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Vendita - Real Estate

CASA AI FIGLI

 Gli italiani la pensano così
Nonostante la crisi, nonostante la svalutazione che, come certificato dall'Ufficio Studi di Immobiliare.it solo negli ultimi 12 mesi ha fatto scendere i prezzi delle case del 5,6% su base nazionale, nonostante le tasse sulle proprietà e tanti altri fattori, gli italiani continuano ad amare il mattone e non solo scelgono di continuare ad investire in quel settore, ma non smettono di considerarlo un porto sicuro e una base solida per lasciare qualcosa di concreto ai propri figli.

Secondo quanto comunicato neigli scorsi giorni dal Censis, sono più di 11 milioni le famiglie italiane che hanno individuato nella casa il modo migliore per aiutare i propri figli.
Stando all'analisi compiuta dall'autorevole istituto di ricerca economica e sociale, i modi in cui questo aiuto si tradurrà sono però diversi e, chiaramente, legati anche alle capacità di spesa di ciascun nucleo.
In circa 2,3 milioni di casi i genitori si faranno garanti per permettere ai figli di ottenere un mutuo o, anche, saranno loro stessi a mettere mano al portafogli per anticipare parte della spesa di acquisto della casa del proprio figlio o della propria figlia; molti quei genitori che, semplicemente, lasceranno in eredità l'immobile in cui loro vivono, ma è curioso notare anche come più di un milione di famiglie lascerà in eredità ai figli immobili diversi dall'abitazione consentendo, o almeno sperando di consentire, così una rendita continua alla prole.

Continuando a scorrere l'analisi del Censis si scopre come le ipotesi dei genitori non siano affatto campate per aria dato che il numero delle trasazioni immobiliari ha ripreso a salire (+3,7%). Insomma, ancora una volta avevano ragione mamma e papà.

Fonte: Immobiliare.it

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ESPERTO RISPONDE

IL BONUS IRPEF PER I BOX AL PREZZO DI SVENDITA
A cura di Marco Zandonà

domanda:
Un'impresa di costruzioni ha realizzato 300 box auto; ad oggi ne sono invenduti 100. Gli acquirenti dei box hanno beneficiato della detrazione ex articolo 16bis, Dpr 917/86. La detrazione compete alle spese di realizzazione del box e non sul prezzo di vendita. L'impresa aveva rilasciato la certificazione con il costo di costruzione, pari a 12.000 euro per ciascun box. Ora la società versa in gravi difficoltà economiche e intende proporre un accordo di ristrutturazione del debito, ex articolo 182 bis, ai creditori, con cui si prevede la vendita dei 100 box a prezzi inferiori (6.000 euro ciascuno). In bilancio, le rimanenze di merci sono state svalutate nella stessa misura, generando una perdita civile, ma non fiscale (la svalutazione è stata considerata indeducibile). Si chiede se l'agevolazione degli acquirenti dei box residui debba essere calcolata sul costo di costruzione di 12.000 euro, o sul prezzo di vendita di 6.000 euro. Si genera una situazione particolare: il beneficio fiscale sarebbe tanto elevato da "assorbire" l'intero prezzo sostenuto.

Risposta:
La detrazione Irpef del 50% (articolo 16 bis del Tuir 917/1986, articolo 1, comma 47 legge 190/2014, guida al 36%-50% su www.agenziaentrate.it) spetta anche all'acquirente di box pertinenziale ad un'abitazione, purché di nuova realizzazione e limitatamente ai costi sostenuti dall'impresa cedente per la costruzione dello stesso (da assumere nel limite massimo di 96.000 euro, dal 26 giugno 2013 al 31 dicembre 2015), così come risultanti da apposita attestazione da questa rilasciata. Nel caso di specie, i box vengono svenduti dall'impresa a un prezzo piu basso dei costi di realizzazione (6.000 euro a fronte di 12.000 di costi). In assenza di pronunciamenti ufficiali dell'agenzia delle Entrate, si ritiene che il valore su cui commisurare la detrazione non possa mai essere superiore al prezzo di vendita. Pertanto, la detrazione del 50% si calcolerà sul prezzo di vendita di 6.000 euro. Le spese di realizzazione sono infatti solo una parte del prezzo di vendita (da questo si scomputano il valore dell'area, le spese generali e il profitto dell'impresa). Non essendoci profitto, anzi una perdita, si può assumere il prezzo di svendita come spese di realizzazione, tenuto anche conto delle consuete interpretazioni restrittive dell'amministrazione finanziaria.

