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Affitti - Locazioni

L'AFFITTO IN CRESCITA. COSA STA CAMBIANDO ?

Una società più flessibile e dinamica sta rivoluzionando il rapporto tra gli italiani e la casa. 4 ragioni per cui l’affitto è in crescita costante nel nostro paese.

Secondo i dati del Centro Studi FIAIP, la maggiore associazione di categoria degli agenti immobiliari, anche lo scorso anno le locazioni sono cresciute: +2,4% rispetto all’anno precedente. Non è una novità: dal 2008 a oggi la variazione del numero di nuovi contratti di affitto stipulati nel nostro paese è sempre stata positiva, con aumenti che oscillano dal +1,7% al +15,3% annuo. Perché una crescita così costante e di lungo periodo? Cosa è cambiato nelle abitudini di vita e nelle esigenze abitative degli italiani? Le evoluzioni del mercato analizzate dal franchising leader in Italia della locazione, Solo Affitti.

Cambi di residenza, trasferimenti per lavoro, immigrazione: una società più mobile richiede soluzioni abitative flessibili

I nostri nonni nascevano, crescevano e vivevano tutta la propria vita nella stessa città. Spesso nella stessa casa. Le cose sono profondamente cambiate negli ultimi decenni: oggi è sempre più frequente trasferirsi di città, e ancor più di casa, un numero significativo di volte. Perché?

Innanzitutto gli italiani si spostano sempre più di frequente per scelta di vita. Nel rapporto “Iscritti e cancellati per trasferimento di residenza tra Comuni italiani, per regione”, l’Istat rileva un aumento di cambi di residenza da 1,109 milioni nel 1995 a 1,331 milioni nel 2016. In vent’anni una crescita sensibile.
Ci si trasferisce per inseguire i propri sogni, le proprie inclinazioni, ma soprattutto le opportunità di lavoro migliori. Eurostat, nella propria ricerca “Young people on the labour market in 2016”, evidenzia una percentuale di giovani disoccupati italiani disposti a muoversi sul territorio nazionale alla ricerca di un lavoro pari al 20%. Un fenomeno destinato a crescere ulteriormente nei prossimi anni.

Sensibile è anche l’incremento dei cittadini stranieri residenti nel nostro paese, che, sempre secondo l’Istat, nel rapporto “Popolazione straniera residente in Italia 2002 – 2016, in milioni di persone”, sono passati dagli 1,3 milioni del 2002 ai 5 milioni del 2016.
Tantissime persone che, generalmente, vivono in affitto per diversi anni prima di acquistare casa. La locazione è in parte una scelta obbligata: vi si ricorre in attesa di raggiungere i livelli patrimoniali e reddituali necessari ad accendere un mutuo e comprare casa. In parte, poi, neppure si desidera comprare casa e radicarsi nel nostro paese: in questi casi, l’affitto ben si concilia con la transitorietà della permanenza nel nostro paese.

Convivenze, separazioni e divorzi: la casa si deve adattare ai più veloci cambiamenti delle famiglie italiane

La famiglia cambia e, con essa, cambiano le esigenze abitative delle persone.

Fino a qualche generazione fa il percorso di vita comune era piuttosto lineare. Si cresceva nella casa dei genitori, la si lasciava solo quando ci si sposava e si comprava – di solito contestualmente – una propria abitazione, nella quale si viveva spesso per tutta la vita assieme ai figli (al più trasferendosi per trovare una soluzione abitativa più spaziosa, qualora la famiglia diventasse molto numerosa). Questa non era certo l’unico percorso di vita, ma senza dubbio il più comune fino ad alcuni decenni fa. La situazione è radicalmente cambiata negli ultimi 20-30 anni. Ma cosa è cambiato, in particolare?

Innanzitutto, le famiglie si costituiscono con un percorso più lento e sperimentale. Se prima si passava dal celibato / nubilato allo status di coniugato in maniera piuttosto veloce e contestuale, oggi il percorso passa, sempre più di frequente, per lunghi periodi di convivenza. Un dato su tutti: secondo il rapporto Istat “Matrimoni, separazioni e divorzi” il numero di persone celibi e nubili che vivono in unioni «more uxorio» sono praticamente decuplicate (x 9,5) dal 1993 al 2011.
Segno del cambiamento profondo della famiglia e della maggiore gradualità con cui i single si apprestano al matrimonio. Matrimonio che, peraltro, non è ormai più sentito come punto di arrivo obbligato dalle coppie.
Ci si sperimenta come coppia, dunque, e lo si fa evitando di fare il passo più lungo della gamba, sul fronte del tetto coniugale: l’affitto è una soluzione abitativa in grado di accompagnare la nuova coppia nel suo percorso di crescita, ma anche di garantire l’adeguata flessibilità qualora le cose non andassero come sperato.

