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Affitti - Locazioni

RESIDENZIALE : AFFITTI IN RIALZO

Il mercato delle locazioni, dal 2008 ad oggi, ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia, iniziata nel 2008, e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Così l'ufficio studi del gruppo Tecnocasa che sottolinea come il 2008 segna l’inizio della crisi immobiliare e la difficoltà di accesso al mutuo sposta la domanda sulla locazione senza tensioni sui canoni vista l’abbondante offerta esistente.

Si va avanti così per otto anni fino al 2016 quando i canoni iniziano a risalire in seguito ad una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità e alla contrazione dell’offerta con l’avvento sul mercato degli affitti turistici che sottraggono offerta alla locazione residenziale. Questa tendenza si conferma anche oggi.

Nel 2008 i canoni di locazione hanno registrato un ribasso generalizzato; si tratta dell’anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto. Nonostante questo i canoni diminuiscono, perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Si intravede un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati. Questo grazie anche all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato.

Nel 2009 si confermano le tendenze finora descritte.

Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli.

I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2011 e nel 2012.

Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.

Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto. Il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio. Il contratto più praticato è quello a canone libero, ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato grazie anche alla cedolare secca agevolata. In alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie contrattuali.

Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali ed un aumento dello 0,3% per i trilocali. Non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015. Importante invece sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa).

Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta immobiliare e ad una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016).

Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città  sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno,  la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017.  Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%.

Nel primo semestre del 2018 i canoni di locazione delle grandi città  sono in aumento: +1,1% per i monolocali, +1,4% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie si vede un segnale positivo.

Tra le città che hanno registrato l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+5,5%, +2,6% e +4,1%) e Milano (+2,7%, +2,5% e +2,6%).

Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti in alcune realtà come Bologna e Firenze contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. 

Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 61,4% sceglie la locazione perché non può o non vuole comprare,  il 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e il 2,5% per motivi legati allo studio. Si segnala l’ulteriore crescita del contratto a canone concordato che è ora al 29,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini. Nel 2014 era al 13,9%. L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 41,4% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 39,7% è rappresentato da single. Le tipologie più affittate sono i bilocali (36,7%), a seguire il trilocale (33,1%).

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LE NUOVE GENERAZIONI VOGLIONO L'AFFITTO

Millennials: l'affitto è la soluzione più ricercata sul web

Sempre più italiani si affidano al web quale canale privilegiato per trovare il luogo perfetto dove andare a vivere o dove passare con amici e parenti le vacanze. Nel mercato real estate Subito ha chiuso il 2018 con quasi 170 milioni di ricerche e oltre 500 mila annunci online ogni giorno per la categoria Immobili.

L’affitto sembra la soluzione preferita da coloro che cercano casa, al primo posto nella top10 delle parole più cercate. Un trend che si evidenzia soprattutto tra i Millenials, desiderosi di ottenere la propria indipendenza, ma che a causa della crisi del mercato del lavoro non sono in grado di far fronte all’acquisto di un’abitazione e alle spese di mantenimento che ne derivano. La keyword vendita arriva comunque poco distante, posizionandosi al quarto posto, segno che la casa rimane un bene primario per gli italiani, come prima casa ma anche come forma di investimento.

Entrando nel merito delle tipologie di unità abitative, la preferenza sembra andare leggermente verso l’appartamento rispetto alla casa indipendente, con una differenza di poche migliaia di ricerche. Sempre più giovani cercano casa e i nuclei famigliari superano raramente i tre membri, motivo per cui spesso si cercano appartamenti di taglio piccolo come monolocali e bilocali.

Tipologie perfette anche per chi desidera vivere più in centro città, come confermato anche dal fatto che l’attico viene preferito al trilocale, cui seguono più lontano in classifica la mansarda, il loft e il quadrilocale, che presentano anche prezzi decisamente superiori. Dall’altro resta invece il desiderio di abitare in case indipendenti, con una preferenza per la villa.

La classifica si sposta poi verso alcune curiosità. Prima di tutto la ricerca di caratteristiche precise come il giardino, aspetto a cui presta attenzione non solo chi cerca una casa indipendente, ma anche chi preferisce l’appartamento senza voler rinunciare al proprio angolo di verde. Non possono mancare poi le ricerche legate a garage, fondamentale soprattutto per chi cerca casa in centro città dove si fa più fatica a trovare parcheggio, e al terrazzo.

