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Affitti - Locazioni

PROPOSTA IRREVOCABILE D'AFFITTO

 Una tutela per l'inquilino se a ritirarsi è il proprietario. 
In un mercato in questo momento ricco di immobili in affitto, spesso l'inquilino si trova a dover scegliere tra un'ampia gamma di possibili soluzioni: per la sua abitazione, ufficio o attività. Trovare quindi quello che soddisfa appieno esigenze di spazio, location ed economiche non è un'impresa così immediata. Quando finalmente l'inquilino ha trovato quello che cerca firma soddisfatto e speranzoso la proposta irrevocabile di locazione, conscio del suo impegno che come dice il termine tecnico è irrevocabile, ovvero revocabile solo a determinate condizioni. ma se fosse il proprietario a ritirarsi?

DOMANDA:  tramite un'agenzia vedo una casa in affitto, però ancora abitata dai vecchi inquilini, vedo la casa e mi piace, e la prendo, in agenzia ci siamo incontrati con la padrona di casa pago due caparre e la provvigione dell'agenzia, premetto che la casa doveva essere libera dai vecchi inquilini la fine di settembre che avrebbero comprato casa - per motivi burocratici per motivi degli inquilini è slittato metà novembre - con la padrona di casa avevamo fatto pure il contratto di locazione che doveva partire dal 1 dicembre 2014 (ma ancora non registrato) - sempre per motivi dell' inquilino la situazione slitta fino a febbraio 2015 e si viene a sapere che non vanno più via e non hanno comprato casa - ha saputo pure che avendo loro il contratto registrato non hanno fatto raccomandata per il rilascio della casa. Vorrei sapere in questo caso che mi hanno recato danno mi dovrebbero restituire doppia caparra e l'agenzia restituire la provvigione?

RISPOSTA:  il quesito che ci offre l'occasione di spiegare meglio alcuni strumenti utilizzati da professionisti, quali agenti immobiliari, che magari suscitano perplessità nei clienti, ma sono indispensabili proprio per garantire proprietario, quanto inquilini. Infatti, affidarsi ad un'agenzia immobiliare ha come vantaggio quello, di fermare l'immobile prescelto attraverso la firma di una proposta irrevocabile di locazione, che implica per l'inquilino l'impegno a prendere in affitto l'immobile, alle condizioni e nei tempi e termini riportati nel documento stesso.

Quindi l'impegno dell'inquilino si concretizza solitamente con il versamento di una caparra confirmatoria, tale somma verrà restituita se il proprietario non accettasse tale proposta, mentre verrà trattenuta dal proprietario nel caso in cui l'inquilino cambiasse idea successivamente e quindi si ritirasse (per questo si definisce irrevocabile). Tutto questo, così come le indicazioni rispetto al compenso di mediazione dell'agente, sono espressamente riportati nel documento di proposta e pertanto accettati e firmati dalle parti. Altrettanto, si va a specificare cosa avviene nel caso, che stiamo prendendo in esame, in cui il proprietario abbia accettato la proposta, comunicato una data di stipula del contratto e poi cambi idea, per qualsiasi motivo.

In caso di rinuncia da parte del proprietario, allora l'inquilino ha diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria, come indicato nell'ex art. 1385 del codice civile. Per quanto riguarda la provvigione, l'agenzia avrebbe diritto a trattenerla avendo di fatto concluso l'affare nel momento di accettazione della proposta da parte del proprietario.

Articolo 1385 Codice Civile
Se al momento della conclusione del contratto [1326 ss.] una parte dà all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.
Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l'altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

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VISITARE EXPO CON LA FAMIGLIA

Hotel troppo caro? Risparmio e comodità con l'affitto

I numeri di Expo sono stati snocciolati in ogni trasmissione televisiva o radiofonica, durante l'ultimo mese. Ma di qualcosa non si è parlato molto: quanto costa per una famiglia visitare l'Esposizione Universale di Milano 2015. Non tanto per il biglietto di ingresso, quanto per il pernottamento. L'hotel è un costo importante, soprattutto se si viaggia con famiglia al seguito o in comitiva con amici, e le quotazioni sono salite – ovviamente – proprio in corrispondenza di Expo 2015. Come fare per contenere i costi? L'affitto offre un risparmio interessante.

