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Affitti - Locazioni

SUBENTRO CONTRATTO DI AFFITTO

Cosa fare se lo studente cambia città e corso di laurea  
 (Il Ghirlandaio) Roma - La chiusura del primo quadrimestre universitario coincide, talvolta, con la volontà dello studente di cambiare facoltà, fatto che spesso comporta anche un cambio di città e quindi di casa. Una recente ricerca del Consiglio universitario nazionale fa luce sulle difficoltà dei neodiplomati a scegliere il giusto corso di laurea: dai dati emerge infatti che per il 22% degli immatricolati la scelta del percorso di studi si è dimostrata sbagliata, e di questi il 14% preferisce cambiare corso di laurea o addirittura ateneo.

Sono tanti, dunque, gli studenti universitari fuori sede che al rientro dalle festività natalizie si ritrovano a dover lasciare l’appartamento preso in affitto per tutto l’anno accademico. E, spesso, il proprietario chiede loro di cercare un sostituto che subentri nel contratto. Ma come funziona esattamente il subentro? E’ necessario formalizzarlo?

Innanzitutto occorre sapere che la registrazione di tale passaggio è fondamentale, dal momento che a sancirlo è lo stesso Codice Civile agli articoli 1406 e seguenti, dove recita: "Il subentro stesso è una modifica e deve essere sancito da atto scritto, in quanto modifica una delle parti del contratto. Quando si fa un subentro in un contratto si acquisisce gli stessi diritti/doveri del contraente originale cedente. Il contratto non cambia e non decade per le parti rimanenti neanche se è l'ultimo cointestatario originale a recedere". Dunque bisogna per prima cosa verificare che il contratto di affitto preveda la possibilità di sostituzione dell’inquilino. Considerato questo presupposto, l’Esperto di Blog Affitto ha individuato 7 punti da seguire per evitare un addio traumatico tra proprietario ed ex inquilino:

1. Appurare che tutte le parti coinvolte siano d’accordo sul subentro.

2. Chiarire i termini dell'accordo, come la data entro cui l'immobile verrà liberato e quella in cui il subentrante ne prende possesso;

3. Nella cessione di contratto, il nuovo inquilino subentra nel medesimo contratto, in tutti i diritti e gli obblighi assunti dal precedente contraente; per questo occorre fornirgli una copia del documento, affinché sia a conoscenza di tutte le clausole sottoscritte dall’uscente.

4. Occorre assicurarsi di avere a disposizione tutta la documentazione identificativa, in particolare la carta identità e il codice fiscale del proprietario, del vecchio e del nuovo inquilino.

5. Il passo successivo consiste nel redigere la scrittura di subentro. Basta un foglio di carta semplice dove riportare i dati del contratto, con specificato il numero di registrazione, l’anagrafica dell'inquilino che lascia l’immobile e di quello che subentra, la data della cessione e gli allegati. Occorre infine farla firmare da tutti e tre i soggetti interessati.

6. Adesso è il momento di compilare il Modello RLI on line, scegliendo come opzione il Codice 3 "Cessione" e proseguire inserendo i dati richiesti; occorre riportare i dati del conto corrente per il versamento di 67 euro e della marca da bollo e, infine, stampare quando disponibile la ricevuta di registrazione della cessione. Se invece si sceglie di procedere con i modelli cartacei e non con quelli digitali, occorre versare e conservare la ricevuta dell'imposta fissa di 67 euro (cifra che di solito viene suddivisa tra chi lascia l'immobile e chi entra) tramite il modello F24 Elide, utilizzando il codice tributo 1502; infine con la marca da bollo, la scrittura privata e la ricevuta bisogna recarsi all’ufficio più vicino dell'Agenzia delle Entrate per la registrazione dell'adempimento.

7. Non bisogna dimenticare di consegnare copia della ricevuta sia al proprietario che al subentrante.

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APE

APE D'OBBLIGO PER TUTTI I CONTRATTI DA REGISTRARE  A cura di Luca Stendardi

Per un contratto di locazione transitorio, della durata di un anno, di un appartamento indipendente, si deva produrre l'Ape (attestato di prestazione energetica)?

Nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione, dev'essere inserita una «apposita clausola» con la quale il conduttore dichiara di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici. L’attestato deve, inoltre, essere consegnato al conduttore. Tale obbligo sussiste anche per la locazione di cui si parla nel quesito, in quanto il contratto, previsto con durata superiore ai trenta giorni, dev'essere

fonte: Casa24Plus

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LOCAZIONE - Esperto Risponde -

SENZA PREAVVISO DI 12 MESI IL «6+6» VALE ANCORA 6 ANNI  A cura di Luca Stendardi

Il 1° gennaio 1998 ho stipulato, in qualità di comproprietario, un contratto di locazione commerciale riferito a un immobile a uso artigianale (laboratorio di falegnameria), ex legge 392/1998, della durata di sei anni più sei. Alla scadenza dei 12 anni, in assenza di disdetta, il contratto si è prorogato tacitamente di ulteriori sei anni, vale a dire sino al 31 dicembre 2015. Non avendo comunicata la disdetta con il previsto preavviso di 12 mesi, il contratto si rinnoverà tacitamente alla scadenza per ulteriori sei anni alle stesse condizioni (con l'aggiornamento Istat previsto dal contratto stesso)? È possibile inviare comunque la disdetta per negoziare un nuovo canone, anche se oramai non rientro nel termine del preavviso di 12 mesi?
A norma dell'articolo 28 della legge 392 del 1978 (equo canone), per le locazioni di immobili a uso diverso da quello abitativo il contratto si rinnova tacitamente per un periodo di sei anni, a meno che non venga comunicata disdetta da una parte all'altra a mezzo di lettera raccomandata con preavviso di almeno 12 mesi. Il contratto di cui si parla nel quesito andrà a rinnovarsi il 31 dicembre 2015 per la durata di altri sei anni. Ciò a meno che le parti, ma solo consensualmente, prevedano di rinegoziare il contratto su basi diverse da quelle attuali.

SE L'ACCORDO TERRITORIALE SI RIFERISCE AD ALTRI COMUNI  A cura di Luca Stendardi

Dovrei stipulare un contratto di locazione a canone concordato, essendo l’immobile in un Comune ad alta densità abitativa. Sfortunatamente, però, nella località in cui si trova l'immobile non è stato depositato alcun accordo territoriale. Lo stesso Comune, sul suo sito, ha pubblicato un avviso in cui si afferma che, per poter beneficiare del contratto concordato con cedolare al 10 per cento, si può fare riferimento a un accordo territoriale depositato in un Comune limitrofo.Il problema sorge perché questo accordo del Comune limitrofo prevede due aree con i vari fogli di mappa, individuando per ogni area una cifra minima e una massima per il canone da applicare. L’immobile che devo locare ha un foglio di mappa che non è incluso nell’elenco delle due aree del Comune limitrofo e, pertanto, mi trovo spiazzato, in quanto non so in quale area devo far ricadere l’immobile da locare.Posso ancora stipulare il contratto a canone concordato o devo rinunciarvi?
Secondo l'articolo 1 del decreto interministeriale 14 luglio 2004, per i Comuni per i quali non siano mai stati definiti accordi ex articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, si fa riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in un'altra regione. Se l'indicazione del foglio di mappa è necessaria per la determinazione del canone, si deve fare riferimento a quello che presenta la maggiore omogeneità con la zona in cui ricade l'immobile oggetto del quesito.