Purtroppo, la maggiore flessibilità delle famiglie è sempre più presente anche “in uscita”. Secondo il rapporto “Matrimoni, separazioni e divorzi” sopra citato, nell’arco temporale 1995-2015 sono raddoppiate le separazioni (da 158 ogni 1.000 matrimoni a quasi 340) e sono quasi quadruplicati i divorzi (da 80 ogni 1.000 matrimoni a 297). Coppie che finiscono, che richiedono di frequente una nuova collazione per almeno uno dei coniugi in una nuova abitazione. Quantomeno provvisoriamente, vista la fase complessa e a volte brusca, la nuova abitazione è presa in affitto: soluzione più veloce e adatta ad una fase di transizione.

Con l’università e un lavoro sempre più flessibile il momento di comprare casa arriva più tardi

Comprare casa è un passo importante nella vita di tutti (o quasi) noi. Un passo, però, che viene fatto sempre più in là nel tempo. Un’indagine del portale immobiliare Idealista.it “Età media acquirenti casa, come è cambiata dal 2012 al 2017” evidenzia un consistente balzo in avanti. Nel giro di soli 5 anni, infatti, l’età media del mutuatario è passata da 39,4 anni a ben 41,6 anni.
Questi sono solamente gli sviluppi più recenti di un trend che prosegue da anni, accompagnando lo sviluppo delle famiglie italiane. Gli italiani comprano casa sempre più in là con gli anni, insomma. Rimane da chiedersi: perché?

Una prima risposta è rappresentata dal livello medio di scolarizzazione più elevato raggiunto dalla popolazione: se un tempo l’università era questione per pochi, oggi gli studi universitari sono un passaggio comune ad una fetta importante delle giovani generazioni. È chiaro che finire di studiare più tardi significa ottenere un reddito stabile più avanti nel tempo e dover posticipare il momento fatidico di comprare una casa tutta per sé.

Non solo lo studio. Anche il lavoro contribuisce a ritardare i progetti di casa dei giovani italiani. Sì, perché rispetto agli anni ’70-’80 i giovani d’oggi si sono ormai dovuti adattare ad un mercato del lavoro più flessibile.
I dati Eurostat contenuti nel report “Temporary employees as a percentage of the total number of employees, by sex and age (%)” lo testimoniano: se la quota di lavoratori precari si attestava in Italia al 9,0% nel 1998, questa cifra nel 2017 era arrivata al 16,2%.
È una realtà ben nota ai giovani del nostro paese: servono diversi anni di lavoro precario prima di riuscire a trovare un’occupazione stabile, condizione necessaria a ottenere un mutuo per comprare casa.

La casa come alternativa all’hotel o al b&b: l’affitto breve come nuova forma di ricettività

Cosa c’entra l’affitto con il turismo e la ricettività?

La casa vacanza in affitto non è certo una novità, in Italia in particolare. Ma è evidente: l'avvento di internet ha letteralmente scardinato il funzionamento del settore turistico.
Hotel, pensioni, b&b hanno visto consistenti quote di mercato spostarsi verso abitazioni in affitto. La possibilità, fino a pochi anni fa neppure immaginabile, di prenotare una casa o stanza in affitto comodamente su Booking.com, Airbnb o altri portali di settore ha reso l’affitto breve il segmento più dinamico del mercato immobiliare.

La locazione di un’abitazione per finalità di vacanza, trasferta di lavoro o altre esigenze temporanee è letteralmente esplosa negli ultimi anni, come testimoniano le rielaborazioni Sidief su dati Agenzia delle Entrate: nel giro di soli tre anni il numero di affitti brevi registrati è più che raddoppiato, passando dai 320mila del 2015 ai 730mila del 2017.
La ricettività extra-alberghiera sta quindi godendo di un momento di grande successo, dimostrando che l’affitto è un modo non solo di abitare, ma anche di soggiornare, decisamente pratico, economico e flessibile.

Letto su blogaffitti.it

 

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REGISTRAZIONE CONTRATTO DI LOCAZIONE

Registrazione del contratto di locazione: chi deve farla?

Chi è tenuto alla registrazione del contratto di locazione? Il conduttore o il locatore?
Secondo la legge, la registrazione spetta al proprietario di casa, il quale deve provvedere nel limite perentorio dei trenta giorni dalla firma del contratto. Il proprietario dovrà poi provvedere entro sessanta giorni alla comunicazione dell’avvenuta registrazione all’amministratore di condominio e al conduttore

Il locatore e il locatario devono corrispondere l’imposta di registro in parti uguali. La legge ammette una diversa pattuizione in modo che sia solo il proprietario di casa a farsi carico delle spese, ma non è ammesso l’accordo contrario.

