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Affitti - Locazioni

L'AFFITTO IN ITALIA

Sono ormai diversi mesi che tutto il settore del mattone tenta di trovare segnali, seppur piccoli, di quella tanto attesa ripresa e per farlo studia ed elabora i dati relativi alle compravendite. Ma nel mondo degli affitti, di contro, cosa sta cambiando? Ad analizzare le tre variabili in campo per le locazioni, ossia domanda, offerta e prezzi, ci ha pensato l'Ufficio Studi di Immobiliare.it che ha messo sotto la sua lente la situazione degli immobili residenziali in affitto riscontrabile a febbraio 2015 e ha rilevato che i prezzi dei canoni mensili sono lieve calo, la richiesta sta crescendo ma, a questa, non coincide un aumento dell'offerta, anzi è proprio questa che sta subendo la contrazione maggiore.

Agli italiani non piace affittare le proprie case

È cosa nota che in Italia l'idea di offrire in affitto le proprie case non è mai andata a genio ai proprietari di casa, che temono morosità e inquilini problematici; sembra che ora la situazione non sia migliorata affatto, anzi è proprio l'offerta, studiata da Immobiliare.it, che nel mercato degli affitti ha subito il calo più evidente. In un anno, ossia rispetto a febbraio 2014, il numero di annunci di case in affitto ha subito una contrazione del 7%. Ci sono altre spiegazioni a questo dato, che vanno oltre la paura di inquilini morosi, e le ha commentate proprio Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it: nonostante affittare il proprio immobile sia una garanzia di rendita fissa, soprattutto se lo si fa nelle grandi città, quello di dare in locazione la propria casa per periodi lunghi non ha più il fascino di un tempo. I proprietari hanno preso a preferire affitti stagionali, come quelli delle case vacanza o dei bed and breakfast, oppure quelli brevi, come avverrà tra poco a Milano in occasione di Expo.

Cresce il numero di chi cerca una casa in affitto

La domanda, come anticipato, non segue il trend dell'offerta e continua a crescere l'interesse di chi cerca casa verso gli annunci di locazione. In un anno, sempre in confronto a febbraio 2014, c'è stato un aumento di ricerche verso questo tipo di contratti del 9,9%.È il Centro l'area italiana dove la crescita è stata maggiore, arrivando all'11,9%; al Nord l'aumento è stato del 9,1%, al Sud dell'8%. Con il Centro, portano verso l'alto questo dato anche le città più piccole (quelle che contano meno di 250.000 abitanti) che registrano un aumento del 12,3% rispetto alle grandi che si fermano a un +8,5%.

Quanto costa affittare?

Anche a causa della congiuntura con la diminuzione degli immobili disponibili in affitto, i canoni di locazione, rispetto allo scorso febbraio 2014, sono scesi di poco, ossia del 2,1%. Ma, come sempre, le diverse zone d'Italia si comportano in maniera differente. Abruzzo, Molise e Friuli Venezia Giulia sono le tre regioni che hanno registrato i cali più vistosi, rispettivamente del 13,4%, 8,9% e 5,8%. Ci sono, di contro, regioni in cui i prezzi sono addirittura aumentati: è il caso della Sardegna che registra un +8,9%, della Calabria con +3% e del Piemonte dove si registra un lievissimo aumento dell'1%. Nel nostro Paese, per affittare una casa da 80 metri quadrati, servono in media 670 euro al mese. Lo studio di Immobiliare.it ha stilato anche la classifica delle dieci città più care d'Italia per i canoni di locazione. Al contrario di quello che succede per le vendite, stando all'Osservatorio sulle compravendite del portale, non è Roma la prima per i prezzi più alti, ma Milano. Nel capoluogo meneghino un monolocale in affitto arriva a costare circa 600 euro al mese, mentre un trilocale ne richiede 1.200. Invece a Roma bastano 550 euro per prendere un monolocale in locazione e 1.050 euro per un trilocale.