Expo rappresenta :

- 1,1 milioni di metri quadrati dedicati all'area espositiva, all'interno del comune di Milano ma al confine con il comune di Rho

- Oltre 140 paesi o organizzazioni internazionali presenti con i propri padiglioni, le proprie culture, il proprio cibo da proporre e raccontare ai visitatori

- Una stima di circa 20 milioni di visitatori attesi durante il semestre di attività dell'Esposizione (1° maggio – 31 ottobre 2015), di cui già 220 mila durante la giornata di inaugurazione

- 11 milioni di biglietti venduti, al momento dell'apertura al pubblico del grande evento

- 34€ il costo di un biglietto per un'intera giornata (57€ per il pacchetto da due giornate consecutive). 73€ per il pacchetto famiglia da 2 adulti + 1 bambino (130€ per le due giornate). Tanti altri pacchetti sono poi disponibili sul sito: www.expo2015.org/it/biglietti

Una ricerca condotta da ProntoHotel (motore di ricerca che compara le principali quotazioni sui portali di prenotazione alberghiera) su un campione di strutture alberghiere 3, 4 e 5 stelle in città rilevava impennate preoccupanti per chi si appresta al viaggio. Da marzo a maggio il rincaro previsto toccava persino punte del +300%, soprattutto nelle zone a ridosso dell'Esposizione Universale. Valori assoluti per una stanza doppia praticamente mai inferiori ai 300€ nelle zone centrali (Stazione, Navigli, Duomo) e nelle vicinanze della manifestazione in ogni zona, che possono raggiungere e superare i 600€ a seconda della tipologia e ubicazione dell'hotel.
Costi proibitivi, per chi desideri alloggiare per una o più notti nell'hinterland della città meneghina.

Quali alternative, per ridurre i costi della trasferta milanese? L'affitto è senz'altro quello preferito.
Il franchising leader in questo settore, "Solo Affitti", ha di recente reso disponibili le quotazioni medie per un appartamento in affitto temporaneo, con le quotazioni medie rilevabili sulla piazza di Milano e provincia.

Se decidete, prima di partire, di scegliere un alloggio, le agenzie Solo Affitti di Milano e provincia possono offrirvi una soluzione su misura per le varie esigenze.

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IL MERCATO DELLE LOCAZIONI

  La qualità dell'immobile fa la differenza

Nel secondo semestre del 2014 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dei valori del 2,4% per i monolocali, dell'1,5% per i bilocali e dell'1,7% per i trilocali.
Nei capoluoghi di provincia la contrazione è stata dell'1,6% per i monolocali, dello 0,8% per i bilocali e dell'1% per i trilocali.

Tra le grandi città Genova è quella dove i canoni hanno perso maggiore valore (-5,0% per i bilocali e -3,7% per i trilocali). Milano invece ha registrato un lieve incremento (+0,6% per i bilocali e +0,5% per i trilocali), imputabile soprattutto alla domanda di immobili in affitto da parte di studenti e di persone in città per lavoro.
A livello geografico il ribasso dei canoni è stato leggermente più accentuato nel Nord Italia rispetto al Centro e al Sud Italia.

I tempi di locazione sono mediamente di 69 gg. Firenze è la città dove i contratti di affitto si concludono più velocemente (54gg) mentre Genova quella dove si richiede maggiore tempo (83 gg).

Roma si conferma la città più cara con una media di 750 € al mese per un bilocale e 900 € al mese per un trilocale.

L'analisi dei contratti di locazione stipulati dalle nostre agenzie rileva che il 58% di chi cerca in affitto lo fa per trovare l'abitazione principale (spesso perché non riesce ad accedere al mutuo).
Seguono con il 35,5% coloro che si trasferiscono fuori sede per lavoro ed infine chi va a vivere altrove per motivi di studio e cerca casa vicino alla sede universitaria (6,5%). Milano, tra le grandi città, ha la percentuale più alta di coloro che cercano casa perché si trasferiscono per lavoro (51,3%); Palermo invece registra un 86,5% di chi cerca casa in affitto per scelta ma molto probabilmente incide la difficoltà di accesso al credito.
Il 39,7% di chi cerca casa in affitto ha un'età compresa tra 18 e 34 anni , il 31,2% ha un'età compresa tra 35 e 44 anni.
Stabile la quota di single (intesi come separati, vedovi e celibi/nubili) pari a 59,6%. Milano e Bologna si affermano come la città con la percentuale più alta di single (73,8% per Milano e 78,7% per Bologna).