L'INDENNITÀ PER MIGLIORIE DIPENDE DAI PATTI FIRMATI  A cura di Luca Stendardi

Sono l'inquilina di un'abitazione privata, con contratto stipulato ad aprile 2003, in base all'articolo 11 della legge 8 agosto 1992, n. 359. Avendo acquistato una nuova casa, ed essendomi separata, vorrei recedere. Come posso fare? Vorrei, tra l'altro, recuperare parte delle spese che ho sostenuto per apportare notevoli miglioramenti all'appartamento, in seguito a interventi autorizzati sia dal proprietario sia dal Comune. È possibile?
Il contratto stipulato nel 2003 è venuto a scadere, dopo il primo periodo di quattro anni più quattro, nel 2011; la prossima scadenza sarà ad aprile del 2015, se è stata data disdetta con sei mesi di preavviso. In mancanza di disdetta, il contratto si rinnoverà per altri quattro anni e, quindi, fino al 2019. È necessario verificare se nel contratto sia inserita una clausola che consente al conduttore di rilasciare in qualsiasi momento l'unità immobiliare con un preavviso predeterminato, o se la facoltà di recesso anticipato è subordinata alla presenza di gravi motivi sopravvenuti, da valutare in maniera obiettiva. In mancanza di clausole specifiche, per recedere anticipatamente si dovrà ottenere il consenso del locatore. Sempre esaminando il contratto, si potrà accertare se per le migliorie e le addizioni apportate all'unità immobiliare il conduttore abbia diritto all'indennità prevista dagli articoli 1592 e 1593 del Codice civile o se tale diritto sia stato pattiziamente escluso.

Fonte: Casa24Plus

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LOCAZIONI

Il quadro sui primi sei mesi del 2014
I mutui ripartono? Gli affitti dicono di no

............ Secondo Abi-Bankitalia però, l'erogato mutui sta tornando a guadagnare terreno (molto grazie alle surroghe e ai rifinanziamenti di vecchi prestiti, va detto), ma di fatto oggi la domanda abitativa soddisfatta è quella di chi cerca casa in affitto, anche quando il rapporto canone e rata mutuo farebbe pendere l'ago della bilancia dalla parte dell'acquisto.
Insomma il cortocircuito è sotto gli occhi di tutti e solo i prossimi dati di mercato ci diranno chi ha ragione. Intanto dal mondo degli affitti continuano ad arrivare segnali di dinamismo.
Anzitutto le richieste, che ci sono, pur con una disponibilità di spesa da parte dei potenziali inquilini ferma, se non in diminuzione. Il tutto a fronte di un'offerta di immobili disponibili sul mercato in aumento che fa da ulteriore calmiere sui prezzi.
Da questo mix non poteva che emergere il quadro tratteggiato dal report dell'Ufficio studi Tecnocasa.
Uno sguardo in dettaglio sui prezzi: nelle grandi città nel primo semestre del 2014 i canoni di locazione hanno segnato una diminuzione dei valori in questa misura: dell'1,8% per i monolocali, dell' 1,5% per i bilocali e dell'1,7% per i trilocali. Stesso trend al ribasso per i centri minori ma capoluoghi di provincia, dove la contrazione è stata dell'1,3% per i monolocali e dell'1,2% per bilocali e trilocali.
La domanda, come detto, non manca ed è questo fattore che comunque mantiene vivo un segmento dove il 58,7% di chi cerca in affitto lo fa per trovare l'abitazione principale, preferirebbe comprare, il mutuo non gli viene concesso e non ha la possibilità di un acquisto tutto o in larga parte (60-70%) in contanti.
Cercano casa in affitto chi si trasferisce per lavoro (36,5%) ed, infine, chi va a vivere altrove per motivi di studio e cerca casa vicino alla sede della facoltà frequentata (4,8%).
Rispetto all'anno (e al semestre) precedente si nota una diminuzione della percentuale di queste ultime due motivazioni: la spiegazione potrebbe essere la diminuita mobilità dovuta all'aumento della disoccupazione e al fatto che gli studenti scelgano università più vicine al luogo di residenza.
L'analisi demografica di chi cerca casa in affitto mostra uno spaccato di vita bene preciso: il 39,3% ha un'età compresa tra 18 e 34 anni, il 32,2% ha un'età compresa tra 35 e 44 anni; il 59,6% è rappresentato da single.
Per quanto riguarda le tipologie di contratto, quello più usato è la formula canone libero (4+4), seguito dal concordato e poi da quello ad uso transitorio. Aumenta l'appeal del contratto concordato, soprattutto dopo l'applicazione della cedolare secca agevolata prevista per questa tipologia di contratto.
Niente di nuovo, infine, per quanto riguarda il tipo di casa, che continua a concentrarsi sui bilocali (38,5%) e trilocali (35,8%), esattamente le stesse tipologie che funzionano in caso di acquisto.

