4,7%). Nei capoluoghi sono state vendute 39mila abitazioni (141.874 nell'anno) a livello nazionale, in rialzo del 12,2% rispetto all'anno precedente. Si conferma quindi l'andamento positivo rilevato negli altri trimestri dell'anno. Anche in questo caso il Centro ha registrato l'andamento migliore (+14,6%), seguito dal Nord (+12,5%) mentre il Sud resta al palo (+2,2%). Scambi in terreno positivo anche nei comuni minori (77.583 transazioni nel trimestre), in aumento del 4,7% contro un +2,8% del trimestre precedente.
Nuda proprietà
Più fiacco l'andamento della nuda proprietà. Nell'anno sono state 21.108, in aumento dell'1,5%, meglio è andata nell'ultima fase dell'anno con un aumento del 10% rispetto allo stesso trimestre del 2013. Anche in questo caso la crescita degli scambi del diritto di nuda proprietà rilevata a livello nazionale su base annua è più accentuata nei comuni capoluogo, +3,3%, e contenuta nei comuni minori, +0,6%.

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VENDI AL MEGLIO LA TUA CASA

"Trucchi low cost" per aumentare il valore della propria casa

I tempi per la vendita degli immobili si allungano, ma ci sono dei "trucchetti low cost" che permettono di aumentare il valore della propria casa e di renderla più attraente per i potenziali acquirenti, senza spendere cifre esorbitanti e senza dover ristrutturare radicalmente l'appartamento. A dare qualche suggerimento è un portale immobiliare americano che ha stilato una sorta di vademecum per chi si appresta a mettere in vendita la propria casa.

Sgomberare, ordinare e lucidare

Molto spesso nelle immagini a corredo di un annuncio si vedono oggetti personali sparsi per l'immobile, dai vestiti alle scarpe, dagli accessori dei propri animali agli attrezzi da giardinaggio: ebbene, chi vuole vendere il proprio immobile e vuole farlo con il ritorno economico migliore, deve pensare a riordinare tutto e a sgomberare dalla casa e dall'esterno i propri oggetti personali. Prima di cominciare ad aprire le porte agli agenti immobiliari e ai loro clienti, è bene lucidare tutti i mobili e pulire gli specchi; ordinare gli armadi, sistemare il giardino e i balconi e rendere l'aria che circola nella casa pulita e, possibilmente, profumata. Esistono perfino delle scuole di pensiero, fra gli agenti, che raccomandano di far trovare la cucina inondata dal profumo di un caffè appena fatto che dia subito la sensazione di famiglia e di quotidianità. Questi accorgimenti, presi ancor prima della visita di un agente che aiuti a stabilire il prezzo di vendita, incrementerebbero il valore dell'immobile garantendo una possibilità di guadagno maggiore. Se si vive ancora nella casa da vendere, bisognerà fare qualche sacrificio cercando di renderla il più impersonale e ordinata possibile (pazienza se per qualche mese si dovrà rinunciare alle proprie foto o al proprio disordine!).

Rendere la casa scenografica

La casa da vendere è come una vetrina: lo stesso abito inserito in un contesto più o meno studiato e più o meno "scenografico" fa sicuramente un effetto diverso su chi lo guarda. Anche per gli immobili vale il concetto di scenografia e questa va assolutamente studiata nei minimi dettagli. Abbellire il balcone o il giardino, perfino il pianerottolo, con fiori freschi e colorati rende tutto più piacevole e contribuisce a far impennare l'umore di chi viene a visitare l'immobile. Se ci sono degli angoli di casa un po' tristi o vuoti, non sarebbe una cattiva idea cercare di riempirli con mobili o semplici suppellettili. E se non si ha intenzione di spendere dei soldi per nuovi elementi, allora si potrebbe pensare a cambiare la sistemazione di quelli già presenti. In questo caso il consiglio è quello di far vedere gli ambienti a un amico, se non si vuole ricorrere a un esperto: serve una persona che guardi e commenti tutto con obiettività, caratteristica che di certo manca a chi è il proprietario della casa e ci vive abitualmente.

Attenzione a bagno e cucina

Secondo le ultime ricerche la cucina e il bagno sono le stanze che, se ristrutturate, contribuiscono maggiormente ad aumentare il valore dell'immobile. Bisogna renderli prima di tutto "impersonali", come il resto degli ambienti, in modo che diano l'impressione di essere già pronti ad accogliere i nuovi proprietari con le loro cose e le loro abitudini. L'ultimo consiglio per queste due stanze, valido in ogni caso per l'intero immobile, è quello di dare una rinfrescata alle pareti: ridipingerle, possibilmente con colori neutri, rende gli ambienti più puliti, più
freschi e quindi più invitanti.

Fonte: Immobiliare.it

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