Sempre di più gli italiani si affidano a internet per trovare il luogo ideale dove trascorrere i propri weekend o le ferie, con una netta preferenza per il mare, cui seguono molto più in là in classifica la montagna e il lago. Predilette le baite per trascorrere qualche giorno sulla neve o andare alla ricerca di funghi e castagne e le roulotte stanziali per chi ama il campeggio.

Tra gli immobili per uso commerciale spicca la ricerca dei più classici capannoni, magazzini, bar, uffici, e negozi, fino ad arrivare a hotel, laboratori  e aziende agricole.

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CONTRATTO DI AFFITTO IN SCADENZA


Quattro più quattro, tre più due: per alcuni sono solo semplici addizioni, per molti altri questi numeri sono sinonimo di “contratto di locazione”. È facile essere assaliti dai dubbi quando il contratto si avvicina alla seconda scadenza (l’ottavo anno per la formula 4+4, il quinto anno per quella 3+2). Oggi cercheremo di dissipare ogni dubbio e capire come comportarsi quando la locazione sta per scadere.

Quando il contratto 4+4 sta per scadere, la normativa (art. 2, comma 1, legge 431/98) prevede un procedimento che può portare in tre direzioni: un nuovo accordo, la chiusura del contratto, la conferma del contratto già in essere. Entro sei mesi dalla scadenza, ciascuna delle parti potrà mandare all’altra una raccomandata per comunicare l’intenzione di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure rinunciare all’opzione del rinnovo. Il destinatario della raccomandata avrà 60 giorni di tempo per rispondere: qualora non lo facesse, il contratto si intenderà scaduto. Se invece le parti non comunicheranno tra loro entro i sei mesi dalla scadenza, il contratto sarà rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.

Per quanto riguarda il contratto 3+2, conosciuto anche come contratto a canone concordato, la procedura da seguire alla seconda scadenza è identica, per tempistiche, a quella relativa al 4+4.

Da ricordare, infine, anche la procedura conosciuta come sfratto per finita locazione: secondo l’articolo 657 del codice di procedura civile, il locatore può intimare lo sfratto al conduttore successivamente alla scadenza del contratto di locazione, citandolo in giudizio per ottenere la convalida del giudice nel caso in cui non sia previsto il proseguimento del rapporto. Sempre che sia intervenuta la disdetta del locatore nei sei mesi precedenti.

di Giovanni Marrucci

letto su immobiliare.it

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TENUTA DEL MERCATO DELL' AFFITTO DEI NEGOZI

Perché il mercato dell’affitto dei negozi ha tenuto meglio rispetto a quello delle compravendite

Mercato dell’affitto commerciale che, pure, è riuscito a contenere le perdite nei volumi rispetto a quello delle compravendite di negozi. Perché?

In tempi di incertezza l’affitto è una soluzione cautelativa

Innanzitutto, per motivi di banale business planning. Davvero raro, infatti, negli ultimi anni, che un nuovo imprenditore abbia fatto la scelta di comprare un negozio per la propria attività. Certo, i prezzi sono calati, ma fare una scelta così radicale per un’attività in fase di lancio è senza dubbio stata cosa per pochi coraggiosi.

Negli anni della crisi economica, ma ancora adesso che ne stiamo lentamente uscendo (con le dovute incertezze del caso, comunque), per il nuovo negoziante il ragionamento è stato: meglio “sperimentare” la redditività del proprio business con un negozio in affitto prima di “fare il grande passo” e comprare un un negozio di proprietà.

Un impegno anche la locazione, chiaro; ma facilmente risolvibile qualora le cose non dovessero andare per il verso giusto.

La crisi economica ha creato occasioni di relocation convenienti

C’è un elemento in più che ha determinato la maggiore tenuta della locazione. Le tante vetrine lasciate vuote dalle imprese spazzate via dalla crisi sono diventate oggetto di interesse da parte di chi ha resistito.

Innanzitutto, il consistente calo dei canoni di affitto ha spinto svariati imprenditori a cambiare location per risparmiare: affittando un nuovo negozio più grande a parità di canone, oppure uno più economico a parità di metratura.

L’Ufficio Studi Solo Affitti ha rilevato per i locali commerciali dei capoluoghi di regione, nel periodo 2009 – 2015, un calo complessivo dei canoni di affitto del -28,3%. Magari non nelle vie di maggiore prestigio, ma senz’altro per le vetrine con minore visibilità si può parlare di vere e proprie occasioni disponibili sul mercato, per chi è a caccia di un negozio economico.