Fonte: Casa24Plus

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REPORT MUTUI

Mutui, spread ancora in discesa nei prossimi mesi. Aumenta la quota di chi sceglie il tasso fisso
di Emiliano Sgambato

Spread sui mutui ancora in discesa fin sotto l'1,5% nei prossimi mesi. Con il tasso fisso particolarmente conveniente che sta guadagnando preferenze rispetto al variabile. E le erogazioni che continueranno ad aumentare, ma con effetti ancora incerti sulla ripresa del mercato residenziale e una persistente richiesta di surroghe. È lo scenario che emerge affiancando l'analisi di Crif e MutuiSupermaket.it sul mercato del credito per la casa del 2014 alle condizioni di un comparto residenziale in lenta trasformazione e, soprattutto, ai probabili effetti della liquidità che arriverà sulla piazza grazie alle ultime mosse della Banca centrale europea (leggi Quantitative Easing).

Domanda e offerta in crescita
La Bussola di Crif e MutuiSupermarket.it anticipata a Casa24 Plus sottolinea come il 2014 «sia stato caratterizzato da una domanda di nuovi mutui in progressiva accelerazione, con un tasso di crescita che tocca la punta del +31% a dicembre 2014, e da prezzi degli immobili residenziali in continua riduzione» (il valore delle case a garanzia di un mutuo è sceso del 4,65% in un anno). Con i dati delle Entrate sulle compravendite che mostrano un timido +2,2% sui primi 9 mesi del 2014 rispetto ai primi nove mesi del 2013: risultati per la prima volta in positivo dopo anni, ma che sembrano non trarre pieno vantaggio da un'offerta di mutui che, seppur ancora molto selettiva, risulta finalmente più appetibile in termini di costi.

I migliori spread «per un mutuo a tasso variabile di 140mila euro a 20 anni – si legge nella Bussola – si posizionano per tutto il quarto trimestre 2014 all'1,95%, evidenziando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%)». La riduzione degli spread osservata è attesa inolre «in ulteriore rafforzamento nei prossimi mesi anche per effetto del nuovo Quantitative Easing da parte della Bce che fornirà al sistema bancario italiano nuova liquidità e nuovo stimolo all'aumento degli impieghi in ambito mutui casa». Un fenomeno tra l'altro già in atto: nei primi 9 mesi 2014 è stato registrato da Bankitalia un aumento dei nuovi flussi di mutui erogati pari al +9,8% rispetto al 2013.

Spread ancora il calo
«Il 2015 si sta aprendo con un chiaro nuovo round di taglio prezzi da parte delle banche – aggiunge Stefano Rossini, amministratore e fondatore di MutuiSupermarket.it – che sta rapidamente prendendo forma proprio in questi giorni, con alcune primarie banche che hanno già annunciato un taglio dello spread compreso fra i 10 e 30 punti base, e contemporaneamente hanno eliminato alcune fasce di differenziazione del pricing per percentuale di intervento, omogeneizzando maggiormente l'offerta sui diversi segmenti di domanda. Il sistema bancario – continua Rossini – aveva già ipotizzato, prima dell'annuncio del QE, una riduzione degli spread medi di offerta sull'anno 2015, che avrebbe potuto prendere la forma di un taglio di circa 30-40 punti base sui 12 mesi, per portare i migliori spread a livelli compresi fra l'1,50% e l'1,60%. A valle dell'annuncio del quantitative easing, è lecito attendersi che il taglio possa anche aumentare in valore, portando i migliori spread anche al di sotto della soglia dell'1,5 per cento». Anche se è chiaro che è «difficile fare previsioni esatte, anche perchè il QE a livello europeo è un territorio inesplorato».

La vera ripresa arriverà però quando le condizioni economiche delle famiglie permetteranno di affrontare con più facilità un impegno importante come l'acquisto di una casa. E allora si potrà creare e rafforzare un circolo virtuoso sul mercato. In effetti il calo degli spread per ora non stimola più di tanto la domanda di nuovi mutui per acquisto casa, «quanto piuttosto la domanda di surroghe, che arrivano a spiegare nel quarto trimestre 2014 il 39% del totale nel IV trimestre 2014 contro il 17% dell'analogo periodo del 2013».