Il mercato degli affitti in Italia4.054Post to FacebookPost to TwitterAdd to LinkedInPost to Google+Add to Google BookmarksSend via Shareaholic Mail

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ESPERTO RISPONDE

L'EFFETTO DEL RECESSO NEL CASO DI PIÙ COINQUILINI
A cura di Luca Stendardi

Ho un contratto di locazione di un appartamento cointestato con altri 2 coinquilini. La forma del contratto è di 4 anni + 4, con preavviso di recesso di 6 mesi. Il 31 dicembre 2015 scadono i primi 4 anni di locazione. Per evitare il rinnovo automatico, intendo mandare per tempo al proprietario una raccomandata per recedere dal contratto. Posso inserire nella lettera con la quale esercito il recesso la condizione per cui, nel caso di riduzione o del canone di locazione o del periodo di preavviso (da portare al massimo a 3 mesi) io possa continuare a essere uno dei titolari del contratto?
Se il contratto è cointestato con altri due conduttori, l'eventuale recesso comunicato dal solo lettore non impedisce la prosecuzione del contratto nei termini originari con gli altri due conduttori. Necessario però è verificare se non vi sia qualche clausola particolare che leghi di fatto tutti conduttori in maniera indissolubile per cui non potrebbe essere consentito il recesso di uno solo. Nella comunicazione di recesso si può inserire la precisazione di essere disponibili ad un nuovo contratto con canone e clausole differenti da quelle originarie; il proprietario sarà libero di accettare o meno di tale richiesta anche tenendo conto dell'atteggiamento degli altri due conduttori.

I COMPROPRIETARI DECIDONO L'AUMENTO A MAGGIORANZA
A cura di Luca Stendardi

Il 22 giugno 1990 ho affittato un appartamento, realizzato intorno agli anni '50, di cui sono proprietario al 25%, con canone d'affitto pari a circa 155 euro attuali (equo canone, legge 392/78). Ho sempre pagato il canone con i relativi aggiornamenti Istat previsti dal contratto. Nel 2002 uno dei comproprietari (50%) mi ha chiesto un aumento del canone di locazione, di 600 euro mensili, in base alle legge 431/1998, senza concordare nulla. Il contratto, transitato nel regime della legge 431/98, si è sempre rinnovato tacitamente. Chiedo se sia lecito tale aumento senza che l'immobile abbia goduto di alcuna miglioria.
La legge 431 del 1990, di riforma delle locazioni ad uso abitativo, ha introdotto la libertà di canone. Conseguentemente, alla scadenza del contratto, il locatore può richiedere aumenti di canone senza nessun rapporto con il corrispettivo precedente. La particolarità della situazione esaminata è data dal fatto che il conduttore è anche comproprietario, con quota minoritaria, dell'immobile: in tale situazione, la maggioranza dei comproprietari può stabilire di richiedere un nuovo canone, maggiorato rispetto al precedente, vincolando così il comproprietario minoritario; e ciò senza necessità che siano state apportate migliorie all'immobile locato o vi siano altre contropartite.

Fonte:Casa24Plus

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ESPERTO RISPONDE

PER IMMOBILI IN COMODATO NON SI PAGA L'IRPEF
A cura di Alfredo Calvano

Il genitore, proprietario di un immobile classificato C/3 (laboratori per arti e mestieri), lo concede in comodato gratuito alla figlia per lo svolgimento dell'attività di artigiana. Si chiede se, ai fini delle imposte sui redditi, è corretto che l'immobile venga dichiarato nel modello Unico del proprietario, quale codice di utilizzo dev'essere indicato e qual è il valore imponibile.
Per effetto del criterio di alternanza, previsto dagli articoli 8 e 9 del Dlgs 23/2011, se l'immobile è soggetto a Imu e non è ceduto in locazione, non ricorre l'obbligo di assolvimento dell'Irpef in relazione alla sua rendita catastale (a questa regola soggiace anche l'immobile ceduto in comodato). Inoltre, qualora il contribuente sia titolare soltanto di redditi derivanti da un rapporto di lavoro dipendente (o pensione), dall'abitazione principale (con relative pertinenze) e da altri fabbricati non locati (o ceduti in comodato), egli è esonerato dall'obbligo di presentazione della dichiarazione. Nella diversa ipotesi in cui questa debba essere presentata, nel quadro RB di Unico si indicano alla colonna 1 la rendita catastale (senza la rivalutazione del 5 per cento), e alla successiva colonna 2 il codice utilizzo "9", residuale rispetto a tutti gli altri codici. Infine, va valorizzata la colonna 10, dedicata all'Imu, versata in relazione al periodo d'imposta precedente. In ogni caso, la rendita catastale dell'immobile non concorrerà alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef.