Tra le tipologie di contratto di locazione quello più scelto resta il canone libero (4+4) con il 72,7%, seguito dal canone concordato
(15,3%) e poi da quello ad uso transitorio (12%).
Aumenta l'appeal del contratto a canone concordato grazie alla cedolare secca agevolata e grazie anche alla diminuzione dei valori dei canoni sul libero mercato. Bologna e Verona sono le città in cui si registra il più alto ricorso al contratto a canone concordato rispettivamente con il 69,3% e con il 61%. A Milano non si registrano contratti di questo tipo.

I bilocali e i trilocali sono le abitazioni più scelte da chi opta per la locazione rispettivamente con il 38,7% e con il 36,2%.

Permane l'atteggiamento prudenziale dei proprietari nell'affittare l'immobile, desiderando sempre maggiori garanzie sull'affidabilità dell'inquilino e la continuità del pagamento dei canoni di locazione.
L'immobile di qualità vince anche sul mercato dell'affitto: stato dell'immobile, livello di ristrutturazione, qualità dell'arredamento, riscaldamento autonomo, presenza di servizi in zona sono fondamentali per la scelta finale.

Fonte: Euroimmobiliare.it

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ACQUISTO PRIMA CASA

ANTICIPAZIONE TFR DOVUTA
  A cura di Alberto Bosco e Angelo Pompei

Sono un quadro del settore della grande distribuzione e ho la necessità di acquistare la casa dove vivo, che si trova in Lombardia, a cinque chilometri dalla sede della società per cui lavoro. Possiedo, però, un'abitazione in Liguria, comprata nel 2000 (per motivi di lavoro) come prima casa, senza anticipazioni, rimasta vuota a disposizione, sulla quale pago l'Imu come seconda casa .Avendo un'anzianità aziendale superiore ai 10 anni, posso avere l'anticipo del 70% del Tfr?

L'articolo 2120 del Codice civile consente al dipendente, che abbia maturato almeno otto anni di servizio presso lo stesso datore di lavoro, di chiedere, in costanza di rapporto, un'anticipazione non superiore al 70% del (complessivo) trattamento cui avrebbe diritto nel caso di cessazione del rapporto alla data della richiesta.La richiesta dev'essere giustificata dalla necessità di:
a) eventuali spese sanitarie per terapie e interventi straordinari riconosciuti dalle strutture pubbliche competenti;
b) acquisto della prima casa di abitazione per sé o per i figli, documentato con atto notarile (o con altri mezzi idonei a dimostrare l'effettività dell'acquisto, anche se esso non è ancora stato perfezionato con il rogito).
L'anticipazione può essere ottenuta una sola volta nel corso del rapporto di lavoro e viene detratta, a tutti gli effetti, dal Tfr. È poi previsto un duplice vincolo, secondo il quale le richieste sono soddisfatte annualmente entro i limiti del 10% degli aventi titolo, e comunque del 4% del totale dei dipendenti. Condizioni di miglior favore per il dipendente possono essere previste dai contratti collettivi (anche aziendali) o da patti individuali, i quali potrebbero quindi legittimare la richiesta dell'anticipazione anche per l'acquisto della seconda casa.In senso stretto, nel caso descritto dal quesito la condizione di legge non sussiste, dato che il lettore è già proprietario di un immobile: è quindi opportuno avanzare comunque una richiesta al datore di lavoro sottoponendo il caso e rappresentando l'effettività dell'esigenza abitativa nei pressi del luogo di lavoro.

Fonte: Casa24Plus

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MODIFICHE AL CONTRATTO DI LOCAZIONE

UN NUOVO CONTRATTO PER CAMBIARE LA FORMULA
   A cura di Matteo Rezzonico

La durata di un contratto di locazione concordato, stipulato per anni quattro più due, può essere trasformata in tre più due inserendo tale modifica nella lettera con cui il locatore si impegna a non aumentare il canone con gli indici Istat? Si potrebbe applicare la cedolare secca?