Tasso fisso in recupero
Il boom delle surroghe può spiegare almeno in parte anche la diminuzione dell'importo medio dei finanziamenti, che è passato dai 127.320 euro medi di fine 2013 ai 124.925 di fine 2014 (con una risalita nell'ultimo trimestre). Pochi cambiamenti per quel che riguarda le classi di importo e al durata: il 24% dei finanziamenti viene concesso su una lunghezza di 20 anni, il 22% a 30 anni, il 20% a 25 anni, il 18% a 15 anni, l'11% a 10 anni e il 6% oltre i 30 anni; quasi la metà dell'erogato è sotto i 100mila euro e solo l'1% è sopra i 300mila.

Il trend che sembra essere più interessante riguarda probabilmente il recupero della quota dei finanziamenti a tasso fisso, che passa dal 16% di inizio 2014 al 22% di fine anno. Gli indici di riferimento Irs a cui sono agganciati i mutui a trata costante sono infatti ai minimi storici. «Questo permette ai nuovi mutuatari di bloccare tassi fissi finiti ai minimi di sempre – argomenta Rossini – a livelli compresi fra il 3,40% e il 3,80% per durate sino ai 30 anni». Potrebbe trattarsi di una buona scelta con durate lunghe, considerando che nel medio-lungo termine il variabile potrebbe risalire in modo sostanziale? «Considerando che l'indice Euribor 3 mesi, a cui sono agganciati i mutui a tasso variabile, è oscillato storicamente in una forchetta compresa fra un minimo dell'1% e un massimo del 5% in un arco temporale di 8 anni, risulta sicuramente appetibile – commenta Rossini – considerare di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso che può dare la garanzia di un tasso di interesse fisso al 3,5% per durate sino a 30 anni». Non si può, d'altro canto, non considerare che nel breve periodo la rata del mutuo a tasso fisso può essere più costosa anche del 10-15% rispetto alla rata di un variabile.

Fonte: Casa24Plus

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COMPRO CASA

Anno nuovo...casa nuova

Comincia il nuovo anno e bisogna far largo ai buoni propositi. Se fra questi c'è quello di comprare finalmente casa e di decidersi a smettere di pagare l'affitto, allora bisogna impegnarsi seriamente per dare alla propria vita una delle svolte più importanti. Un noto sito americano specializzato in compravendite ha stilato una sorta di guida per chi è pronto al grande passo, o almeno crede di esserlo.

Primo passo: sicurezza e compromessi

Prima di tutto bisogna capire se il momento è davvero quello giusto per procedere all'acquisto. Comprare casa è un impegno molto importante e per essere certi di poterlo sostenere serve (ovviamente) un lavoro stabile e la sicurezza di voler vivere nella città in cui si sta cercando almeno per i prossimi 10 anni. Inoltre serve la consapevolezza di tutto ciò che l'essere proprietari comporta, ossia lavori di riparazione e mantenimento, riunioni di condominio, pulizie e altri impegni.

In seconda battuta bisogna convincersi del fatto che la perfezione non esiste, nemmeno quando si parla di case. Si deve essere pronti a dei compromessi: sono pochissime le persone che trovano una proprietà che soddisfi al 100% ogni sua aspettativa. Per questo si deve avere bene in mente quali aspetti sono fondamentali e a quali, invece, si è disposti a rinunciare, o quanto meno sui quali si può essere accomodanti. Per qualcuno un piano alto può essere più importante di un giardino; per altri è necessario che l'immobile sia nuovo e che non servano lavori di ristrutturazione. Ci sono persone che preferiscono proprietà di piccole dimensioni in cui non insorgano problemi con il vicinato, altri hanno come punto irrinunciabile la location centrale e, quindi, per questo sono disposti a vivere nei grandi condomini pur di vivere nella zona della città che più amano. Tutto è soggettivo, ma la lista delle cose irrinunciabili va fatta.

