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Vendita - Real Estate

CASA AI FIGLI

 Gli italiani la pensano così
Nonostante la crisi, nonostante la svalutazione che, come certificato dall'Ufficio Studi di Immobiliare.it solo negli ultimi 12 mesi ha fatto scendere i prezzi delle case del 5,6% su base nazionale, nonostante le tasse sulle proprietà e tanti altri fattori, gli italiani continuano ad amare il mattone e non solo scelgono di continuare ad investire in quel settore, ma non smettono di considerarlo un porto sicuro e una base solida per lasciare qualcosa di concreto ai propri figli.

Secondo quanto comunicato neigli scorsi giorni dal Censis, sono più di 11 milioni le famiglie italiane che hanno individuato nella casa il modo migliore per aiutare i propri figli.
Stando all'analisi compiuta dall'autorevole istituto di ricerca economica e sociale, i modi in cui questo aiuto si tradurrà sono però diversi e, chiaramente, legati anche alle capacità di spesa di ciascun nucleo.
In circa 2,3 milioni di casi i genitori si faranno garanti per permettere ai figli di ottenere un mutuo o, anche, saranno loro stessi a mettere mano al portafogli per anticipare parte della spesa di acquisto della casa del proprio figlio o della propria figlia; molti quei genitori che, semplicemente, lasceranno in eredità l'immobile in cui loro vivono, ma è curioso notare anche come più di un milione di famiglie lascerà in eredità ai figli immobili diversi dall'abitazione consentendo, o almeno sperando di consentire, così una rendita continua alla prole.

Continuando a scorrere l'analisi del Censis si scopre come le ipotesi dei genitori non siano affatto campate per aria dato che il numero delle trasazioni immobiliari ha ripreso a salire (+3,7%). Insomma, ancora una volta avevano ragione mamma e papà.

Fonte: Immobiliare.it

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ESPERTO RISPONDE

IL BONUS IRPEF PER I BOX AL PREZZO DI SVENDITA
A cura di Marco Zandonà

domanda:
Un'impresa di costruzioni ha realizzato 300 box auto; ad oggi ne sono invenduti 100. Gli acquirenti dei box hanno beneficiato della detrazione ex articolo 16bis, Dpr 917/86. La detrazione compete alle spese di realizzazione del box e non sul prezzo di vendita. L'impresa aveva rilasciato la certificazione con il costo di costruzione, pari a 12.000 euro per ciascun box. Ora la società versa in gravi difficoltà economiche e intende proporre un accordo di ristrutturazione del debito, ex articolo 182 bis, ai creditori, con cui si prevede la vendita dei 100 box a prezzi inferiori (6.000 euro ciascuno). In bilancio, le rimanenze di merci sono state svalutate nella stessa misura, generando una perdita civile, ma non fiscale (la svalutazione è stata considerata indeducibile). Si chiede se l'agevolazione degli acquirenti dei box residui debba essere calcolata sul costo di costruzione di 12.000 euro, o sul prezzo di vendita di 6.000 euro. Si genera una situazione particolare: il beneficio fiscale sarebbe tanto elevato da "assorbire" l'intero prezzo sostenuto.

Risposta:
La detrazione Irpef del 50% (articolo 16 bis del Tuir 917/1986, articolo 1, comma 47 legge 190/2014, guida al 36%-50% su www.agenziaentrate.it) spetta anche all'acquirente di box pertinenziale ad un'abitazione, purché di nuova realizzazione e limitatamente ai costi sostenuti dall'impresa cedente per la costruzione dello stesso (da assumere nel limite massimo di 96.000 euro, dal 26 giugno 2013 al 31 dicembre 2015), così come risultanti da apposita attestazione da questa rilasciata. Nel caso di specie, i box vengono svenduti dall'impresa a un prezzo piu basso dei costi di realizzazione (6.000 euro a fronte di 12.000 di costi). In assenza di pronunciamenti ufficiali dell'agenzia delle Entrate, si ritiene che il valore su cui commisurare la detrazione non possa mai essere superiore al prezzo di vendita. Pertanto, la detrazione del 50% si calcolerà sul prezzo di vendita di 6.000 euro. Le spese di realizzazione sono infatti solo una parte del prezzo di vendita (da questo si scomputano il valore dell'area, le spese generali e il profitto dell'impresa). Non essendoci profitto, anzi una perdita, si può assumere il prezzo di svendita come spese di realizzazione, tenuto anche conto delle consuete interpretazioni restrittive dell'amministrazione finanziaria.