Se abbiamo ben compreso, il lettore ha stipulato un contratto di locazione, cosiddetto a canone concordato, a norma dell'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, con durata di quattro anni + due, (anziché di tre anni + due). La durata del contratto convenuta tra le parti deve ritenersi legittima, posto che, per l'articolo 2, comma 5, della legge 431/1998, «i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni...», ma ciò non esclude che possano avere una durata superiore.In ogni caso – ove si voglia stipulare un ulteriore contratto "a canone concordato", a norma dell'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998, con durata di tre anni + due - non è sufficiente l'invio di una semplice lettera, ma occorre:1) procedere alla risoluzione consensuale del contratto in essere, a norma dell'articolo 1372 del Codice civile, per il quale «il contratto ha forza di legge tra le parti. Non può essere sciolto che per mutuo consenso o per cause ammesse dalla legge»;2) stipularne uno ulteriore a nuove condizioni, a norma dell'articolo 2, comma 3, della Legge 431/1998, (con durata di tre anni + due);3) inserire in quest'ultimo contratto una clausola di novazione contrattuale, a norma dell'articolo 1230 del Codice civile, in cui si dia atto che il primo contratto è stato risolto consensualmente e integralmente sostituito dal successivo.Sotto il profilo fiscale, poi, salvo che si sia optato per la cedolare secca, occorrerà procedere alla risoluzione del primo contratto, a norma dell'articolo 17, comma 1, del Dpr 26 aprile 1986, n. 131, versando la relativa imposta di registro. Nel secondo contratto è possibile esercitare l'opzione per la cedolare secca, mediante modello RLI e inviando la raccomandata con avviso di ricevimento all'inquilino, con cui il locatore dichiara di voler optare per la cedolare secca, specificando che, per tutta la durata dell'opzione, rinuncia a chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

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RECESSO PER FINE ATTIVITA'

IL PREAVVISO È DOVUTO
  A cura di Matteo Rezzonico27-04-2015

Sta per scadere il secondo rinnovo di un contratto di locazione commerciale "6+6", stipulato nel 2003. Il contratto, mi hanno detto, si rinnoverà tacitamente per altri sei anni. Tuttavia, se prima della prossima scadenza si rendesse necessaria la disdetta da parte del locatario, ad esempio per cessazione dell'attività svolta, si può rescindere il contratto senza il preavviso di legge dei 12 mesi? E se sono comunque necessari i 12 mesi, il locatario dovrà continuare a pagare il canone anche se non fruisce più del locale?

In linea generale, solo un "grave motivo", sopravvenuto, imprevisto e imprevedibile, legittima il recesso prima della scadenza. E la cessione dell'attività non costituisce grave motivo. Quindi, in questo caso, servirebbe un diverso patto contrattuale, che consenta all'inquilino di recedere dal contratto indipendentemente dai "gravi motivi". In particolare, per l'articolo 27, penultimo e ultimo comma, della legge 392/1978, «è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata».In ogni caso – salvo diverso patto contrattuale o salvo consenso del locatore alla rinuncia al preavviso di sei mesi - il locatore ha diritto al versamento del canone (a titolo di risarcimento), per tutta la durata del periodo di preavviso (di sei mesi), anche ove il conduttore abbia riconsegnato le chiavi, salvo prova che il proprietario abbia comunque utilizzato l'immobile. Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, infatti, «il conduttore che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destinato a una delle attività indicate nella legge 27 luglio 1978, n. 392, articoli 27 e 42, prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dall'ultimo comma del citato articolo 27, è tenuto al risarcimento dei danni che il locatore provi di aver subìto per l'anticipata restituzione dell'immobile (pari, in genere, ai canoni e alle spese dovuti per il periodo di preavviso di sei mesi, nde) a meno che dimostri che l'immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente» (si vedano Cassazione 26 maggio 2014, n. 11647, e 22 aprile 2013, numero 9724).

Fonte: Casa24Plus

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RECESSO ANTICIPATO DEL CONTRATTO

UN VERBALE DI RICONSEGNA PER EVITARE «MALINTESI»
A cura di Luca Stendardi

Mia moglie è proprietaria di un appartamento concesso in locazione il 5 maggio 2014. La conduttrice, con una nota del 22 gennaio 2015, inviata per raccomandata, ha comunicato la sua intenzione di recedere dal contratto e di consegnare l'appartamento alla fine di aprile 2015. Al contempo ha comunicato la sua disponibilità a rinunciare al recupero della cauzione versata, per compensare le ulteriori tre mensilità da maggio a luglio 2015, data di fine periodo di preavviso, come da contratto. Se si dovesse acconsentire al rilascio anzitempo dell'appartamento, la conduttrice potrebbe successivamente ritenersi non più obbligata al versamento dei canoni fino a luglio, nonostante la comunicazione espressa in senso diverso, e pretendere la restituzione della cauzione? Quali precauzioni si potrebbero prendere per tale evenienza?
In caso di recesso anticipato dal contratto, in forza di una clausola espressa inserita nel contratto stesso, è opportuno che tra le parti si rediga un verbale di riconsegna. In questo devono essere elencati lo stato dei locali, la presenza di eventuali rotture o guasti, l'avvenuto pagamento fino a una certa data di canoni spese, l'eventuale compensazione, totale o parziale, degli importi dovuti dal conduttore con il deposito cauzionale a mani del soggetto locatore, maggiorato degli interessi maturati. A fronte di un simile atto, ove sono evidenziati i reciproci crediti (canoni e spese scaduti e a scadere fino al termine del periodo di preavviso per il locatore, deposito cauzionale per il conduttore se non vi sono danni materiali nei locali) e si rilascia una reciproca liberatoria, il conduttore nulla potrebbe più pretendere, anche nell'ipotesi di un suo ripensamento.