Cosa succede se non si registra il contratto di locazione?

Come detto poc’anzi, un contratto di locazione non registrato è nulla di diritto; ciò comporta delle precisi e gravi conseguenze, le quali vanno a discapito del proprietario: ed infatti, i canoni pagati dal conduttore senza un valido contratto di locazione sono indebiti e, pertanto, vanno restituiti per intero all’inquilino. Ma non solo.

Insomma, non registrare un contratto di locazione comporta numerosi svantaggi, soprattutto per il proprietario, il quale non potrà pretendere nessun tipo di pagamento, né potrà procedere ad uno sfratto. Oltre a ciò, si aggiungono delle conseguenze fiscali di non poco conto, come ti dirò nel prossimo paragrafo.

Le conseguenze fiscali della mancata registrazione

Non registrare il contratto di locazione non comporta solamente gli svantaggi visti nel paragrafo precedente, ma anche una situazione di irregolarità tributaria del proprietario.

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.

In particolare:

  1. per l’omessa o tardiva registrazione del contratto è prevista una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
  2. per l’occultamento, anche parziale, del canone, la sanzione va dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato;
  3. per il tardivo pagamento dell’imposta, invece, la sanzione è del  30% dell’imposta versata in ritardo.


articolo letto su La legge Per Tutti

 

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PIGNORAMENTO PER AFFITTO NON PAGATO

Pignoramento inquilino con affitto in corso

Si può avviare un pignoramento nei confronti dell’inquilino quando l’affitto è ancora in corso? Assolutamente sì e, a ben vedere, è più conveniente farlo prima di procedere allo sfratto per morosità. Difatti, se anche il proprietario dell’appartamento può mandare via l’inquilino moroso già solo dopo il mancato pagamento di una singola mensilità (il ritardo deve superare i 20 giorni rispetto alla scadenza concordata in contratto), non è comunque tenuto a farlo. In altri termini è ben possibile fare un pignoramento all’inquilino che si trova ancora dentro l’appartamento. Ciò anche al solo fine di notificargli più facilmente gli atti esecutivi (essendo nota la residenza del debitore) e di individuare un luogo ove inviare l’ufficiale giudiziario per il pignoramento mobiliare (se il conduttore vive ancora nella casa in affitto, tutti gli arredi e i beni mobili si trovano all’interno dell’appartamento).

Anticipare quindi il pignoramento per l’affitto non pagato rispetto allo sfratto può dunque avere una sua utilità, senza perciò pregiudicare la possibilità di agire, in un successivo momento, per lo sfratto esecutivo.

Questo sistema, tuttavia, ha un grosso svantaggio: il raddoppio dei costi legali. E difatti, per procedere al pignoramento nei confronti dell’inquilino è necessario prima procurarsi un decreto ingiuntivo e poi agire in esecuzione forzata con l’ufficiale giudiziario. Il tutto ovviamente tramite un avvocato che andrà ricompensato per l’attività svolta.

Ecco perché, di solito, quando si agisce per lo sfratto, si chiede anche contestualmente l’emissione di un decreto ingiuntivo per i canoni non pagati. Il tutto avviene in un’unica procedura anche al fine di risparmiare sulle spese processuali.

Pignoramento inquilino e sfratto per morosità

Come detto, quindi, è di gran lunga più frequente l’ipotesi di pignoramento successivo al procedimento di sfratto. In tal caso la legge stabilisce che: 

- l locatore può procedere a intimare lo sfratto, tramite un avvocato, già dopo 20 giorni di ritardo nel pagamento di un solo canone mensile. L’atto contiene l’invito a comparire dinanzi al tribunale, in una specifica data;

- l’inquilino, pagando l’arretrato prima dell’udienza, interrompe la procedura e impedisce così la risoluzione del contratto;

- l’inquilino, in verità, può saldare il dovuto (oltre agli interessi e alle spese legali) anche davanti al giudice o, addirittura – sempre davanti al giudice – chiedere un termine di 90 giorni per adempiere (cosiddetto termine di grazia). Se anche la legge subordina la concessione del termine di grazia alla prova di gravi difficoltà economiche, oggi non c’è giudice che non lo conceda a semplice richiesta dell’intimato;

- solo se, all’esito dei 90 giorni, l’arretrato dell’affitto non viene versato, il tribunale emette l’ordinanza di sfratto e ingiunge all’inquilino di pagare i canoni non versati sino ad allora, compresi quelli maturati durante la procedura giudiziale (quindi anche quelli per i 90 giorni di rinvio);

- con il provvedimento del giudice, il creditore può rivolgersi all’ufficiale giudiziario per procedere a pignorare i beni dell’affittuario. Ma prima deve individuare quali beni sottoporre a pignoramento. Ed è questo il primo scoglio.