Mutuo e burocrazia

Non si dimentichi che anche i conti matematici sono necessari: il mutuo non sarà l'unica spesa da sostenere. Diventando proprietari di un immobile bisogna anche farsi carico di tutti i costi necessari a mantenere non solo la propria casa, ma anche lo stabile con tutte le parti comuni. Gli esperti, inoltre, consigliano di tenersi un piccolo gruzzoletto da parte, una sorta di paracadute per ogni emergenza.

La burocrazia ha un peso decisivo, non bisogna arrendersi. Se il proprio desiderio è davvero quello di comprare casa, allora vale la pena di passare qualche giorno libero a racimolare tutti i documenti necessari: buste paga, dichiarazione dei redditi, certificati anagrafici e tutto ciò che viene normalmente richiesto.

Prima di iniziare a vedere gli appartamenti, per non rischiare brutti colpi e delusioni, è sempre meglio essere sicuri che le banche siano pronte a concedere un mutuo alle condizioni che poniamo. Ci sono anche molti siti web, come Facile.it o Mutui.it, che consentono di fare una "prova" per capire se possediamo i requisiti necessari per ottenere un finanziamento per la casa.

Una volta superate tutte le prove elencate, allora ci si può considerare veramente pronti al grande passo. È il momento più divertente, quello della ricerca. E perché questo sia più fruttuoso, ma anche meno "pesante", è bene formare una sorta di squadra. Avere al proprio fianco un agente immobiliare di fiducia è il primo passo per rendere la ricerca facile e mirata. Poi amici, parenti e compagni sono i giusti alleati capaci di aprirci gli occhi davanti ad aspetti positivi e negativi.

Fonted: Immobiliare.it

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REQUISITI PRIMA CASA

Case di lusso: per le agevolazioni prima casa dal 13 dicembre varrà solo il criterio della classe catastale
di Dario Aquaro

Tornano a uniformarsi i requisiti oggettivi - relativi cioè alle caratteristiche dell'immobile - per ottenere l'agevolazione "prima casa", a seconda che l'atto sia o meno imponibile a Iva.
Anche per gli acquisti soggetti a Iva, come già avviene dal 1° gennaio 2014 per quelli esenti o fuori campo (quindi soggetti a imposta proporzionale di registro), saranno escluse dal trattamento fiscale di favore le abitazioni di categoria catastale A1 (signorili), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico). Il parametro di esclusione non sarà più dunque il fatto che l'abitazione sia considerata di lusso secondo i criteri fissati dal decreto del ministro dei Lavori pubblici del 2 agosto 1969.
La novità arriva con l'articolo 33 del decreto sulle Semplificazioni fiscali (Dlgs 175/14), che è stato pubblicato il 28 novembre in Gazzetta Ufficiale ed entrerà in vigore il prossimo 13 dicembre. E interviene su una situazione che dall'inizio dell'anno aveva bisogno di esser riallineata.

La «parificazione»
Negli acquisti imponibili a Iva, il riferimento ai criteri previsti dal Dm 2 agosto 1969 – vigente ancora per pochi giorni - è quello a un'articolata casistica che, ad esempio, nel caso degli appartamenti taglia fuori dal bonus "prima casa" «le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)». Fino al 31 dicembre 2013, quelli stessi criteri valevano anche per gli acquisti non soggetti a Iva (da privati, enti o imprese esenti): per effetto dell'art.10 del Dlgs 23/2011 come modificato e integrato dal Dl Istruzione (art.26, Dl 104/2013 convertito dalla legge 128/2013) che, oltre a ritoccare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ha portato nel 2014 il nuovo requisito oggettivo della categoria catastale.
Dallo scorso 1° gennaio, nelle compravendite soggetta a imposta proporzionale di registro, l'agevolazione "prima casa" può quindi essere ottenuta per un immobile che ha le caratteristiche previste dal Dm 2 agosto 1969 ma che non è classificato come A1, A8 o A9. Dalla vicina entrata in vigore del Dlgs Semplificazioni, lo stesso accadrà per gli acquisti da imprese di costruzione o ristrutturazione entro cinque anni dalla fine dei lavori (o che esercitano comunque l'opzione Iva).