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ESPERTO RISPONDE 24/04/2015

L'AGGIORNAMENTO ISTAT SI APPLICA SE È PATTUITO
 A cura di Matteo Rezzonico

In un contratto di locazione ad uso non abitativo, nulla è stato riportato in merito all'adeguamento Istat. Tale adeguamento puo essere comunque applicato dal locatore, per legge, anche se non è esplicitamente pattuito con il conduttore?
La risposta è negativa. Se non è pattuito (verbalmente o per iscritto) – nelle locazioni a uso diverso dall'abitativo, di cui agli articoli 27 e seguenti della legge 392/1978 (con durata di sei anni + sei) – l'aggiornamento Istat ex articolo 32 della stessa legge non è dovuto. Il citalto articolo 32, al comma 1, stabilisce infatti che «le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto...». In tema, la giurisprudenza ha avuto modo di puntualizzare che, nelle locazioni commerciali, l'aggiornamento del canone di locazione «...dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta...» (si veda Cassazione, 8 novembre 2006, n. 23836).

LOCATORE E CUSTODE SONO LEGITTIMATI IN CONCORRENZA
A cura di Luca Stendardi

Sono conduttrice di un immobile a uso abitativo dal 1° gennaio 2007, con contratto a canone libero per quattro anni. Nel settembre 2013 ho ricevuto una lettera dal tribunale, con la quale mi si informava che l'immobile era stato pignorato e posto in vendita forzata. Essendo logicamente interessata, ho aspettato che le prime due aste andassero deserte per concorrere alla terza e concludere un affare. Però, nel giugno del 2014 mi è arrivata una raccomandata del proprietario, che mi ha comunicato la disdetta del contratto, legata alla non intenzione di rinnovarmelo. Tra l'altro, i canoni di locazione da me versati erano stati pignorati in precedenza dalla ex moglie del locatore, poiché costui non le pagava gli alimenti. A oggi sono ancora all'interno dell'immobile e vorrei capire se quella disdetta è nulla, poiché doveva essere inviata dal custode o delegato alla vendita, il quale, contattato, mi dice di rimanere e che nessuno può mandarmi via. Qual è il parere dell'esperto?
Dal quesito emerge che l'immobile, oltre a essere stato pignorato, ha visto la nomina di un custode. Anche se la locazione dell'immobile pignorato è stata stipulata prima del pignoramento, la rinnovazione tacita della medesima richiede l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in forza dell'articolo 560, secondo comma, del Codice di procedura civile. Il custode giudiziario deve infatti assicurare la conservazione e la fruttuosa gestione della cosa pignorata, previa la dovuta autorizzazione del giudice dell'esecuzione. È quindi legittimato a chiedere l'autorizzazione al rinnovo tacito della locazione, o a inviare la disdetta e a promuovere la procedura di rilascio per finita locazione. Da parte sua il debitore, in pendenza di un procedimento di esecuzione individuale nel quale sia coinvolto un suo diritto, può esercitarlo facendolo valere in giudizio, se lo ritenga necessario, quando il custode preposto all'amministrazione dei beni assoggettati all'esecuzione tralasci di farlo. La concorrente legittimazione del locatore e del custode si spiega con la considerazione che la perdita della disponibilità giuridica del proprio bene è per il locatore non assoluta, ma relativa, essendo ordinata a protezione dei creditori, rispetto ai quali sono resi inefficaci gli atti del debitore da cui possa derivare per loro un pregiudizio. Si determina così un fenomeno per cui la legittimazione a far valere in giudizio il diritto può essere espressa sia dal titolare del diritto sia dal titolare dell'ufficio pubblico preposto all'amministrazione del bene (Cassazione, sentenza 267 del 2011).La disdetta inviata alla lettrice dal locatore-debitore potrà essere fatta valere dallo stesso nel caso in cui il custode non si attivi con il giudice dell'esecuzione per ottenere da questo le dovute autorizzazioni allo scopo di gestire il contratto di locazione in scadenza.


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