SÌ ALL'AFFITTO SULLA BASE DEL GIRO D'AFFARI
A cura di Luca Stendardi

Una Sas deve dare in affitto la propria azienda ad un altra Srl. Nella determinazione del canone si può stabilire una quota fissa mensile ed una variabile, da determinare a fine anno, in percentuale sul giro di affari effettuato?
La giurisprudenza attualmente prevalente (Cassazione 11320/2003; Cassazione 4210/07, Cassazione 17964/07), sulla base del principio generale della libera determinazione convenzionale del canone locativo per gli immobili destinati ad uso non abitativo, ha affermato, in linea di principio, la legittimità della clausola in cui venga pattuita la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell'arco del rapporto, ancorandola ad elementi predeterminati e idonei ad influire sull'equilibrio economico del sinallagma contrattuale in modo del tutto indipendente dalle variazioni annue del potere di acquisto dell' euro. Ciò, salvo che risulti che le parti abbiano in realtà perseguito surrettiziamente lo scopo di neutralizzare soltanto gli effetti della svalutazione monetaria. Si può quindi concludere affermando che è ammissibile che una quota del canone venga determinata in percentuale sul giro di affari realizzato dal soggetto conduttore.

Fonte: Casa24Plus

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CAMBIA IL MERCATO DELLE LOCAZIONI

la locazione si adegui al mercato che cambia.  di Marina Bettoni

Nuovi tipi di abitazioni per una società "in movimento"

Milano • L'intervento di Gianni Verga al convegno de ilQI "2015: l'anno della casa" ha illustrato in modo efficace quali siano le esigenze delle nuove classi sociali che ricorrono al mercato dell'affitto, che sia calmierato o sociale, o semplicemente a libero mercato. Gianni Verga ha affermato tra i vari concetti che la nuova edilizia in affitto non è più legata solo al mondo delle classi meno abbienti, o per esempio, degli studenti universitari, bensì è diventata un'esigenza ben più estesa legata ad esigenze di tipo "temporaneo" diverse, che si aprirà sempre più a mercati come quello dei professionisti internazionali che necessitano di alloggi spesso per periodi limitati.

Una nicchia sempre più importante soprattutto per le grandi città. Le caratteristiche della nuova edilizia temporanea - in senso ampio - dovranno quindi seguire necessariamente i trend dell'evoluzione della società e di gruppi sempre più ampi: si pensi ai giovani lavoratori che si spostano a livello nazionale e/o internazionale o al cambiamento della conformazione dei nuclei familiari. Pensiamo a quel fiume di giovani che ogni anno dal Sud Italia si sposta a Nord in cerca di lavoro o per studiare e che ha bisogno di un'offerta assai diversificata.
Sono gli spostamenti, infatti, che in un certo senso segneranno l'evoluzione del mercato. Oggi le persone che si muovono – velocemente e anche per brevi periodi – per motivi di studio, di lavoro vogliono trovare una risposta alle proprie esigenze anche in una casa che li sappia accogliere adeguatamente. Cosa cercano queste categorie di persone? Un alloggio arredato, domoticamente attrezzato, fornito di servizi, ...
Il mercato dovrà saper cogliere tutto ciò, insieme alle loro necessità. Il mito della "casa per sempre" non esiste più. Si tratta di un mercato completamente nuovo, con alloggi che stanno a metà tra il vecchio albergo ed il tradizionale affitto. Affitto oggi vuol dire costruire con qualità ancora migliore rispetto a prima. Sono cambiati gli spazi, e le tecnologie a disposizione possono davvero trasformare il modo di abitare.

La domotica potrebbe diventare davvero una consuetudine e non un privilegio di pochi. Non è vero, per esempio, che avere un impianto domotico sia un sogno inaccessibile. È vero invece che la domotica può cambiare una casa, anche in affitto. Occorre inoltre garantire il gettito al proprietario con polizze e assicurazioni ad hoc ma, parimenti, all'affittuario bisogna garantire un prodotto valido. "A Milano esistono almeno 8-10 mln di mq di aree di edilizia popolare che vanno risistemati - ha affermato ancora Gianni Verga - anche gli alloggi di edilizia popolare devono tornare ad essere alloggi di utilizzo temporaneo". Devono tornare belli e di qualità pur in edilizia popolare.