Le imposte agevolate sull'acquisto
L'agevolazione "prima casa" consiste in imposte inferiori alla norma. Per gli acquisti da privati (o enti o imprese esenti da Iva) si paga l'imposta di registro del 2% (anziché del 9%) sul valore catastale del fabbricato, indipendentemente dal prezzo di vendita e con un minimo di mille euro; più imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna (non si pagano invece l'imposta di bollo e le tasse ipotecarie, pari a 320 euro). Per gli acquisti imponibili a Iva, è prevista invece un'imposta del 4% sul prezzo di vendita, al posto del 10% altrimenti previsto per gli immobili non di lusso, più imposte fisse (registro, ipotecaria e catastale) per 600 euro complessivi (200 euro ciascuna). L'agevolazione comprende le pertinenze, una sola però per ogni categoria C/2 (soffitta e cantina), C/6 (rimessa) e C/7 (tettoia chiusa o aperta).

I requisiti soggettivi
Oltre ai requisiti oggettivi, bisogna rispettare quelli soggettivi. L'acquirente deve infatti avere la residenza nel comune dove si trova l'immobile o impegnarsi a stabilirla lì entro 18 mesi dalla stipula dell'atto. Ma si può comprare, pur senza esservi residenti, nel comune dove si studia o lavora; e se ci si trasferisce all'estero per lavoro, la casa può trovarsi nel comune dove ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui si dipende. Se l'acquirente è un cittadino italiano che risiede all'estero, l'immobile può essere situato in qualsiasi località purché sia la "prima casa" sul territorio italiano.
Chi compra deve inoltre dichiarare di non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra casa nel comune dove si trova quella acquistata. Né titolare su tutto il territorio nazionale, neppure per quote o in comunione legale, degli stessi diritti (inclusa la nuda proprietà) su un'altra abitazione acquistata, anche dal coniuge, con l'agevolazione "prima casa".
Ad ogni modo, comprare un immobile come prima casa non comporta per forza doverlo destinare a propria abitazione principale. Le due definizioni ("prima casa" e "abitazione principale"), ai sensi fiscali, non sono equivalenti: si può infatti fruire delle agevolazioni previste per la prima casa pur abitando (ad esempio: in affitto o comodato) in un immobile diverso da quello che si vuole acquistare.

La perdita del bonus
Così come si ottiene, il bonus si può anche perdere. Quando? Se viene presentata una falsa dichiarazione; se non si trasferisce la residenza entro il termine di 18 mesi; se l'immobile viene rivenduto o trasferito, anche a titolo gratuito, entro cinque anni dalla data di acquisto: in quest'ultimo caso, le agevolazioni possono essere mantenute se entro un anno dalla rivendita si compra un'altra casa da adibire ad abitazione principale. La perdita del beneficio fiscale significa dover versare l'imposta "risparmiata" (differenza tra quelle ordinaria e quella agevolata), aumentata di una sanzione del 30% oltre agli interessi.

Fonte: Casa24Plus

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REGOLARITA' ATTI COMPRAVENDITA