Quali beni dell’inquilino pignorare?

Quando l’inquilino moroso va via di casa si guarda bene dal riferire al locatore la propria nuova residenza; questo non è tuttavia un ostacolo perché l’Ufficio dell’Anagrafe è tenuto a fornire tale informazione a chiunque lo chieda. Il problema sorge quando l’inquilino non aggiorna i registri di Stato civile e non comunica la nuova residenza, rimanendo così irreperibile. La legge, in tali casi, prevede la notifica degli atti giudiziari in Comune. Tuttavia, è anche vero che, non sapendo dove vive attualmente il debitore, sarà impossibile procedere al pignoramento dei suoi beni mobili. Né è certo possibile avviare un pignoramento immobiliare, sia perché tale procedura è consigliabile solo in caso di crediti elevati, sia perché di solito si ha a che fare con soggetti privi di proprietà (se l’inquilino avesse infatti un appartamento, probabilmente vi andrebbe a vivere piuttosto che stare in affitto).

Non resta che il pignoramento presso terzi, quello cioè della pensione, dello stipendio o del conto corrente. Il padrone di casa può sapere se e dove il debitore possiede tali redditi chiedendo l’autorizzazione al presidente del tribunale di accedere all’Anagrafe tributaria, un database in uso all’Agenzia delle Entrate. Grazie a tale ricerca telematica, si possono conoscere eventuali beni del debitore. Si tenga tuttavia conto che, in caso di:

stipendio: non si può pignorare più di un quinto;

pensione: non si può pignorare più di un quinto, fatto salvo sempre il minimo vitale (pari a una volta e mezzo l’assegno sociale);

conto corrente: se sul conto viene accreditato lo stipendio, il pignoramento può estendersi solo sugli importi eventualmente depositati per la parte che superano il triplo dell’assegno sociale (leggi la guida sul pignoramento conto corrente).

letto su laleggepertutti.it

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AFFITTO E REDDITO DI CITTADINANZA

Il Reddito di Cittadinanza,prevede un contributo integrativo per chi vive in affitto: 280€ mensili di importo massimo conseguibile a copertura delle spese di locazione.
La scelta di un sussidio fisso, non parametrato ai prezzi degli affitti, crea una evidente disparità: quei 280€ saranno un importo sostanzioso per chi vive in zone con affitti economici, poco o nulla per chi abita in città con prezzi elevati. 

Reddito di cittadinanza, il contributo per l’alloggio per chi vive in affitto o deve pagare un mutuo

Solo il tempo ci permetterà una valutazione oggettiva sugli effetti del provvedimento. Al momento, infatti, le valutazioni sono le più disparate: per alcuni sarà la soluzione al problema della povertà in Italia, mentre per altri si tratta di un provvedimento destinato a scoraggiare la ricerca di lavoro da parte dei disoccupati o, peggio, spingere al ricorso al lavoro nero.

Una cosa, per chi come noi si occupa di affitto, va riconosciuta: si è -giustamente- considerato un valore del Reddito di Cittadinanza comprensivo di un contributo all’alloggio, più elevato per chi vive in affitto o paga un mutuo rispetto a chi non deve far fronte ad alcuna spesa mensile per la casa.

Ma è tutto oro quello che luccica?

Contributo all’affitto: importante misura di solidarietà, ma priva di equità

Trattare tutti nello stesso modo non significa per forza essere equi.

È proprio il fatto che il contributo all’alloggio, per chi vive in affitto, non sarà parametrato ai canoni di affitto a costituire il principale limite di questa componente del RdC.

Elargire 280€ come cifra fissa massima, uguale al nord come al sud, uguale per un’abitazione situata in una città metropolitana come in un piccolo centro rurale, significa non tenere in conto delle naturali differenze che esistono tra chi vive in affitto.

Dal 20% al 67% la quota coperta dal RdC dei canoni di affitto. Penalizzati gli inquilini delle città metropolitane

Ipotizziamo un caso tipico: una famiglia che vive in affitto in un appartamento trilocale di 70 mq situato in una zona semicentrale della propria città e che percepisce il RdC beneficiando del contributo massimo per la locazione (ovvero, dell’intero ammontare di 280€ mensili). In base al valore degli affitti medi per ogni città, quanta parte del proprio canone di affitto si vedrà coprire grazie al Reddito di Cittadinanza?