Fonte: monitorimmobiliare.it

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LOCAZIONI - ESPERTO RISPONDE

«OBBLIGATORI» GLI INTERESSI SUL DEPOSITO CAUZIONALE
A cura di Matteo Rezzonico

In un contratto di affitto per civile abitazione, di 4 anni, (legge 431/1998), gli interessi legali sul deposito cauzionale sono dovuti anche se non se ne fa menzione nel contratto? Per quanto riguarda l'aggiornamento Istat, la dizione del contratto («... nella misura della variazione assoluta dell'indice prezzi ...») si riferisce al 100% o, per tali tipologie di contratto, deve intendersi il 75%?
L'articolo 11 della legge 392/78 – norma tuttora vigente, anche se derogabile – dispone che «il deposito cauzionale ... è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». E, dunque, si ritiene che in assenza di una diversa pattuizione, sulla somma consegnata a titolo di deposito cauzionale siano dovuti gli interessi legali, in favore del conduttore, dalla data della consegna della somma.Per quanto attiene all'aggiornamento Istat, invece, l'articolo 24 della legge 392/78, che prevedeva l'aggiornamento in misura pari al 75% della variazione accertata dall'Istat, è stato espressamente abrogato, dall'articolo 14, comma 4, della legge 431/98. Conseguentemente - ove in un contratto stipulato ai sensi dell'articolo 2, comma 1, della legge 431/98 (con durata di quattro anni più quattro) sia previsto l'aggiornamento Istat, senza la precisazione «nei limiti del 75%» - l'aggiornamento del canone può essere calcolato utilizzando il dato Istat al 100%.

SONO DOVUTI I SEI MESI PREVISTI PER LA DISDETTA
A cura di Matteo Rezzonico

Vorrei un chiarimento in merito a contratti di affitto 4+4. Devo, insieme alla mia famiglia, cambiare appartamento e devo dare disdetta del contratto. Se che devo avvisare il proprietario 6 mesi prima, se decidessi di traslocare prima dei sei mesi, avrei ulteriori spese?
L'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/98, dispone che «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Senza entrare nel merito dei "gravi motivi" che devono consistere in fatti indipendenti dalla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, riteniamo che il termine di preavviso di sei mesi – salvo patto contrario - debba essere rispettato. Si veda, in questo senso, la giurisprudenza, resa in tema di legge 392/78, ma applicabile anche alla fattispecie, secondo cui, «in materia di locazioni di immobili urbani, qualora il conduttore abbia esercitato il recesso dal contratto di locazione effettuando la riconsegna dell'immobile prima della scadenza del termine semestrale di preavviso, se il locatore abbia accettato con riserva tale riconsegna permane l'obbligo per il conduttore di corrispondere i canoni sino alla citata scadenza ovvero, se antecedente, sino alla data in cui lo stesso immobile venga concesso in locazione a terzi» (Tribunale di Milano, 6 marzo 1997). Va da sé che ove il locatore accetti – in forma scritta e senza riserve - la riconsegna dell'immobile prima della scadenza semestrale, sottoscrivendo un documento che attesti l'intervenuta risoluzione del contratto, a norma dell'articolo 1372 del Codice civile, l'inquilino può essere esentato dal pagamento della cosiddetta "indennità di preavviso".In ogni caso, in caso di risoluzione anticipata – ove il contratto sia stato registrato, a norma dell'articolo 17 del Dpr 26 aprile 1986, numero 131 – è dovuta l'imposta di risoluzione dell'importo di 67 euro.

Fonte : Casa24Plus

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