Agenti immobiliari e operatori del settore auspicano svolta economia

(Il Ghirlandaio) Roma. Un tavolo con i notai per individuare soluzioni al problema della certificazione che garantisca la legittimità urbanistica negli atti di compravendita, una documentazione più completa riguardante l'immobile e un progetto di "decoro urbano" con Roma Capitale contro le affissioni libere per dire stop all'abusivismo della professione.
Sono le proposte centrali emerse nel corso della giornata di dibattito "AIRday", organizzata dall'AIR Italia, l'Associazione agenti immobiliari riuniti, oggi, a Roma, durante la quale si è discusso dell'abusivismo e della certificazione della legittimità urbanistica. Problemi molto sentiti dalla categoria e per la soluzione dei quali l'Air ha già pronte le proposte finalizzate da un lato a tutelare il cliente-consumatore nelle compravendite immobiliari, garantendo che gli atti siano stipulati in sicurezza, e dall'altro ad assicurare una reale professionalità da parte degli agenti immobiliari.
La situazione del mercato immobiliare ed i possibili futuri scenari sono stati analizzati, in apertura, da Gualtiero Tamburini, presidente di Federimmobiliare. Che, nonostante abbia mostrato alcune congiunture leggermente tendenti al rialzo, non se l'è, però, sentita di paventare scenari positivi per il comparto. "L'unico scenario possibile è che il mercato possa ripartire in seguito all'avvio di un periodo più positivo per l'economia in generale" ha detto ricordando che il fatturato del mercato immobiliare è crollato del 50,6% dal 2007 al 2013. E d'altra parte i dati illustrati dal presidente di Federimmobiliare non lasciano dubbi: nel 2013 il fatturato complessivo è stato pari a 79,6 miliardi di euro contro i 161 mld del 2007, con il mercato residenziale passato da 133 mld a 67,5 e il non residenziale da 29 a 12 mld. Un calo complessivo progressivo che nel 2012 ha toccato quota -25,5% e che nel 2013 è sceso ulteriormente dell'11,5%. Tamburini non ha infine nascosto l'incidenza negativa sul settore della percentuale delle tasse, aumentate nell'ultimo anno del 22,6% e superiori del 42% alla media dei paesi Ocse.
"Non vogliamo gridare allo scandalo ma solo lanciare l'allarme su una situazione esistente che ci danneggia" ha detto poi Carlo Tumbarello, vicepresidente Air Italia, spiegando le proposte dell'associazione. Il problema della legittimità urbanistica riguarda il fatto che la documentazione relativa agli atti di trasferimento immobiliare si rivela spesso incompleta o inadeguata. La non regolarità dei titoli edilizi (licenza, concessione, permesso di costruire e condono) pregiudica in alcuni casi la commercializzazione dell'immobile e rende ex post nulli gli atti di acquisto. "Se i notai sono esenti dalla responsabilità di verificare la legittimità urbanistica dell'immobile in vendita perché quest'onere deve ricadere sul venditore?" ha chiosato Tumbarello.
A parere di Air, dunque, è necessario individuare da un lato un soggetto responsabile della certificazione e, dall'altro, presentare una documentazione più completa ai fini della vendita dell'immobile, per evitare agli acquirenti sgradevoli sorprese. "Proponiamo un tavolo di lavoro con tutti gli addetti, i notai, gli agenti immobiliari per trovare una soluzione. Per noi sarebbe necessario che fosse un tecnico urbanista a certificare la legittimità urbanistica, ma siamo aperti al confronto con le altre categorie per individuare soluzioni differenti." "Agli atti di vendita dovrebbero essere allegati poi non solo l'Ape e la planimetria catastale, ma anche la certificazione urbanistica e la liberatoria dell'amministratore di condominio da oneri condominiali e cause verso terzi" ha aggiunto il vicepresidente proponendo un provvedimento legislativo, su cui lavorare con tutte le categorie, che imponga l'obbligo di fornire tutti i documenti inerenti l'immobile coinvolgendo anche la pubblica amministrazione.
"E' sempre più urgente avviare una collaborazione stretta con notai, istituzioni locali e pubblica amministrazione" ha precisato il presidente di Air Italia Roberto Renzi."Soltanto seguendo questa strada, possiamo davvero tutelare il cittadino in un momento delicatissimo come la stipula di una compravendita immobiliare".
Per difendere i cittadini contro l'abusivismo della professione, inoltre, l'associazione ha presentato al Comune di Roma un progetto che coinvolge anche il decoro urbano, in quanto prevede l'eliminazione delle affissioni libere sugli edifici e la creazione di una sorta di muro virtuale con le sole affissioni legittime e riconosciute. Il tutto avverrebbe tramite autenticazione dei dati del soggetto che intende vendere, sia privato o agente immobiliare, su un link del sito di Romacapitale al quale verrebbero rilasciato un Qr code e un codice identificativo che ne garantirebbero la legittimazione. Il progetto sarebbe applicabile non solo ai cartelli affittasi/vendesi ma anche ai cartelloni 4x3, per i quali esiste un forte abusivismo. "Questo sistema" ha concluso Tumbarello "comporterebbe un open data con l'esatta offerta immobiliare e garantirebbe la situazione effettiva delle transazioni reali, consentendo tra l'altro al cittadino di scegliere se affidarsi o meno ad un abusivo.

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DOSSIER MUTUI ACQUISTO ABITAZIONE

Mutui Crif, in calo anche a novembre. Bene solo le surroghe.

