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Affitti - Locazioni

CONDOMINIO E LOCAZIONE

LA CLAUSOLA CONTRATTUALE SI APPROVA ALL'UNANIMITÀ
A cura di Matteo Rezzonico

Nel nuovo regolamento condominiale è stato proposto il seguente articolo: «Il condomino che concede a terzi in locazione la sua proprietà individuale è obbligato ad inserire nel contratto di affitto l'impegno del rispetto del regolamento di condominio e sarà responsabile in solido con il conduttore di tutte le eventuali violazioni dello stesso». Cosa ne pensate di quest'ultima parte? Può essere approvata dall'assemblea? È legittima?

La clausola cui si riferisce il lettore - a nostro giudizio - ha natura contrattuale (e non regolamentare), con la conseguenza che non può essere approvata con la maggioranza di cui all'articolo 1138, comma tre, del Codice civile. In particolare, il richiamato articolo 1138, comma tre, del Codice civile dispone che: «Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 (in seconda convocazione, con 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti) ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107». Senonchè, per la giurisprudenza - si veda, per tutte, Cassazione 14 novembre 1991, numero 12173 - occorre distinguere tra clausole regolamentari (cioè quelle riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, che possono essere inserite o modificate con la maggioranza assembleare, di cui all'articolo 1138, comma tre, del Codice civile) e clausole contrattuali (cioè quelle che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino e per il loro inserimento o la loro modifica, richiedono il consenso unanime di tutti i condomini, manifestato in forma scritta).In tale contesto, la clausola in questione non può essere inserita nel regolamento con una semplice delibera assembleare, assunta a maggioranza, ma deve essere approvata per iscritto da tutti i partecipanti al condominio. E infatti, essa incide sul diritto di proprietà dei singoli condomini e sui relativi obblighi, particolarmente nella parte in cui prevede che il condomino/locatore risponderà - in solido con il conduttore - di eventuali violazioni del regolamento di condominio da parte dell'inquilino.

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ESPERTO RISPONDE 03/03/2015

IL CERTIFICATO ENERGETICO HA VALIDITÀ DECENNALE A cura di Matteo Rezzonico

In seguito ad una donazione, sono divenuta comproprietaria di un immobile. Prima della donazione l'immobile è stato dotato di Ape. Vorrei sapere se per locare l'unità abitativa dobbiamo chidere un nuovo Ape a nome dei nuovi proprietari oppure se può essere utilizzato lo stesso certificato rilasciato al donante. Preciso che non sono intervenuti lavori di manutenzione sull'immobile.
Nel caso del lettore – salvo l’eventuale normativa regionale – a nostro giudizio non è necessario predisporre un nuovo attestato di prestazione energetica (Ape). Il cambio di proprietà rimane infatti irrilevante ai fini della prestazione energetica dell’edificio. Si tenga tra l’altro presente che per l’articolo 6, comma 5, del Dlgs 192/2005, «l'attestato di prestazione energetica di cui al comma 1 ha una validità temporale massima di dieci anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell'edificio o dell'unità immobiliare. La validità temporale massima è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell'edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dai regolamenti di cui al Dpr 16 aprile 2013, n. 74 , e al Dpr 16 aprile 2013, n. 75».

L'AMMINISTRATORE NON SCRIVE ALL'INQUILINO A cura di Matteo Rezzonico

Se le spese condominiali vengono addebitate al proprietario, a cui l'inquilino rimborsa quelle di sua spettanza con acconti mensili e conguaglio a fine esercizio, l'amministratore deve rilasciare anche all'inquilino il verbale dell'assemblea, il consuntivo ed il preventivo?
Il locatore (o per suo conto l’amministratore di condominio) deve consegnare al conduttore il verbale di assemblea condominiale di approvazione del consuntivo e del preventivo e relativi riparti. E, infatti, per l’articolo 9 della legge 392/79, il conduttore deve pagare gli oneri accessori di sua competenza, ma ha diritto prima di effettuare il pagamento di ottenere l’indicazione specifica delle spese accessorie con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.In ogni caso, resta fermo il principio secondo cui l’amministratore non è tenuto ad avere rapporti diretti con l’inquilino, ma solo con il condomino proprietario dell'alloggio locato (Cassazione, 28 ottobre 1993, numero 10719, resa in tema di recupero crediti condominiali).

Fonte: Casa24Plus

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MANCATA RICONSEGNA APPARTAMENTO

Come noto, l'efficacia di un contratto di locazione può cessare per molteplici ragioni. Tra queste vanno certamente annoverate, se non altro per la diffusione con cui statisticamente si verificano, le seguenti: scadenza naturale del contratto; risoluzione consensuale del contratto; recesso del conduttore; diniego di rinnovo del locatore alla prima scadenza del contratto; ordinanza di convalida di sfratto.

