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CESSIONE CONTRATTO DI AFFITTO

Il padrone di casa può cedere il contratto di affitto?

Secondo la Cassazione è nel potere del padrone di casa cedere il contratto di affitto a un’altra persona senza bisogno di ottenere prima il consenso dell’inquilino, il quale – dal momento in cui gli viene comunicata la cessione – dovrà pagare il canone di locazione nelle mani del cessionario. La ragione di tale deroga alle norme generali è molto semplice: è del tutto indifferente, per l’affittuario, pagare nelle mani di un soggetto anziché di un altro.

La cessione del contratto di locazione da parte del proprietario dell’immobile realizza, a ben vedere, una semplice cessione del credito, ossia del pagamento del canone di locazione, con conseguente applicazione della norma – da noi vista sopra – in virtù deo quale il creditore può trasferire il proprio credito a terzi, anche senza il consenso del debitore (purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge). Il conduttore, infatti, in caso di cessione della locazione, conserva del tutto inalterata la usa posizione contrattuale, rimanendo inalterati oneri e doveri in capo al cessionario, ossia del nuovo locatore.

L'inquilino può cedere il contratto di affitto?

Viceversa il conduttore non può cedere il contratto di affitto a un’altra persona – e quindi consentire a quest’ultima di vivere nell’appartamento pagando i relativi canoni – senza prima aver chiesto il consenso al padrone di casa. E ciò perché a stabilirlo è già il codice civile. Stabilisce infatti la legge: «Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore».

La ragione anche in questo caso è semplice: il padrone di casa potrebbe preferire mantenere il contratto di affitto con una determinata persona piuttosto che con un’altra, in virtù della maggiore solvibilità della prima o dell’affidamento che questa possa utilizzare l’immobile in modo consono e corretto. A differenza di quanto avviene per il conduttore, per il locatore non è certo indifferente il mutamento dell’identità dell’inquilino che è tenuto al versamento periodico del canone pattuito quale corrispettivo. Assume rilievo determinante, ai fini della stipula del contratto, la figura soggettiva del conduttore. Per questo motivo, hanno sottolineato i giudici di legittimità, è richiesto dalla legge il consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione.

Differenza tra cessione del contratto di affitto e sublocazione

Attenzione a non confondere la cessione del contratto con la sublocazione. Con la cessione del contratto, l’intestatario delle obbligazioni sarà il cessionario, che in tal caso sarà tenuto a pagare l’affitto. Con la sublocazione, invece, il titolare del contratto di affitto con il locatore resta sempre il primo inquilino. Quest’ultimo, però, stipulando un subaffitto dell’intero appartamento o di una singola camera, potrà ottenere a sua volta un corrispettivo da un terzo.

letto su laleggepertutti.it

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