Fonte: Casa24Plus

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REPORT MUTUI

Mutui, spread ancora in discesa nei prossimi mesi. Aumenta la quota di chi sceglie il tasso fisso
di Emiliano Sgambato

Spread sui mutui ancora in discesa fin sotto l'1,5% nei prossimi mesi. Con il tasso fisso particolarmente conveniente che sta guadagnando preferenze rispetto al variabile. E le erogazioni che continueranno ad aumentare, ma con effetti ancora incerti sulla ripresa del mercato residenziale e una persistente richiesta di surroghe. È lo scenario che emerge affiancando l'analisi di Crif e MutuiSupermaket.it sul mercato del credito per la casa del 2014 alle condizioni di un comparto residenziale in lenta trasformazione e, soprattutto, ai probabili effetti della liquidità che arriverà sulla piazza grazie alle ultime mosse della Banca centrale europea (leggi Quantitative Easing).

Domanda e offerta in crescita
La Bussola di Crif e MutuiSupermarket.it anticipata a Casa24 Plus sottolinea come il 2014 «sia stato caratterizzato da una domanda di nuovi mutui in progressiva accelerazione, con un tasso di crescita che tocca la punta del +31% a dicembre 2014, e da prezzi degli immobili residenziali in continua riduzione» (il valore delle case a garanzia di un mutuo è sceso del 4,65% in un anno). Con i dati delle Entrate sulle compravendite che mostrano un timido +2,2% sui primi 9 mesi del 2014 rispetto ai primi nove mesi del 2013: risultati per la prima volta in positivo dopo anni, ma che sembrano non trarre pieno vantaggio da un'offerta di mutui che, seppur ancora molto selettiva, risulta finalmente più appetibile in termini di costi.

I migliori spread «per un mutuo a tasso variabile di 140mila euro a 20 anni – si legge nella Bussola – si posizionano per tutto il quarto trimestre 2014 all'1,95%, evidenziando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%)». La riduzione degli spread osservata è attesa inolre «in ulteriore rafforzamento nei prossimi mesi anche per effetto del nuovo Quantitative Easing da parte della Bce che fornirà al sistema bancario italiano nuova liquidità e nuovo stimolo all'aumento degli impieghi in ambito mutui casa». Un fenomeno tra l'altro già in atto: nei primi 9 mesi 2014 è stato registrato da Bankitalia un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +9,8% rispetto al 2013.

Spread ancora il calo
«Il 2015 si sta aprendo con un chiaro nuovo round di taglio prezzi da parte delle banche – aggiunge Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it – che sta rapidamente prendendo forma proprio in questi giorni, con alcune primarie banche che hanno già annunciato un taglio dello spread compreso fra i 10 e 30 punti base, e contemporaneamente hanno eliminato alcune fasce di differenziazione del pricing per percentuale di intervento, omogeneizzando maggiormente l'offerta sui diversi segmenti di domanda. Il sistema bancario – continua Rossini – aveva già ipotizzato, prima dell'annuncio del QE, una riduzione degli spread medi di offerta sull'anno 2015, che avrebbe potuto prendere la forma di un taglio di circa 30-40 punti base sui 12 mesi, per portare i migliori spread a livelli compresi fra l'1,50% e l'1,60%. A valle dell'annuncio del quantitative easing, è lecito attendersi che il taglio possa anche aumentare in valore, portando i migliori spread anche al di sotto della soglia dell'1,5 per cento». Anche se è chiaro che è «difficile fare previsioni esatte, anche perchè il QE a livello europeo è un territorio inesplorato».

