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LOCAZIONI - ESPERTO RISPONDE

«OBBLIGATORI» GLI INTERESSI SUL DEPOSITO CAUZIONALE
A cura di Matteo Rezzonico

In un contratto di affitto per civile abitazione, di 4 anni, (legge 431/1998), gli interessi legali sul deposito cauzionale sono dovuti anche se non se ne fa menzione nel contratto? Per quanto riguarda l'aggiornamento Istat, la dizione del contratto («... nella misura della variazione assoluta dell'indice prezzi ...») si riferisce al 100% o, per tali tipologie di contratto, deve intendersi il 75%?
L'articolo 11 della legge 392/78 – norma tuttora vigente, anche se derogabile – dispone che «il deposito cauzionale ... è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno». E, dunque, si ritiene che in assenza di una diversa pattuizione, sulla somma consegnata a titolo di deposito cauzionale siano dovuti gli interessi legali, in favore del conduttore, dalla data della consegna della somma.Per quanto attiene all'aggiornamento Istat, invece, l'articolo 24 della legge 392/78, che prevedeva l'aggiornamento in misura pari al 75% della variazione accertata dall'Istat, è stato espressamente abrogato, dall'articolo 14, comma 4, della legge 431/98. Conseguentemente - ove in un contratto stipulato ai sensi dell'articolo 2, comma 1, della legge 431/98 (con durata di quattro anni più quattro) sia previsto l'aggiornamento Istat, senza la precisazione «nei limiti del 75%» - l'aggiornamento del canone può essere calcolato utilizzando il dato Istat al 100%.

SONO DOVUTI I SEI MESI PREVISTI PER LA DISDETTA
A cura di Matteo Rezzonico

Vorrei un chiarimento in merito a contratti di affitto 4+4. Devo, insieme alla mia famiglia, cambiare appartamento e devo dare disdetta del contratto. Se che devo avvisare il proprietario 6 mesi prima, se decidessi di traslocare prima dei sei mesi, avrei ulteriori spese?
L'articolo 3, ultimo comma, della legge 431/98, dispone che «il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi». Senza entrare nel merito dei "gravi motivi" che devono consistere in fatti indipendenti dalla volontà dell'inquilino, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, riteniamo che il termine di preavviso di sei mesi – salvo patto contrario - debba essere rispettato. Si veda, in questo senso, la giurisprudenza, resa in tema di legge 392/78, ma applicabile anche alla fattispecie, secondo cui, «in materia di locazioni di immobili urbani, qualora il conduttore abbia esercitato il recesso dal contratto di locazione effettuando la riconsegna dell'immobile prima della scadenza del termine semestrale di preavviso, se il locatore abbia accettato con riserva tale riconsegna permane l'obbligo per il conduttore di corrispondere i canoni sino alla citata scadenza ovvero, se antecedente, sino alla data in cui lo stesso immobile venga concesso in locazione a terzi» (Tribunale di Milano, 6 marzo 1997). Va da sé che ove il locatore accetti – in forma scritta e senza riserve - la riconsegna dell'immobile prima della scadenza semestrale, sottoscrivendo un documento che attesti l'intervenuta risoluzione del contratto, a norma dell'articolo 1372 del Codice civile, l'inquilino può essere esentato dal pagamento della cosiddetta "indennità di preavviso".In ogni caso, in caso di risoluzione anticipata – ove il contratto sia stato registrato, a norma dell'articolo 17 del Dpr 26 aprile 1986, numero 131 – è dovuta l'imposta di risoluzione dell'importo di 67 euro.

Fonte : Casa24Plus

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