Maggiore visibilità grazie alle vetrine vuote nelle vie di passaggio

Non solo le vie secondarie delle nostre città hanno offerto e continuano ad offrire opportunità interessanti di relocation.

La crisi ha fatto chiudere i battenti anche a storiche attività situate nelle strade a maggiore passaggio veicolare, così come nelle vie dei centri storici a più intenso traffico pedonale. E sono molti coloro che hanno spostato la propria attività in queste appetibili location, approfittando dei negozi nel frattempo rimasti sfitti.

Anche a parità di spesa sono riusciti ad accaparrarsi locali commerciali in grado di incrementare notevolmente la visibilità della propria attività: merce che un tempo si sarebbe pagata a carissimo presto, acquistata a prezzo di saldo.

letto su blogaffitti.it

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PARLIAMO DI AFFITTO

Perché i canoni di affitto sono in crescita?
La locazione sta andando forte ormai da molti anni in Italia. Rappresenta un mercato da oltre 1,7 milioni di contratti stipulati ogni anno, molto dinamico quindi.

È cresciuta quando, tra il 2009 e il 2014, le compravendite hanno subito la pesantissima crisi che tutti conosciamo, a causa delle politiche restrittive sui mutui delle banche. Tante famiglie allora scelsero l'affitto costretti dall'impossibilità di acquistare casa.
Ma la crescita nella domanda che sta continuando a registrare l'affitto anche ora che le comprandite, ormai da qualche anno, sono ripartite, ci dice altro.

Come sta cambiando la domanda di affitto

La costante crescita della richiesta di affitto da parte degli italiani evidenzia un approccio diverso delle nuove generazioni nei confronti della casa. Non più un nido da comprare una volta nella vita e non cambiare più, ma un bene che deve adattarsi a percorsi di vita sempre più flessibili:

► trasferimenti di lavoro sempre più frequenti, che raramente permettono di fermarsi in un posto per sempre: l'affitto meglio si adatta alla maggiore mobilità delle persone

► famiglie più mutevoli: nascono, si trasformano e -purtroppo- si sciolgono con una maggiore frequenza rispetto al passato, rendendo più diffusa l'esigenza di cambiare casa e trovare soluzioni temporanee in affitto

► stranieri residenti in Italia sempre più numerosi: naturale, per chi viene dall'estero in cerca di lavoro, che inizialmente il ricorso all'affitto sia quasi obbligato

► stabilità economica sempre più tardiva per i giovani, che li costringe di frequente a ricorrere all'affitto per uscire dalla casa genitoriale prima di potersene comprare una

Per tutti questi fattori la domanda di locazione non mostra segni di cedimento da ormai molti anni. L'affitto serve a sempre più persone e le istituzioni, ma anche i privati cittadini proprietari di seconde case, ne devono necessariamente tenere conto.

Come sta cambiando l'offerta di case in affitto

Sul lato dell'offerta, si nota un parziale ridimensionamento. L'ingente quantità di immobili disponibili per l'affitto registrato durante il momento più critico del mercato della compravendita si sta parzialmente ridimensionando e sta tornando a livelli che potremmo definire "normali" per il mercato della locazione.
Due sono le dinamiche che stanno restringendo il numero di immobili proposti sul mercato della locazione residenziale dai proprietari:

► la ripresa delle compravendite sta spingendo una parte di quei proprietari di seconde case che avevano scelto di mettere il proprio immobile temporaneamente in affitto, nell'attesa che le compravendite riuscissero a ripartire, verso il mercato della vendita.

► l'affitto breve sta suscitando un notevole interesse nel mercato immobiliare. Molti proprietari di seconde case, in precedenza tenute a disposizione o affittate con contratti "lunghi", stanno percorrendo la strada della locazione breve, sperimentandone la redditività rispetto alle precedenti esperienze di locazione residenziale.

L'effetto combinato di un'offerta meno abbondante e di una domada di affitto sempre più robusta è inevitabile: una crescita dei prezzi di mercato. Aumento che si registra nonostante l'effetto mitigatore del canone concordato, ormai molto diffuso in tutto il paese. Senza questo prezioso strumento il caro-affitti sarebbe, probabilmente, ben superiore.

Letto su Blogaffitto.it




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