RINNOVO CONTRATTI 3+2

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Come spesso avviene è stata la giurisprudenza a fornire una strada interpretativa. Con sentenza del 28 giugno 2008, infatti, la sez. VIII del Tribunale di Torino ha affrontato la questione approfonditamente e restituito un valido responso ai nostri fini.

Non si tratta di una sentenza dell’autorevole Corte di Cassazione, e dobbiamo rimarcare che esiste anche un indirizzo differente (es. sentenza Tribunale di Bologna 7 settembre 2009, n. 3151), tuttavia le motivazioni fornite sono pienamente convincenti, tanto che di seguito le analizzeremo.

Innanzitutto la sentenza affronta tutte le possibili risposte alla domanda “per quanti anni si rinnova il contratto 3+2 alla seconda scadenza?”, mettendole in fila:

a) di altri 3 anni + 2 (sequenza: 3+2+3+2+3+2 e così via);

b) di altri 2 anni (sequenza: 3+2+2+2+2+2 e così via;

c) di altri 3 anni (sequenza: 3+2+3+3+3+3 e così via).

La sentenza fornisce in seguito le motivazioni per cui la risposta da ritenersi corretta sia la c).

In primo luogo l’art. 2 comma 5 L. 431/98 prevede che la durata del contratto in questione sia non inferiore a 3 anni, e che la proroga di diritto di 2 anni si verifichi solo alla prima scadenza (sempre che le parti non decidano di accordarsi per un rinnovo della stessa durata iniziale).

Ciò significa che il rinnovo biennale vada circoscritto alla sola prima scadenza e non possa operare alle successive, quando invece andrà rispettata la durata minima triennale. In definitiva sarà questa la sequenza delle durate: 3+2+3+3+3 e così via.

Vanno dunque scartate le altre possibili risposte (che purtroppo nella pratica vengono spesso fornite, in particolare la b), essendo in contrasto con il contenuto della norma.

Ma cosa avverrà nei casi (piuttosto numerosi) di allungamento della prima durata contrattuale, ad esempio nel caso di 4+2?

Semplice: si applicherà il medesimo principio, quindi il rinnovo dalla seconda scadenza in poi ricalcherà quello della prima durata contrattuale, definita concordemente tra le parti (sequenza dell’esempio: 4+2+4+4+4 e così via).

Cosa avviene alle scadenze del contratto 3+2: una sintesi

In definitiva questi i vari passaggi che possiamo ricostruire con riferimento al contratto 3+2 e alle sue varie scadenze (riportiamo dalla sentenza):

- il contratto di locazione delineato dai commi 3-5 dell’art. 2 L. 431/98 ha durata triennale, o comunque “non inferiore ai tre anni”;

- alla scadenza del primo triennio, o comunque del primo periodo, le parti possono concordare un rinnovo contrattuale per la stessa durata (ipotesi ammessa dalla presenza dell’inciso “ove le parti non concordino sul rinnovo”); salva la facoltà per il locatore di esercitare il diniego di rinnovo alle condizioni dell’art. 3 (che elenca alcune motivazioni tassative);

- qualora le parti non concordino sul rinnovo ovvero il locatore non eserciti il diniego di rinnovo, opera la proroga biennale che, quindi, si configura quale meccanismo di tutela a favore del conduttore, il quale in tal modo, da un lato, è avvertito del fatto che il locatore presumibilmente non intenderà “rinnovare” il contratto alla scadenza biennale e, dall’altro lato, ha un congruo periodo di tempo (due anni) per ricercare una nuova soluzione abitativa;

- al termine del biennio di proroga le parti possono attivare “la procedura per il rinnovo a nuove condizioni” o “la rinuncia al rinnovo del contratto”, vale a dire la disdetta dello stesso;

- in assenza di una delle due predette iniziative, che sono vincolate alla forma scritta (“lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza”), il contratto “è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni”, vale a dire uguale canone e durata pari a quella originariamente pattuita nella misura “non inferiore ai tre anni”.

Fonte: blogaffitto.it

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