La vera ripresa arriverà però quando le condizioni economiche delle famiglie permetteranno di affrontare con più facilità un impegno importante come l'acquisto di una casa. E allora si potrà creare e rafforzare un circolo virtuoso sul mercato. In effetti il calo degli spread per ora non stimola più di tanto la domanda di nuovi mutui per acquisto casa, «quanto piuttosto la domanda di surroghe, che arrivano a spiegare nel quarto trimestre 2014 il 39% del totale nel IV trimestre 2014 contro il 17% dell'analogo periodo del 2013».

Tasso fisso in recupero
Il boom delle surroghe può spiegare almeno in parte anche la diminuzione dell'importo medio dei finanziamenti, che è passato dai 127.320 euro medi di fine 2013 ai 124.925 di fine 2014 (con una risalita nell'ultimo trimestre). Pochi cambiamenti per quel che riguarda le classi di importo e al durata: il 24% dei finanziamenti viene concesso su una lunghezza di 20 anni, il 22% a 30 anni, il 20% a 25 anni, il 18% a 15 anni, l'11% a 10 anni e il 6% oltre i 30 anni; quasi la metà dell'erogato è sotto i 100mila euro e solo l'1% è sopra i 300mila.

Il trend che sembra essere più interessante riguarda probabilmente il recupero della quota dei finanziamenti a tasso fisso, che passa dal 16% di inizio 2014 al 22% di fine anno. Gli indici di riferimento Irs a cui sono agganciati i mutui a trata costante sono infatti ai minimi storici. «Questo permette ai nuovi mutuatari di bloccare tassi fissi finiti ai minimi di sempre – argomenta Rossini – a livelli compresi fra il 3,40% e il 3,80% per durate sino ai 30 anni». Potrebbe trattarsi di una buona scelta con durate lunghe, considerando che nel medio-lungo termine il variabile potrebbe risalire in modo sostanziale? «Considerando che l'indice Euribor 3 mesi, a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, è oscillato storicamente in una forchetta compresa fra un minimo dell'1% e un massimo del 5% in un arco temporale di 8 anni, risulta sicuramente appetibile – commenta Rossini – considerare di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso che può dare la garanzia di un tasso di interesse fisso al 3,5% per durate sino a 30 anni». Non si può, d'altro canto, non considerare che nel breve periodo la rata del mutuo a tasso fisso può essere più costosa anche del 10-15% rispetto alla rata di un variabile.

Fonte: Casa24Plus

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REQUISITI PRIMA CASA

Case di lusso: per le agevolazioni prima casa dal 13 dicembre varrà solo il criterio della classe catastale
di Dario Aquaro

Tornano a uniformarsi i requisiti oggettivi - relativi cioè alle caratteristiche dell'immobile - per ottenere l'agevolazione "prima casa", a seconda che l'atto sia o meno imponibile a Iva.
Anche per gli acquisti soggetti a Iva, come già avviene dal 1° gennaio 2014 per quelli esenti o fuori campo (quindi soggetti a imposta proporzionale di registro), saranno escluse dal trattamento fiscale di favore le abitazioni di categoria catastale A1 (signorili), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico). Il parametro di esclusione non sarà più dunque il fatto che l'abitazione sia considerata di lusso secondo i criteri fissati dal decreto del ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.
La novità arriva con l'articolo 33 del decreto sulle Semplificazioni fiscali (Dlgs 175/14), che è stato pubblicato il 28 novembre in Gazzetta Ufficiale ed entrerà in vigore il prossimo 13 dicembre. E interviene su una situazione che dall'inizio dell'anno aveva bisogno di esser riallineata.