Prove generali di ripartenza per il sistema bancario italiano che spinge sull'acceleratore per riprendere le erogazioni di mutui a privati e famiglie per l'acquisto dell'abitazione.
Il quadro lo detta la Bussola Mutui, il bollettino trimestrale Crif.
Non mancano gli elementi in miglioramento rispetto a 12 mesi fa: ad esempio gli spread, che per un mutuo a tasso variabile di 140mila euro a 20 anni superano al ribasso il 2% arrivando a fine terzo trimestre 2014 all'1,95%, segnando una riduzione dello 0,65% da inizio anno (-25%).
Parallelamente il differenziale di spread di offerta fra mutui con finalità acquisto casa e mutui con finalità surroga – si legge nel report - si riduce a valori prossimi allo zero, rilanciando l'appeal del prodotto surroga che nel terzo trimestre 2014 arriva a spiegare il 25% delle richieste di nuovi mutui e il 21% delle nuove erogazioni.
Cosa manca dunque?
Quello che mancava anche quando le banche non prestavano soldi, ovvero sul mercato immobiliare le case si vendono sempre con grande fatica.
Gli ultimi dati Agenzia delle entrate mostrano di nuovo sul secondo trimestre 2014 il segno negativo, con il numero di compravendite residenziali in contrazione del -1,0% rispetto al secondo trimestre 2013. Sul primo semestre 2014 il numero delle compravendite cresce solo dell'1,4%, dalle 203.238 della prima metà del 2013 alle 205.998 della prima metà 2014.
E' quindi il mercato immobiliare a tenere a freno la ripartenza dei mutui (e non viceversa) che nel primo semestre 2014 cresce sì, ma solo del +3,4%, portando i nuovi flussi di mutui erogati a fine giugno a 11,12 miliardi di euro (il 38% dei flussi registrati nel primo semestre 2008, pari a 29,26 miliardi di euro).
La prova del nove arriva anche dalla liquidità del mercato immobiliare misurata dall'IMI - il rapporto fra numero di compravendite e stock immobiliare – si assesta ai minimi storici dell'1,2% (1,88% nel 2010).
Nonostante il prezzo/mq degli immobili nel terzo trimestre 2014 registri una nuova contrazione pari al -4,7% (contrazione che per altro va a sommarsi al -5,0% del terzo trimestre 2013 e al -5,7% del terzo trimestre 2012), la scarsa fiducia dei privati e famiglie sulle proprie prospettive reddituali future spinge a rinviare il progetto casa e con esso l'avvio di un ciclo di ripresa del mercato immobiliare.
In questo scenario prosegue l'impennata delle surroghe: le richieste di mutuo di surroga inoltrate dai mutuatari durante il terzo trimestre 2014 hanno raggiunto il 25% del totale contro il 10% del terzo trimestre 2013, per effetto della continua e progressiva riduzione degli spread offerti dalle banche sui propri mutui di surroga.
L'incremento – si legge ancora nel dossier - è spiegato dalla lenta e continua riduzione degli spread offerti sui mutui, da un forte push mediatico in atto sul tema della surroga e, da ultimo, da un mercato delle compravendite immobiliari statico che stenta a ripartire.
Il differenziale di spread di offerta fra mutui con finalità acquisto e mutui con finalità surroga si è ridotto da 0,7%-0,9% di metà 2013 a valori prossimi allo zero odierni, rilanciando l'appeal del prodotto surroga. alla tipologia di tasso preferita dai mutuatari interessati a surrogare o sostituire il proprio mutuo, si registra un forte calo della componente a tasso variabile e tasso variabile con cap che spiega nel terzo trimestre 2014 solo il 66% delle preferenze dei richiedenti contro il 75% del secondo trimestre.
A continuare a crescere in maniera significativa è la domanda di mutui (in termini di numero di pratiche presentate agli istituti di credito): nei primi 9 mesi del 2014 segna un +11,8% rispetto al pari periodo 2013, dato positivo ma ancora in forte ritardo rispetto agli anni 2009-2011.
In particolare il numero di domande raccolte nei primi nove mesi 2014 è pari a circa la metà del dato rilevato nei primi nove mesi degli anni 2009 e 2010.
Conferma anche la progressiva riduzione dell'importo medio richiesto del mutuo, che nel terzo trimestre 2014 raggiunge il nuovo minimo storico di 123.129 euro (contro i 136.806 del primo trimestre 2012).
Tale diminuzione è spiegata da diversi fattori: la prudenza che ancora distingue i comportamenti sia delle famiglie che degli Istituti di credito, la continua contrazione del valore degli immobili oggetto di compravendita, e da ultimo, il crescente peso delle erogazioni di nuovi mutui con finalità surroga, che notoriamente presentano un importo medio inferiore rispetto ai mutui con finalità acquisto casa, dato che per i primi è già avvenuta la restituzione alla banca di parte del capitale preso a prestito inizialmente.