La disparità è evidente. Una famiglia di Milano si vedrà coprire dallo Stato non più del 20% dell’affitto che paga, mentre l’omologa famiglia di Catanzaro beneficerà di uno sgravio sul costo della locazione di casa di ben il 67%.

Come quelli di Milano, saranno tanti gli inquilini, soprattutto delle città di maggiori dimensioni, che si vedranno sgravati solo di circa un terzo dell’affitto di casa: a Roma verrà coperto in media il 27% del canone mensile, a Venezia-Mestre il 33%, a Bologna, Firenze e Trento il 36%, a Cagliari il 37%, a Napoli il 38%.

Circa una metà del canone di locazione verrà coperta a Trieste e Bari (47%), Torino (48%), Ancona (49%), Palermo (51%), Genova (52%) e Aosta (54%).

Le più beneficiate saranno, ovviamente, le famiglie delle città con canoni di locazione bassi, che vedranno coperti dallo Stato quasi i 2/3 del proprio affitto mensile: a Campobasso (58%), Potenza (61%), Perugia (62%) e Catanzaro (67%) i conduttori più fortunati, in questo senso.

Utile aggiungere che la mappa si concentra sui capoluoghi di regione: città che, per quanto a canoni bassi, vedono i valori dell’affitto più alti rispetto alle zone rurali o montane. Verosimile pensare che chi vive fuori dalle città, nelle zone del paese con canoni di affitto bassi, potrà coprire con i 280€ l’intero canone di affitto.

Reddito di cittadinanza: come funziona il Reddito di Cittadinanza per chi è in affitto?

Per fare richiesta del RdC bisognerà recarsi tramite CAF, presso gli sportelli degli uffici postali oppure, telematicamente, tramite il sito redditodicittadinanza.gov.it (accedendo tramite SPID).

Chi è inquilino che documentazione deve presentare per poter ottenere il contributo all’alloggio?

Non essendo presente alcun riferimento al contratto di locazione nel modulo di richiesta diffuso la scorsa settimana dall'INPS, è probabile che sarà solamente l'indicazione del canone di locazione presente sull'ISEE a dover essere presentata.

Occorrerà, ovviamente, che il contratto di locazione sia regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate e che il conduttore, intestatario del contratto di affitto, coincida con chi fa richiesta del Reddito di Cittadinanza (o fa parte del suo stato di famiglia).

Come si calcola il reddito di cittadinanza per chi vive in affitto

Ricordiamo semplicemente che il valore mensile dell’integrazione al reddito dipende da diversi fattori:
reddito del nucleo familiare, che dipende dall’ISEE detratto dei trattamenti assistenziali già in esso inclusi e dai trattamenti assistenziali in corso di godimento
numerosità del nucleo familiare (tenuto in considerazione con parametri differenti per minorenni e maggiorenni)

Ad esso va aggiunto il contributo per l’alloggio, fino ad un massimo di 280€ in caso di affitto o di 150€ in caso di casa di proprietà con mutuo. Qualora si percepisca una Pensione di Cittadinanza, anziché il Reddito di Cittadinanza, il valore del canone di affitto massimo è pari a 150€ mensili.
Si tratta in ogni caso dei valori massimi conseguibili, che non possono ovviamente superare l’importo dell’effettivo canone di locazione o rata del mutuo.

Il sussidio complessivo massimo, in ogni caso, non potrà superare i 780€ mensili moltiplicati per la scala di equivalenza calcolata in base alla numerosità del nucleo familiare.

Come dicevamo, non sono ancora ben chiari alcuni aspetti. In particolare, non è stato esplicitato come verranno considerate situazioni, anche piuttosto comuni, quali la condivisione dell’immobile.
Se il contratto di locazione risulta cointestato tra più soggetti non facenti parte dello stesso nucleo familiare quanto spetta di contributo all’alloggio al singolo richiedente il RdC? Ragionevole pensare che l’importo del contributo per l’alloggio vada considerato come pro-quota del canone di affitto complessivo, fino al tetto massimo di 280€, ma rimaniamo in attesa di chiarimenti da fonti ministeriali.

Cosa avviene dopo la richiesta del Reddito di Cittadinanza: come si paga il canone di affitto e cosa succede in caso di modifiche al contratto

Per poter usufruire del contributo all’alloggio previsto nel Reddito di Cittadinanza il canone di locazione mensile dovrà essere versato necessariamente tramite bonifico effettuato da uno sportello di Poste Italiane. Non sarà quindi consentito il pagamento in contanti. Il beneficiario dovrà essere quello riportato sul contratto di locazione.