La «parificazione»
Negli acquisti imponibili a Iva, il riferimento ai criteri previsti dal Dm 2 agosto 1969 – vigente ancora per pochi giorni - è quello a un'articolata casistica che, ad esempio, nel caso degli appartamenti taglia fuori dal bonus "prima casa" «le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)». Fino al 31 dicembre 2013, quelli stessi criteri valevano anche per gli acquisti non soggetti a Iva (da privati, enti o imprese esenti): per effetto dell'art.10 del Dlgs 23/2011 come modificato e integrato dal Dl Istruzione (art.26, Dl 104/2013 convertito dalla legge 128/2013) che, oltre a ritoccare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ha portato nel 2014 il nuovo requisito oggettivo della categoria catastale.
Dallo scorso 1° gennaio, nelle compravendite soggetta a imposta proporzionale di registro, l'agevolazione "prima casa" può quindi essere ottenuta per un immobile che ha le caratteristiche previste dal Dm 2 agosto 1969 ma che non è classificato come A1, A8 o A9. Dalla vicina entrata in vigore del Dlgs Semplificazioni, lo stesso accadrà per gli acquisti da imprese di costruzione o ristrutturazione entro cinque anni dalla fine dei lavori (o che esercitano comunque l'opzione Iva).

Le imposte agevolate sull'acquisto
L'agevolazione "prima casa" consiste in imposte inferiori alla norma. Per gli acquisti da privati (o enti o imprese esenti da Iva) si paga l'imposta di registro del 2% (anziché del 9%) sul valore catastale del fabbricato, indipendentemente dal prezzo di vendita e con un minimo di mille euro; più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna (non si pagano invece l'imposta di bollo e le tasse ipotecarie, pari a 320 euro). Per gli acquisti imponibili a Iva, è prevista invece un'imposta del 4% sul prezzo di vendita, al posto del 10% altrimenti previsto per gli immobili non di lusso, più imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale) per 600 euro complessivi (200 euro ciascuna). L'agevolazione comprende le pertinenze, una sola però per ogni categoria C/2 (soffitta e cantina), C/6 (rimessa) e C/7 (tettoia chiusa o aperta).

I requisiti soggettivi
Oltre ai requisiti oggettivi, bisogna rispettare quelli soggettivi. L'acquirente deve infatti avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile o impegnarsi a stabilirla lì entro 18 mesi dalla stipula dell'atto. Ma si può comprare, pur senza esservi residenti, nel comune dove si studia o lavora; e se ci si trasferisce all'estero per lavoro, la casa può trovarsi nel comune dove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui si dipende. Se l'acquirente è un cittadino italiano che risiede all'estero, l'immobile può essere situato in qualsiasi località purché sia la "prima casa" sul territorio italiano.
Chi compra deve inoltre dichiarare di non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa nel comune dove si trova quella acquistata. Né titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote o in comunione legale, degli stessi diritti (inclusa la nuda proprietà) su un'altra abitazione acquistata, anche dal coniuge, con l'agevolazione "prima casa".
Ad ogni modo, comprare un immobile come prima casa non comporta per forza doverlo destinare a propria abitazione principale. Le due definizioni ("prima casa" e "abitazione principale"), ai sensi fiscali, non sono equivalenti: si può infatti fruire delle agevolazioni previste per la prima casa pur abitando (ad esempio: in affitto o comodato) in un immobile diverso da quello che si vuole acquistare.

La perdita del bonus
Così come si ottiene, il bonus si può anche perdere. Quando? Se viene presentata una falsa dichiarazione; se non si trasferisce la residenza entro il termine di 18 mesi; se l'immobile viene rivenduto o trasferito, anche a titolo gratuito, entro cinque anni dalla data di acquisto: in quest'ultimo caso, le agevolazioni possono essere mantenute se entro un anno dalla rivendita si compra un'altra casa da adibire ad abitazione principale. La perdita del beneficio fiscale significa dover versare l'imposta "risparmiata" (differenza tra quelle ordinaria e quella agevolata), aumentata di una sanzione del 30% oltre agli interessi.

