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Affitti - Locazioni

PARLIAMO DI AFFITTO

Perché i canoni di affitto sono in crescita?
La locazione sta andando forte ormai da molti anni in Italia. Rappresenta un mercato da oltre 1,7 milioni di contratti stipulati ogni anno, molto dinamico quindi.

È cresciuta quando, tra il 2009 e il 2014, le compravendite hanno subito la pesantissima crisi che tutti conosciamo, a causa delle politiche restrittive sui mutui delle banche. Tante famiglie allora scelsero l'affitto costretti dall'impossibilità di acquistare casa.
Ma la crescita nella domanda che sta continuando a registrare l'affitto anche ora che le comprandite, ormai da qualche anno, sono ripartite, ci dice altro.

Come sta cambiando la domanda di affitto

La costante crescita della richiesta di affitto da parte degli italiani evidenzia un approccio diverso delle nuove generazioni nei confronti della casa. Non più un nido da comprare una volta nella vita e non cambiare più, ma un bene che deve adattarsi a percorsi di vita sempre più flessibili:

► trasferimenti di lavoro sempre più frequenti, che raramente permettono di fermarsi in un posto per sempre: l'affitto meglio si adatta alla maggiore mobilità delle persone

► famiglie più mutevoli: nascono, si trasformano e -purtroppo- si sciolgono con una maggiore frequenza rispetto al passato, rendendo più diffusa l'esigenza di cambiare casa e trovare soluzioni temporanee in affitto

► stranieri residenti in Italia sempre più numerosi: naturale, per chi viene dall'estero in cerca di lavoro, che inizialmente il ricorso all'affitto sia quasi obbligato

► stabilità economica sempre più tardiva per i giovani, che li costringe di frequente a ricorrere all'affitto per uscire dalla casa genitoriale prima di potersene comprare una

Per tutti questi fattori la domanda di locazione non mostra segni di cedimento da ormai molti anni. L'affitto serve a sempre più persone e le istituzioni, ma anche i privati cittadini proprietari di seconde case, ne devono necessariamente tenere conto.

Come sta cambiando l'offerta di case in affitto

Sul lato dell'offerta, si nota un parziale ridimensionamento. L'ingente quantità di immobili disponibili per l'affitto registrato durante il momento più critico del mercato della compravendita si sta parzialmente ridimensionando e sta tornando a livelli che potremmo definire "normali" per il mercato della locazione.
Due sono le dinamiche che stanno restringendo il numero di immobili proposti sul mercato della locazione residenziale dai proprietari:

► la ripresa delle compravendite sta spingendo una parte di quei proprietari di seconde case che avevano scelto di mettere il proprio immobile temporaneamente in affitto, nell'attesa che le compravendite riuscissero a ripartire, verso il mercato della vendita.

► l'affitto breve sta suscitando un notevole interesse nel mercato immobiliare. Molti proprietari di seconde case, in precedenza tenute a disposizione o affittate con contratti "lunghi", stanno percorrendo la strada della locazione breve, sperimentandone la redditività rispetto alle precedenti esperienze di locazione residenziale.

L'effetto combinato di un'offerta meno abbondante e di una domada di affitto sempre più robusta è inevitabile: una crescita dei prezzi di mercato. Aumento che si registra nonostante l'effetto mitigatore del canone concordato, ormai molto diffuso in tutto il paese. Senza questo prezioso strumento il caro-affitti sarebbe, probabilmente, ben superiore.

Letto su Blogaffitto.it




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AFFITTI BREVI - DECRETO SICUREZZA

Il decreto Sicurezza non introduce una disposizione nuova, ma fornisce un’interpretazione autentica del decreto che ha esteso la platea dei destinatari delle disposizioni del Tulps (Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza ) 
Prima del chiarimento, l’unico obbligo nei confronti dell’autorità di pubblica sicurezza al quale si ritenevano sottoposti i locatori degli affitti brevi (o i comodatari) era la comunicazione dei dati degli inquilini extracomunitari, entro quarantotto ore dalle consegna dell’immobile.

Per quanto riguarda gli affitti ed i comodati superiori a 30 giorni, per i quali è obbligatoria la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, invece, dal 2012 l’obbligo di comunicazione è assorbito dalla registrazione del contratto.