Nel modulo di richiesta diffuso dall'INPS non è indicato come segnalare all'ente le variazioni al contratto di affitto inizialmente dichiarate al momento della presentazione del RdC. Di quali casi stiamo parlando?

subentro di altri soggetti nel contratto di locazione al posto della persona che percepisce il RdC
risoluzione anticipata del contratto di locazione che, ovviamente, farà decadere il diritto a percepire il contributo per l’alloggio

Pare ragionevole, per uniformità con le indicazioni riportate per ogni variazione patrimoniale rispetto a quanto inizialmente dichiarato all'INPS, ipotizzare che vada segnalato il cambiamento all'INPS entro 15 giorni. Non è tuttavia chiaro come, dato che non ci sono riferimenti diretti al canone di locazione nel modulo di richiesta RdC predisposto dall'INPS, come dicevamo sopra. Per il momento, quindi, l'unico modo per effettuare questa comunicazione all'INPS pare sia ripresentare un ISEE aggiornato.

Diversi i dubbi, quindi, a pochi giorni dall’apertura delle richieste. La certezza è una: che saranno in molti, ad aprile, a beneficiare di questo importante sostegno al reddito.

Fonte: Blogaffitto.it

 

 

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RICHIESTA DANNI DOPO LA CONSEGNA DELLE CHIAVI

Prima di spiegare però come si calcola il risarcimento danni immobile dopo affitto, dobbiamo fare una premessa per sfatare un equivoco in cui molti cadono. Di solito, all’atto della firma del contratto di locazione, l’inquilino versa una “cauzione”. Questa dovrebbe coprire gli eventuali canoni non versati alla scadenza del contratto. Serve quindi per compensare la morosità (che purtroppo è sempre “dietro la porta”).

Succede però che il locatore trattenga i soldi anche a titolo di risarcimento dei danni lasciati all’appartamento
Tale comportamento, se non riceve l’avallo dell’affittuario – ossia in assenza di accordo tra le parti – è illegittimo. Infatti, se il canone di affitto è un importo certo e determinato (in quanto fissato nel contratto), per cui è ben possibile compensarlo con la cauzione (trattandosi di una semplice operazione aritmetica di sottrazione), non altrettanto vale per il risarcimento.
Difatti l’importo del risarcimento può variare a causa di numerose variabili.
Ad esempio, ad incidere può essere la ditta contattata (ve ne sono alcune più care e altre più economiche), i materiali utilizzati e il pregio di questi, l’urgenza richiesta per i lavori, ecc. Sicché il padrone di casa non può unilateralmente quantificare l’indennizzo se non con l’intesa dell’inquilino o con l’avallo del giudice. Detto in termini più pratici, si può trattenere la cauzione a copertura dei danni solo se il locatore cita l’inquilino davanti a un tribunale affinché il magistrato accerti l’entità dei danni stessi.

Secondo la sentenza odierna della Cassazione, il conduttore che riconsegna l’immobile con gravi danni è tenuto a versare il canone anche per il periodo necessario alle riparazioni. Questa ipotesi di risarcimento è assimilata al caso di “ritardata restituzione dell’appartamento”. A tal fine il proprietario non deve provare di aver ricevuto altre richieste di affitto.

Il ragionamento dei giudici sposa le richieste del locatore: quando il conduttore restituisce l’immobile, al termine della locazione, in condizioni tali da richiedere un restauro, il danno è già dimostrato e il locatore non deve affatto provare di aver perduto la possibilità di stipulare un vantaggioso contratto di locazione nel tempo necessario per il restauro.

Per cui, qualora al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell’appartamento, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori. Il locatore non è tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste di affitto, non soddisfatte a causa dei lavori.

letto su laleggepertutti.it

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CONTRATTO TRANSITORIO E RESIDENZA

Un errore frequente

Di recente abbiamo affrontato alcuni dei principali luoghi comuni disseminati nel settore della locazione (clicca qui per un esempio).

Con questo articolo intendiamo chiudere (per il momento) la serie scardinando la seguente certezza, che molti proprietari mostrano al momento di affittare il loro immobile per brevi periodi: al conduttore sarà vietato stabilire la residenza all’interno dell’immobile perché una simile situazione sarebbe incompatibile con la natura transitoria del contratto di locazione.

Ma da dove deriva questa (erronea, diciamolo subito) convinzione? Probabilmente il proprietario sa che il transitorio nasce per soddisfare esigenze non stabili e ritiene che la residenza anagrafica nell’immobile vada contro tale funzione del contratto, mettendone a rischio il fondamento e generando il rischio di trasformazione dello stesso in 4+4.
Oppure, semplicemente, il proprietario ha letto qualcosa del genere da qualche parte, traendone una simile conclusione.

In ogni caso, una simile certezza non ha alcuna base e di seguito individueremo gli elementi per confutarla.