Fonte: Casa24Plus

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COMPRO CASA

Anno nuovo...casa nuova

Comincia il nuovo anno e bisogna far largo ai buoni propositi. Se fra questi c'è quello di comprare finalmente casa e di decidersi a smettere di pagare l'affitto, allora bisogna impegnarsi seriamente per dare alla propria vita una delle svolte più importanti. Un noto sito americano specializzato in compravendite ha stilato una sorta di guida per chi è pronto al grande passo, o almeno crede di esserlo.

Primo passo: sicurezza e compromessi

Prima di tutto bisogna capire se il momento è davvero quello giusto per procedere all'acquisto. Comprare casa è un impegno molto importante e per essere certi di poterlo sostenere serve (ovviamente) un lavoro stabile e la sicurezza di voler vivere nella città in cui si sta cercando almeno per i prossimi 10 anni. Inoltre serve la consapevolezza di tutto ciò che l'essere proprietari comporta, ossia lavori di riparazione e mantenimento, riunioni di condominio, pulizie e altri impegni.

In seconda battuta bisogna convincersi del fatto che la perfezione non esiste, nemmeno quando si parla di case. Si deve essere pronti a dei compromessi: sono pochissime le persone che trovano una proprietà che soddisfi al 100% ogni sua aspettativa. Per questo si deve avere bene in mente quali aspetti sono fondamentali e a quali, invece, si è disposti a rinunciare, o quanto meno sui quali si può essere accomodanti. Per qualcuno un piano alto può essere più importante di un giardino; per altri è necessario che l'immobile sia nuovo e che non servano lavori di ristrutturazione. Ci sono persone che preferiscono proprietà di piccole dimensioni in cui non insorgano problemi con il vicinato, altri hanno come punto irrinunciabile la location centrale e, quindi, per questo sono disposti a vivere nei grandi condomini pur di vivere nella zona della città che più amano. Tutto è soggettivo, ma la lista delle cose irrinunciabili va fatta.

Mutuo e burocrazia

Non si dimentichi che anche i conti matematici sono necessari: il mutuo non sarà l'unica spesa da sostenere. Diventando proprietari di un immobile bisogna anche farsi carico di tutti i costi necessari a mantenere non solo la propria casa, ma anche lo stabile con tutte le parti comuni. Gli esperti, inoltre, consigliano di tenersi un piccolo gruzzoletto da parte, una sorta di paracadute per ogni emergenza.

La burocrazia ha un peso decisivo, non bisogna arrendersi. Se il proprio desiderio è davvero quello di comprare casa, allora vale la pena di passare qualche giorno libero a racimolare tutti i documenti necessari: buste paga, dichiarazione dei redditi, certificati anagrafici e tutto ciò che viene normalmente richiesto.

Prima di iniziare a vedere gli appartamenti, per non rischiare brutti colpi e delusioni, è sempre meglio essere sicuri che le banche siano pronte a concedere un mutuo alle condizioni che poniamo. Ci sono anche molti siti web, come Facile.it o Mutui.it, che consentono di fare una "prova" per capire se possediamo i requisiti necessari per ottenere un finanziamento per la casa.

Una volta superate tutte le prove elencate, allora ci si può considerare veramente pronti al grande passo. È il momento più divertente, quello della ricerca. E perché questo sia più fruttuoso, ma anche meno "pesante", è bene formare una sorta di squadra. Avere al proprio fianco un agente immobiliare di fiducia è il primo passo per rendere la ricerca facile e mirata. Poi amici, parenti e compagni sono i giusti alleati capaci di aprirci gli occhi davanti ad aspetti positivi e negativi.

Fonted: Immobiliare.it

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