Come è stato ribadito più volte durante il convegno de ilQI l'Italia sta dando segnali di controtendenza rispetto alla crisi. Restiamo ora in attesa che venga sistemato anche il sistema di tassazione, soprattutto per le classi giovani che in alcuni Paesi europei sono decisamente più agevolate di quelle dei nostri connazionali.

Fonte: il Quotidiano Immobbiliare

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AFFITTO CON RISCATTO

Nel rent to buy imposte divise tra affitto e compravendita: le critiche del Notariato

La scelta di tassare il rent to buy come se fosse un contratto "bifronte", e cioè come una locazione nella fase in cui il conduttore ha il godimento dell'immobile e come una compravendita nel momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto, è oggetto di alcuni rilievi critici nella nota del Consiglio nazionale del Notariato elaborata al fine di commentare la circolare dell'agenzia delle Entrate n. 4 del 19 febbraio 2015 la quale, a sua volta, ha illustrato l'opinione del fisco sulla tassazione del rent to buy.

Preferibile sarebbe stato, secondo il Notariato, trattare il rent to buy come un tipo contrattuale a sé stante, valorizzandone le peculiarità, e non come una mera sommatoria (così ha opinato l'agenzia delle Entrate) di una locazione e di una compravendita. Il principale punto di crisi che deriva dalla considerazione del rent to buy come un contratto "bifronte", è rappresentato dall'opinione del fisco sulla sorte delle somme tassate come acconto, qualora questa tassazione (che si detrae da quella da versare al momento del passaggio di proprietà) si renda eccedente rispetto all'ammontare di imposta di registro dovuto in sede di stipula del contratto definitivo (questo capita facilmente ad esempio se gli acconti sono tassati al 3% per l'intero loro valore, mentre la tassazione del contratto definitivo si effettua con l'aliquota 2% applicata alla rendita catastale). Ebbene, l'Agenzia in questo caso ritiene che si debba far luogo al rimborso della somma versata in eccedenza, mentre il Notariato sostiene che si sarebbe potuto compiere uno sforzo interpretativo maggiore, e cioè ponendo un tetto massimo alla tassazione applicabile agli acconti (tetto rappresentato appunto dalla tassazione che si applicherebbe se, anziché il prelievo sugli acconti, si operasse il prelievo proprio del contratto definitivo).

Altro tema su cui il Notariato controverte è quello della sorte della tassazione applicata ai canoni pagati "in conto vendita", qualora il conduttore decida di non esercitare il diritto di acquisto: per le Entrate si tratta di versamenti che diventano "a fondo perduto", e cioè che non sono suscettibili di restituzione, mentre il Consiglio nazionale del Notariato obietta che questa soluzione estremamente rigorosa avrebbe potuto essere stemperata ritenendo invece soggette a restituzione le somme tassate come acconti. Infine, il Notariato rileva che la ritenuta "doppia anima" del rent to buy ha come conseguenza l'applicazione di una doppia imposta fissa di registro nel caso in cui sia il rapporto di godimento che la cessione siano soggetti a Iva; quando invece la considerazione del rent to buy come fattispecie contrattuale unitaria (e cioè così come essa è sotto il profilo civilistico) avrebbe comportato l'applicazione di una sola imposta fissa di registro.

Per il resto la nota del Notariato contiene alcune interessanti osservazioni. Anzitutto, per il caso in cui il soggetto concedente (che sia un soggetto Iva) intenda esercitare l'opzione per l'imponibilità sia per il rapporto di godimento che per la cessione dell'immobile, si afferma che nell'ambito del contratto di godimento potrebbero essere manifestate due opzioni per l'imponibilità a Iva, in presenza delle rispettive condizioni: una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina della locazione, una relativa alla quota del canone tassata secondo la disciplina degli acconti prezzo. Inoltre, si sostiene che al canone versato "in conto prezzo" possa essere applicata l'aliquota Iva del 4% se il conduttore dichiari di voler beneficiare dell'agevolazione "prima casa" (i cui presupposti dovranno sussistere alla data del contratto di trasferimento e non debbono già esistere quando si è nella fase del godimento). Se questi acconti sono invece versati a un soggetto "privato", essi (per il loro intero ammontare) devono essere tassati con l'aliquota dell'imposta di registro propria degli acconti, e cioè l'aliquota del 3 per cento.

Fonte: Casa24Plus

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