Fonte: Monitor Immobiliare

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ASTE PUBBLICHE

Il Demanio prepara «la vendita di fine anno»
di Paola Dezza

Si scaldano i motori per la vendita di fine anno che il Demanio dovrà portare a termine per rispettare i dictat della Legge di stabilità (e che coinvolge il triennio 2013-2015). Un portafoglio da 500 milioni di euro che anche quest'anno, secondo le indiscrezioni che circolano nel settore, dovrebbe vedere come interlocutore - come avvenuto la volta scorsa - Cassa depositi e prestiti. Il Demanio sta lavorando alacremente alla definizione del portafoglio che vedrà una buona parte di immobili arrivare dagli enti locali e una grossa fetta di beni della Difesa, in sostanza da quest'ultima arriveranno gli asset di maggior valore.
Lunedì prossimo a Chieti, invece, si presenta la razionalizzazione degli spazi pubblici: i locatari si sposteranno in un distretto unico adiacente.Intanto si procede sul fronte del federalismo demaniale, con un nuovo passo - in accelerazione dopo l'arrivo di Roberto Reggi a capo della struttura - che vede l'agenzia del Demanio più vicina ai Comuni sulla strada della scelta dei beni da valorizzare, anche perché il programma non ha dato i risultati sperati finora: solo il 16% dei beni è stato trasferito agli enti locali (9367 le richieste effettuate su tutto il territorio nazionale, 5520 i pareri positivi al trasferimento da parte dell'agenzia e solo 864 i provvedimenti di trasferimento).
E si accelera anche sulla strada dei bandi per la vendita di asset. L'ultimo solo qualche giorno fa e relativo a 16 immobili pubblici, alcuni dei quali già messi sul mercato ma rimasti invenduti, per 22,6 milioni di euro. Il portafoglio comprende terreni, edifici, palazzi storici, ex caserme, ex carceri in dieci regioni italiane, prevalentemente in centri medio-piccoli. Per la seconda volta in vetrina - perché invenduti nell'asta di luglio - ci sono Casa Nappi, a Loreto in provincia di Ancona, per cui la base d'asta è scesa di 50mila euro a 460mila euro, il convento S. Domenico Maggiore Monteoliveto a Taranto, a luglio in vendita a 921mila euro e ora sceso a 664mila euro, il Forte Pianelloni a Lerici - il cui prezzo rimane invariato a 850mila euro di base d'asta - e un edificio a Firenze, base d'asta scesa da 465mila a 420mila. Tra le novità, invece, un ex conservatorio a Pescara, un ex carcere nel Comune di San Valentino in Abruzzo Citerione, un secondo ex carcere a Rossano (Cosenza), due residenze nobiliari ad Agliè (To), un ex rifugio antiaereo nel centro storico di Bergamo e un immobile a Pralboino (BS). In Friuli Venezia- Giulia in vendita c'è un'ex caserma della Guardia di Finanza, a Ravenna si vende un terreno di 3.900 mq con un fabbricato "Ex Colonia", dell'Aeronautica militare. Nelle Marche, a Falconara Marittima, è in vendita un'area utilizzata per attività logistiche a servizio dell'aeroporto militare. Per tutti i beni le offerte vanno inviate entro il primo dicembre 2014. Di valenza sociale, invece, è il bando precedente relativo alla vendita di terreni agricoli utilizzabili da giovani imprenditori: 12 lotti in sette regioni (Lombardia, Emilia-Romagna, Toscana, Marche, Basilicata, Puglia e Sicilia) per un totale di 500 ettari circa e 2,89 milioni di euro di valore complessivo.
Sono ferme al momento le aste online perché l'agenzia sta approntando la nuova piattaforma.

Fonte: Casa24Plus

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