Background Image

LOCAZIONE - Esperto Risponde -

SENZA PREAVVISO DI 12 MESI IL «6+6» VALE ANCORA 6 ANNI  A cura di Luca Stendardi

Il 1° gennaio 1998 ho stipulato, in qualità di comproprietario, un contratto di locazione commerciale riferito a un immobile a uso artigianale (laboratorio di falegnameria), ex legge 392/1998, della durata di sei anni più sei. Alla scadenza dei 12 anni, in assenza di disdetta, il contratto si è prorogato tacitamente di ulteriori sei anni, vale a dire sino al 31 dicembre 2015. Non avendo comunicata la disdetta con il previsto preavviso di 12 mesi, il contratto si rinnoverà tacitamente alla scadenza per ulteriori sei anni alle stesse condizioni (con l'aggiornamento Istat previsto dal contratto stesso)? È possibile inviare comunque la disdetta per negoziare un nuovo canone, anche se oramai non rientro nel termine del preavviso di 12 mesi?
A norma dell'articolo 28 della legge 392 del 1978 (equo canone), per le locazioni di immobili a uso diverso da quello abitativo il contratto si rinnova tacitamente per un periodo di sei anni, a meno che non venga comunicata disdetta da una parte all'altra a mezzo di lettera raccomandata con preavviso di almeno 12 mesi. Il contratto di cui si parla nel quesito andrà a rinnovarsi il 31 dicembre 2015 per la durata di altri sei anni. Ciò a meno che le parti, ma solo consensualmente, prevedano di rinegoziare il contratto su basi diverse da quelle attuali.

SE L'ACCORDO TERRITORIALE SI RIFERISCE AD ALTRI COMUNI  A cura di Luca Stendardi

Dovrei stipulare un contratto di locazione a canone concordato, essendo l’immobile in un Comune ad alta densità abitativa. Sfortunatamente, però, nella località in cui si trova l'immobile non è stato depositato alcun accordo territoriale. Lo stesso Comune, sul suo sito, ha pubblicato un avviso in cui si afferma che, per poter beneficiare del contratto concordato con cedolare al 10 per cento, si può fare riferimento a un accordo territoriale depositato in un Comune limitrofo.Il problema sorge perché questo accordo del Comune limitrofo prevede due aree con i vari fogli di mappa, individuando per ogni area una cifra minima e una massima per il canone da applicare. L’immobile che devo locare ha un foglio di mappa che non è incluso nell’elenco delle due aree del Comune limitrofo e, pertanto, mi trovo spiazzato, in quanto non so in quale area devo far ricadere l’immobile da locare.Posso ancora stipulare il contratto a canone concordato o devo rinunciarvi?
Secondo l'articolo 1 del decreto interministeriale 14 luglio 2004, per i Comuni per i quali non siano mai stati definiti accordi ex articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, si fa riferimento all’accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in un'altra regione. Se l'indicazione del foglio di mappa è necessaria per la determinazione del canone, si deve fare riferimento a quello che presenta la maggiore omogeneità con la zona in cui ricade l'immobile oggetto del quesito.

L'INDENNITÀ PER MIGLIORIE DIPENDE DAI PATTI FIRMATI  A cura di Luca Stendardi

Sono l'inquilina di un'abitazione privata, con contratto stipulato ad aprile 2003, in base all'articolo 11 della legge 8 agosto 1992, n. 359. Avendo acquistato una nuova casa, ed essendomi separata, vorrei recedere. Come posso fare? Vorrei, tra l'altro, recuperare parte delle spese che ho sostenuto per apportare notevoli miglioramenti all'appartamento, in seguito a interventi autorizzati sia dal proprietario sia dal Comune. È possibile?
Il contratto stipulato nel 2003 è venuto a scadere, dopo il primo periodo di quattro anni più quattro, nel 2011; la prossima scadenza sarà ad aprile del 2015, se è stata data disdetta con sei mesi di preavviso. In mancanza di disdetta, il contratto si rinnoverà per altri quattro anni e, quindi, fino al 2019. È necessario verificare se nel contratto sia inserita una clausola che consente al conduttore di rilasciare in qualsiasi momento l'unità immobiliare con un preavviso predeterminato, o se la facoltà di recesso anticipato è subordinata alla presenza di gravi motivi sopravvenuti, da valutare in maniera obiettiva. In mancanza di clausole specifiche, per recedere anticipatamente si dovrà ottenere il consenso del locatore. Sempre esaminando il contratto, si potrà accertare se per le migliorie e le addizioni apportate all'unità immobiliare il conduttore abbia diritto all'indennità prevista dagli articoli 1592 e 1593 del Codice civile o se tale diritto sia stato pattiziamente escluso.

Fonte: Casa24Plus

Stampa Email