La normativa

Anzitutto in nessun passaggio normativo (art. 5 L. 431/98 o Decreti Ministeriali che regolano la materia, in particolare 30/12/2002 e 16/1/2017, oltre che qualsiasi Accordo Territoriale locale) viene posta la condizione, perché il contratto transitorio sia regolare, che il conduttore non prenda la residenza nell’immobile.

Stabilire liberamente la propria residenza (in presenza di un titolo) è un diritto del conduttore e la possibilità di farlo nel caso specifico la ricaviamo dal fatto, appunto, che non c’è alcun divieto di legge. In altri termini, non è necessario che la legge dia la possibilità di compiere un’azione affinché si possa ritenere che la stessa azione sia lecita.
La residenza inoltre si identifica nel luogo in cui la persona ha la sua abituale dimora in un certo momento, e non per un periodo di tempo prefissato. Non ha pertanto alcun senso ritenere che solo in presenza di un contratto residenziale “lungo” (un 4+4 o un 3+2) sia facoltà del conduttore stabilire la residenza nell’immobile locato.

In altre parole:
1) La residenza dovrebbe (quindi non rappresenterebbe nemmeno una scelta, stando alla normativa anagrafica) coincidere con la dimora del soggetto;
2) il conduttore potrebbe stabilire la sua residenza temporaneamente nell’immobile per i mesi di conduzione, senza che ciò faccia venir meno le esigenze di transitorietà addotte;
3) nessun rischio di trasformazione del contratto, in presenza di tali esigenze.

I veri fattori che determinano la trasformazione del contratto

Ma quindi il locatore non avrebbe davvero alcun motivo di temere la trasformazione del contratto da transitorio a 4+4 nel caso il conduttore stabilisca la residenza nell’immobile?

Proprio così. La trasformazione del contratto transitorio in 4+4, in realtà, deriva dal venir meno delle esigenze di transitorietà e non dalle scelte di tipo “anagrafico” del cliente.

Per evitare tale trasformazione, quindi, non è necessario selezionare il conduttore sulla base della sua volontà di stabilire o meno la residenza nell’immobile, mentre sarà decisivo valutare (e documentare) la presenza di un’esigenza di transitorietà tra quelle contemplate dall’Accordo Territoriale applicabile. Sarà la mancanza di una tale esigenza fin dall’inizio o il suo venir meno in corso di contratto a generare la conseguenza di una “trasformabilità” del contratto.

Conclusioni

Alla luce di quanto sopra non avranno senso eventuali clausole (peraltro di nessuna efficacia) inserite in contratto e volte a negare al conduttore la facoltà di richiedere la residenza nell’immobile.
In ogni caso il conduttore avrà pieno diritto di chiedere la residenza e nessuna clausola contrattuale potrà impedirglielo, essendo la residenza un fattore che riguarda il rapporto tra cittadino e Anagrafe, che pertanto non può essere regolato da pattuizioni contrattuali tra locatore e conduttore.

Non avrà senso, a maggior ragione, selezionare il conduttore per un contratto transitorio sulla base della sua volontà o meno di stabilire la residenza presso l'immobile preso in locazione.

A nulla servirà, infine, ricorrere ad altri espedienti quali ad esempio la mancata voltura delle utenze al conduttore, per dimostrare la “precarietà” della sua permanenza.

E’ bene, in definitiva, che nel premurarsi che sussistano tutti i presupposti per un contratto transitorio il locatore concentri la sua attenzione molto più sull’effettiva presenza di una reale esigenza di transitorietà (elemento cardine di questo tipo di contratto) che su altri fattori di nessuna reale rilevanza (quale, appunto, la residenza del conduttore

Letto su blogaffitti.it

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RESIDENZIALE : AFFITTI IN RIALZO

Il mercato delle locazioni, dal 2008 ad oggi, ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia, iniziata nel 2008, e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Così l'ufficio studi del gruppo Tecnocasa che sottolinea come il 2008 segna l’inizio della crisi immobiliare e la difficoltà di accesso al mutuo sposta la domanda sulla locazione senza tensioni sui canoni vista l’abbondante offerta esistente.

Si va avanti così per otto anni fino al 2016 quando i canoni iniziano a risalire in seguito ad una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità e alla contrazione dell’offerta con l’avvento sul mercato degli affitti turistici che sottraggono offerta alla locazione residenziale. Questa tendenza si conferma anche oggi.