Prendere “sottogamba” l’obbligo di comunicare i dati degli ospiti può costare molto caro: si rischia l’arresto fino a tre mesi o un’ammenda fino a 206 euro.

Ma procediamo per ordine e facciamo il punto sugli affitti brevi: comunicazione alla Ps, quali sono gli altri adempimenti obbligatori per chi mette a disposizione una stanza o un’abitazione per poco tempo.

Comunicazione dei dati degli ospiti alla Polizia

In base alle nuove regole previste dal decreto Sicurezza, entro le 24 ore successive all’arrivo, o immediatamente per soggiorni inferiori alle 24 ore, bisogna comunicare alla Polizia di Stato, compilando le cosiddette “schedine alloggiati“, le generalità degli ospiti, attraverso il sito «Alloggiati Web», lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive.
Per l’operazione di invio delle “schedine alloggiati”, che è semplice e richiede pochi minuti, occorre però disporre di apposite credenziali: la procedura per ottenerle varia da provincia a provincia.

La comunicazione è obbligatoria per tutti gli affitti brevi, anche non turistici, ed anche di durata inferiore a un giorno.

Quali sono gli altri adempimenti obbligatori per gli affitti brevi?

innanzitutto, è necessario che l’immobile non sia abusivo e che sia in regola con le normative vigenti in materia di edilizia, salute e sicurezza;è inoltre indispensabile conoscere il regolamento regionale e la normativa locale in materia di affitti brevi, che varia a seconda dell’ubicazione dell’immobile;
chi affitta può scegliere tra la possibilità di offrire un affitto breve, una casa vacanze (Cav), o di aprire una struttura ricettiva, come un bed and breakfast (in quest’ultimo caso le regole sono più complesse: vedi la nostra Guida al B&B in appartamento);
in caso di affitto ad uso turistico bisogna reperire, anche nel sito del proprio Comune, la normativa da seguire per rendere la casa idonea a ospitare i turisti, con le dotazioni obbligatorie a seconda della formula prescelta;
se si decide di affittare come casa vacanze, può essere necessario dichiarare l’avvio dell’attività di casa vacanze al comune di residenza (alcuni comuni, come quello di Milano, lo richiedono): quest’operazione va svolta on-line sul portale del Suap (sportello unico attività produttive) del comune in cui è ubicato l’immobile;

bisogna inoltre comunicare i flussi ai servizi turistici della regione in cui è ubicato l’immobile: in pratica si deve inviare una dichiarazione in cui si indica quanti ospiti hanno soggiornato presso l’abitazione, ed il loro Paese di provenienza;a seconda alla della città in cui è ubicato l’immobile, è necessario riscuotere la tassa di soggiorno;  normalmente, la tassa di soggiorno viene versata al Comune una volta al mese, entro il 15 dal mese successivo a quello in cui sono stati ospitati gli interessati; quest’adempimento non è dovuto se già effettuato dall’eventuale portale web tramite il quale si affitta (in alcune città è direttamente il portale ad occuparsi di questo adempimento al momento del pagamento);bisogna infine dotarsi di: pec, firma digitale, dati catastali, pianta appartamento, polizza Rc per responsabilità verso i clienti, sistemi di sicurezza, ulteriori dotazioni obbligatorie a seconda della normativa locale.

Il contratto di affitto va registrato solo se superiore ai 30 giorni, ma, anche se non è registrato, è comunque obbligatorio pagare le imposte sul canone di locazione (se si affitta tramite intermediario, questi effettua una ritenuta d’acconto, detta Tassa Airbnb). 

Letto su laleggepertutti.it

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A RISCHIO AFFITTO A CANONE CALMIERATO

di Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia 20 Dicembre 2018

Per la prima volta da tre anni a questa parte, nella legge di bilancio non c’è la norma che, “al fine di contenere il livello complessivo della pressione tributaria”, vietava a Regioni ed Enti locali di “deliberare aumenti dei tributi nonché delle addizionali ad essi attribuiti con legge dello Stato”.

Lo sblocco degli aumenti disposto dal Governo mette a rischio, fra l'altro, il comparto dei contratti di locazione abitativa cosiddetti “concordati”, vale a dire quelli il cui canone è calmierato dagli accordi fra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Si tratta di quella speciale categoria di contratti di locazione nata vent’anni fa sulla base di un patto molto chiaro: canoni al di sotto di quelli di mercato in cambio di agevolazioni fiscali per i proprietari.