In tutte le ipotesi menzionate accade con frequenza notevole (e sempre maggiore) che il conduttore continui ad occupare l'immobile locato, con conseguente pregiudizio del locatore, che si trova impossibilitato a rientrare in possesso del bene in tempi brevi e, quindi, a goderne (nel caso in cui intenda utilizzare direttamente il proprio bene) e a disporne giuridicamente (nel caso in cui voglia locare nuovamente l'immobile o venderlo).

Nonostante la scadenza o la cessazione di efficacia del contratto di locazione, è doveroso sottolineare che il conduttore – rimanendo detentore qualificato del bene sino all'effettiva consegna in favore del locatore – resta comunque custode del bene immobile di cui continua ad avere la disponibilità, con tutti gli obblighi e le eventuali responsabilità che ne possano derivare. Perciò, il conduttore deve continuare ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene secondo l'uso convenuto, è responsabile per i danni cagionati all'immobile da lui stesso e dalle persone conviventi e, nondimeno, risponde della perdita o del deterioramento del bene a meno che non dimostri che sono accaduti per cause a lui non imputabili.

Un secondo e non meno importante obbligo del conduttore che continua ad occupare l'immobile anche dopo la scadenza o cessazione di efficacia del contratto di locazione è sancito dall'art. 1591 del codice civile, che recita testualmente: "Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".

Pertanto, in caso di mancato rispetto da parte del conduttore dell'obbligo di riconsegnare l'immobile al locatore al termine – per qualsiasi ragione – del contratto di locazione, il locatore ha diritto di pretendere dal conduttore un corrispettivo di importo identico al canone previsto nel cessato contratto di locazione, per tutto l'arco temporale intercorrente tra il momento iniziale di cessazione di efficacia del contratto di locazione e quello finale di effettivo rilascio dell'immobile. Tale corrispettivo è dovuto "senza se e senza ma" e costituisce una forma minima di risarcimento, dovuta proprio all'indisponibilità del bene immobile che il locatore è costretto a subire per l'arco temporale che termina con il rilascio dell'immobile e la consegna delle chiavi al locatore. La somma dovuta, tra l'altro, è soggetta ad eventuali aumenti e rivalutazioni verificatisi nella vigenza del contratto di locazione, nonché degli interessi dal giorno della domanda sino all'effettivo pagamento.

Ma non è tutto. Infatti, la norma sopra riportata prevede altresì la possibilità per il locatore di domandare il risarcimento del maggior danno patito, cioè del danno ulteriore rispetto all'introito rappresentato dal canone di locazione che veniva corrisposto nella vigenza del contratto di locazione.

Per ottenere tale risarcimento, tuttavia, il locatore deve fornire prova concreta del danno di cui chiede il ristoro. Tale danno può consistere, ad esempio, nel non aver potuto concludere un nuovo contratto di locazione con altro soggetto con la previsione di un canone più elevato, o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo di mercato vantaggioso. E' evidente, infatti, che la persistente occupazione dell'immobile da parte del conduttore, nonostante la scadenza o la cessazione di efficacia del contratto di locazione, impedisca o renda notevolmente gravoso al locatore il reperimento di nuove proposte di locazione o di offerte di acquisto del bene immobile. Tale maggior danno è certamente risarcibile, ma il locatore deve provare sia di aver effettivamente subito un danno ulteriore rispetto al pagamento del canone cui è tenuto il conduttore moroso, sia la quantificazione rigorosa del maggior danno che richiede. Non è sufficiente, pertanto, dedurre l'astratta e generica possibilità di vendita dell'immobile a terzi per un prezzo particolarmente vantaggioso, ma va invece data prova concreta della trattativa intercorsa in tutti i suoi elementi. E' poi compito del giudice valutare se in mancanza del ritardo nella consegna il locatore avrebbe potuto concludere l'affare o meno.

In conclusione, pur a fronte del disagio di dover attendere il rilascio dell'immobile, spontaneo o coattivo - tramite l'intervento degli ufficiali giudiziari -, se non altro il locatore può ottenere un giusto ristoro economico, il cui minimo consiste nell'ammontare del canone di locazione che il conduttore avrebbe dovuto corrispondere per l'occupazione dell'immobile oltre il termine di scadenza del contratto di locazione.