Nel 2008 i canoni di locazione hanno registrato un ribasso generalizzato; si tratta dell’anno in cui la stretta creditizia inizia a rallentare il mercato delle transazioni immobiliari, determinando un aumento di domanda di immobili in affitto. Nonostante questo i canoni diminuiscono, perché c’è ancora tanta offerta sul mercato e perché i proprietari sono propensi a ribassarli. Si intravede un altro cambiamento: i potenziali inquilini sono sempre più attenti alla qualità dell’immobile da affittare, prediligendo quelli in buono stato e quelli ben arredati. Questo grazie anche all’abbondante offerta immobiliare presente sul mercato.

Nel 2009 si confermano le tendenze finora descritte.

Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli.

I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2011 e nel 2012.

Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.

Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto. Il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio. Il contratto più praticato è quello a canone libero, ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato grazie anche alla cedolare secca agevolata. In alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie contrattuali.

Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali ed un aumento dello 0,3% per i trilocali. Non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015. Importante invece sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato (20,3% dei contratti stipulati attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa).

Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta immobiliare e ad una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016).

Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città  sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno,  la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017.  Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%.

Nel primo semestre del 2018 i canoni di locazione delle grandi città  sono in aumento: +1,1% per i monolocali, +1,4% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie si vede un segnale positivo.

Tra le città che hanno registrato l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+5,5%, +2,6% e +4,1%) e Milano (+2,7%, +2,5% e +2,6%).

Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti in alcune realtà come Bologna e Firenze contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. 

Abbastanza invariata la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 61,4% sceglie la locazione perché non può o non vuole comprare,  il 36,1% lo fa per motivi legati al lavoro e il 2,5% per motivi legati allo studio. Si segnala l’ulteriore crescita del contratto a canone concordato che è ora al 29,1%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini. Nel 2014 era al 13,9%. L’analisi demografica di coloro che cercano casa in affitto ha evidenziato che il 41,4% ha un’età compresa tra 18 e 34 anni, il 39,7% è rappresentato da single. Le tipologie più affittate sono i bilocali (36,7%), a seguire il trilocale (33,1%).

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LE NUOVE GENERAZIONI VOGLIONO L'AFFITTO

Millennials: l'affitto è la soluzione più ricercata sul web

Sempre più italiani si affidano al web quale canale privilegiato per trovare il luogo perfetto dove andare a vivere o dove passare con amici e parenti le vacanze. Nel mercato real estate Subito ha chiuso il 2018 con quasi 170 milioni di ricerche e oltre 500 mila annunci online ogni giorno per la categoria Immobili.

L’affitto sembra la soluzione preferita da coloro che cercano casa, al primo posto nella top10 delle parole più cercate. Un trend che si evidenzia soprattutto tra i Millenials, desiderosi di ottenere la propria indipendenza, ma che a causa della crisi del mercato del lavoro non sono in grado di far fronte all’acquisto di un’abitazione e alle spese di mantenimento che ne derivano. La keyword vendita arriva comunque poco distante, posizionandosi al quarto posto, segno che la casa rimane un bene primario per gli italiani, come prima casa ma anche come forma di investimento.

Entrando nel merito delle tipologie di unità abitative, la preferenza sembra andare leggermente verso l’appartamento rispetto alla casa indipendente, con una differenza di poche migliaia di ricerche. Sempre più giovani cercano casa e i nuclei famigliari superano raramente i tre membri, motivo per cui spesso si cercano appartamenti di taglio piccolo come monolocali e bilocali.

Tipologie perfette anche per chi desidera vivere più in centro città, come confermato anche dal fatto che l’attico viene preferito al trilocale, cui seguono più lontano in classifica la mansarda, il loft e il quadrilocale, che presentano anche prezzi decisamente superiori. Dall’altro resta invece il desiderio di abitare in case indipendenti, con una preferenza per la villa.

La classifica si sposta poi verso alcune curiosità. Prima di tutto la ricerca di caratteristiche precise come il giardino, aspetto a cui presta attenzione non solo chi cerca una casa indipendente, ma anche chi preferisce l’appartamento senza voler rinunciare al proprio angolo di verde. Non possono mancare poi le ricerche legate a garage, fondamentale soprattutto per chi cerca casa in centro città dove si fa più fatica a trovare parcheggio, e al terrazzo.

Sempre di più gli italiani si affidano a internet per trovare il luogo ideale dove trascorrere i propri weekend o le ferie, con una netta preferenza per il mare, cui seguono molto più in là in classifica la montagna e il lago. Predilette le baite per trascorrere qualche giorno sulla neve o andare alla ricerca di funghi e castagne e le roulotte stanziali per chi ama il campeggio.

Tra gli immobili per uso commerciale spicca la ricerca dei più classici capannoni, magazzini, bar, uffici, e negozi, fino ad arrivare a hotel, laboratori  e aziende agricole.

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