Dopo la manovra Monti del 2011, la tassazione locale su questi immobili si è addirittura quadruplicata, con l’Imu e poi con la Tasi. E l’appetibilità degli affitti a canone calmierato si è molto affievolita, tanto che si è tentato di limitare il danno riducendo l'aliquota della cedolare (ma l’aliquota ridotta scadrà alla fine del 2019, mentre andrebbe stabilizzata perché sia ancora incentivante).

Ora, il rischio è che i Comuni sfruttino la possibilità loro concessa dalla manovra aumentando le aliquote proprio per questi immobili, visto che sono fra i pochi con livelli di Imu e Tasi ancora inferiori al massimo (in alcune città la tassazione potrebbe crescere di oltre il 150%). Con l'effetto di spingere i proprietari a scegliere i contratti a canone libero.

Forse è il caso di ripensarci.

Letto su Monitorimmobiliare.it

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CONTRATTO DI AFFITTO IN SCADENZA

cosa c’è da sapere

Quattro più quattro, tre più due: per alcuni sono solo semplici addizioni, per molti altri questi numeri sono sinonimo di “contratto di locazione”. È facile essere assaliti dai dubbi quando il contratto si avvicina alla seconda scadenza (l’ottavo anno per la formula 4+4, il quinto anno per quella 3+2). Oggi cercheremo di dissipare ogni dubbio e capire come comportarsi quando la locazione sta per scadere.

Quando il contratto 4+4 sta per scadere, la normativa (art. 2, comma 1, legge 431/98) prevede un procedimento che può portare in tre direzioni: un nuovo accordo, la chiusura del contratto, la conferma del contratto già in essere. Entro sei mesi dalla scadenza, ciascuna delle parti potrà mandare all’altra una raccomandata per comunicare l’intenzione di rinnovare il contratto a nuove condizioni oppure rinunciare all’opzione del rinnovo. Il destinatario della raccomandata avrà 60 giorni di tempo per rispondere: qualora non lo facesse, il contratto si intenderà scaduto. Se invece le parti non comunicheranno tra loro entro i sei mesi dalla scadenza, il contratto sarà rinnovato tacitamente alle stesse condizioni.

Per quanto riguarda il contratto 3+2, conosciuto anche come contratto a canone concordato, la procedura da seguire alla seconda scadenza è identica, per tempistiche, a quella relativa al 4+4.

Da ricordare, infine, anche la procedura conosciuta come sfratto per finita locazione: secondo l’articolo 657 del codice di procedura civile, il locatore può intimare lo sfratto al conduttore successivamente alla scadenza del contratto di locazione, citandolo in giudizio per ottenere la convalida del giudice nel caso in cui non sia previsto il proseguimento del rapporto. Sempre che sia intervenuta la disdetta del locatore nei sei mesi precedenti.

di Giovanni Marrucci

letto su immobiliare.it

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AFFITTI

 i prezzi si avvicinano ai valori pre-crisi

Lo rivela il rapporto di Solo Affitti e Nomisma

Italia • I prezzi di acquisto delle case scendono ancora ma "i canoni di locazione proseguono, per il quarto anno consecutivo, la risalita (+3,1%) verso i livelli pre-crisi di 10 anni fa, con prezzi medi mensili inferiori del solo 5,8% rispetto ai valori del 2009 (641 euro)".
La rilevazione arriva dal Rapporto sulle locazioni 2018 di Solo Affitti, rete immobiliare specializzata nella locazione con circa 300 agenzie, elaborato con il supporto scientifico di Nomisma.
Il rapporto segnala la domanda da parte di giovani coppie e lavoratori trasfertisti. In città come Milano, Bologna e Cagliari basta meno di un mese per affittare un'abitazione.
Milano, con una media di 1.161 euro al mese per le case arredate, è il capoluogo più caro d'Italia per andare in affitto, con prezzi superiori di oltre il 25% rispetto a Roma (925 euro) e di quasi il 58% rispetto a Firenze (736 euro). I capoluoghi più a buon mercato restano anche quest'anno Catanzaro (379 euro), Perugia (417 euro) e Potenza (426 euro).

letto su IL Q.I. Agency

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