Avv. Pierluca Broccoli

Fonte: Confabitare.it

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INDICE ISTAT

Come calcolare l’aggiornamento Istat?
Se previsto in contratto (al 100% o 75%) l’indice da prendere in considerazione è quello nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, pubblicato dall’istituto di statiche ogni mese.
Trovate per vostra utilità, qui di seguito, le variazioni percentuali del mese indicato rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.

Indici nazionali dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. Variazioni percentuali (in positivo) del mese indicato rispetto allo stesso mese dell'anno precedente.

Anno Gen Feb Mar Apr Mag Giu Lug Ago Set Ott Nov Dic
2014 0.6 0.5 0.3 0.5 0.4 0.3 0.1 -0.1 -0.1 0.1    
2013 2.2 1.8 1.6 1.1 1.2 1.2 1.2 1.1 0.8 0.7 0.6 0.6
2012 3.2 3.3 3.2 3.2 3.0 3.1 2.9 3.1 3.1 2.7 2.4 2.4
2011 2.2 2.3 2.5 2.6 2.6 2.7 2.7 2.8 3.0 3.2 3.2 3.2
2010 1.3 1.3 1.5 1.6 1.5 1.3 1.7 1.5 1.6 1.7 1.7 1.9
2009 1.5 1.5 1.0 1.0 0.7 0.4 -0.1 0.2 0.1 0.2 0.7 1.0
2008 2.9 2.9 3.3 3.3 3.5 3.8 4.0 3.9 3.7 3.4 2.6 2.0
2007 1.5 1.5 1.5 1.4 1.4 1.6 1.6 1.6 1.6 2.0 2.3 2.6
2006 2.2 2.1 2.1 2.0 2.2 2.1 2.1 2.1 2.0 2.7 1.7 1.7
2005 1.6 1.6 1.6 1.7 1.7 1.6 1.8 1.8 1.9 2 1.8 1.9
2004 2 2.2 1.9 2 2.1 2.2 2.1 2.1 1.8 1.7 1.7 1.7
2003 2.7 2.5 2.6 2.5 2.4 2.3 2.5 2.5 2.5 2.4 2.4 2.3

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MEGLIO INQUILINI CHE PROPRIETARI

Quando la casa in affitto diventa un'industria

Difficile immaginare uno scenario del genere in Italia, dove resiste salda l'idea che la casa in cui si vive la si debba per forza comprare - a costo di passare attraverso forme alternative come il rent to buy - relegando l'affitto solo a fasi possibilmente di passaggio della propria vita.

Completamente diversa la mentalità all'estero, dove a fronte di una platea di potenziali clienti che sceglie e cerca casa in affitto, la filiera del real estate si sta specializzando per rendere questa scelta conveniente a entrambe le parti.

Si tratta anzi di un segmento oggi all'avanguardia, dove si stanno consumando grandi battaglie per il controllo del mercato.
A patto di riuscire a sfruttare l'effetto positivo delle economie di scala, perché la scelta è vincente solo se si gestiscono grossi volumi di appartamenti.
La tendenza a specializzarsi in case in affitto ha messo ad esempio radici negli Stati Uniti, grazie alla crisi dell'immobiliare-finanziaria che ha colpito gli Usa dal 2007 in poi.
Il crollo dei prezzi delle case ha permesso di mettere le basi per creare grandi portafogli di proprietà residenziali, spesso acquistate a prezzi da saldi di fine stagione.
Poi il business è cresciuto sulle proprie gambe, così come i prezzi delle case, non più così competitivi come in tempo di crisi.

E' di oggi la notizia che Silver Bay reality trust, la prima società specializzata in affitti di case singole ad essersi quotata a Wall Street, comprerà da American Homes un pacchetto di 2.460 appartamenti.
Prezzo dell'operazione: circa 230 milioni di euro.
Le abitazioni si trovano in maggioranza nel Sud degli Stati Uniti: nel 90% dei casi sono alloggi già occupati da un inquilino in grado di pagare un canone medio di circa 850 euro al mese.
Con questa acquisizione il numero totale di case gestite della compagnia arriverà a 9mila unità: una bella massa di liquidità in arrivo ogni mese, su sui l'azienda punta ora a massimizzare i rendimenti.

Altra nazione, ma stessa logica per la tedesca Deutsche Wohnen, che giusto due giorni fa ha fatto sapere di aver offerto 980 milioni di euro per comprare Conwert Immobilien Invest, società austriaca che si occupa dello stesso segmento immobiliare.
L'obiettivo è sempre quello: aumentare la propria quota di mercato, fino a diventare il maggior proprietario e gestore di case in affitto, con un portafoglio di appartamenti locati o da locare, diffuso in modo capillare sul territorio.
E a Wohnen non manca molto: possiede già 146mila appartamenti a reddito, se riuscisse ad aggiudicarsi le 25mila unità di Conwert si avvicinerebbe al più grande proprietario tedesco, Deutsche Annington Immobilien, che di case in affitto in Germania ne gestisce 184mila.

Fontde: MonitorImmobiliare

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AFFITTO CON RISCATTO

Stampa l'articolo ChiudiRent to buy e fisco: la circolare dell'Agenzia delle Entrate mette i paletti
di Dario Aquaro ed Emiliano Sgambato

Con la circolare n. 4/E pubblicata dall'Agenzia delle Entrate si fa chiarezza sulla disciplina fiscale da applicare ai casi del cosiddetto "rent to buy", ovvero lo strumento normativo definito dal decreto Sblocca Italia che permette di prendere in affitto un immobile con l'opzione di acquistarlo dopo un certo periodo di tempo. In particolare, con la circolare n. 4/E di oggi 19 febbraio, l'Agenzia delle Entrate «definisce aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare per la tassazione del nuovo schema contrattuale (articolo 23, Dl n. 133/2014).Quali le tasse da pagare sulla parte del corrispettivo che va a comporre l'acconto sul prezzo pagato? A chi competono le tasse sulla casa nei diversi momenti del contratto?

Tasse variabili a seconda della finalità delle quote di canone
In sostanza – spiega la Circolare – il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della sua funzione specifica; ovvero se questo è corrisposto per il godimento dell'immobile (affitto) o come acconto sul prezzo finale (acquisto).
Nel primo caso «trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette». Alla quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell'immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti-prezzo.

Imponibilità Iva in base alla scelta dell'impresa
Nel quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo l'ipotesi in cui il concedente sia un'impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Più nel dettaglio – spiega l'Agenzia delle Entrate – nei casi in cui «l'operazione sia imponibile ai fini dell'Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell'immobile sono le seguenti: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti "prima casa" e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9» (case di lusso); aliquota ridotta del 10%, invece, «se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell'agevolazione "prima casa"; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali».

Riguardo l'imposta di registro,«la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica l'imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l'imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).

Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l'imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui l'operazione è soggetta

Vendita: imposte dirette, Iva e registro
Per le imprese la tassazione sarà sulla «differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell'immobile». Ai fini Iva, invece, «la base imponibile su cui applicare l'imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall'ex affittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell'immobile».

Riguardo le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l'imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all'1% e al 3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l'imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo mille euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna. Se, invece, il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il principio di alternatività tra Iva e Registro, l'imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna).

Il rent to buy tra privati
Se il venditore è un soggetto Irpef, sulla quota percepita come affitto è applicata la disciplina fiscale dei redditi fondiari, mentre «la misura dell'imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi». Si può comunque scegliere l'opzione per la "cedolare secca.

Il corrispettivo del trasferimento dell'immobile è tassato come «una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall'acquisto», come avviene nel "normale" regime di compravendite tra privati. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell'immobile. «Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l'imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi».

Fonte: Casa24Plus

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ESPERTO RISPONDE

LOCAZIONI: ORA PER IL BOLLO C'È IL MODELLO F24 «ELIDE»  A cura di Nicola Forte

Con riferimento alla registrazione dei contratti di locazione, dal 1° gennaio 2015, per il versamento delle imposte, si deve usare il modello F24 Elide. Nel provvedimento direttoriale del 3 gennaio 2014, al punto 1.1, si legge che anche l'imposta di bollo è versata con il modello citato, e la risoluzione 14/E del 24 gennaio 2014 ha istituito il codice tributo "1505-imposta di bollo". È ancora possibile, sia per i titolari di partita Iva che per i privati non titolari, continuare ad acquistare in tabaccheria i contrassegni autoadesivi (ex marche da bollo) da 16 euro, e usare il modello F24 Elide solo per pagare l'imposta di registro? Oppure è obbligatorio usare il modello F24 Elide per entrambi?
Anche l’imposta di bollo dovrà essere versata utilizzando il modello F24 Elide. La soluzione si desume in base a una interpretazione letterale del provvedimento direttoriale citato dal lettore nel quesito. In particolare, tale provvedimento dispone, al punto 1.1, che «a partire dal 1° febbraio 2014, l’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le relative sanzioni ed interessi, connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, sono versate mediante il modello "F24 versamenti con elementi identificativi" F24 Elide)...».L’obbligo di utilizzo di tale modello è stato successivamente differito al 1° gennaio 2015. In ogni caso, l’espressione utilizzata dal decreto, «sono versate», va intesa come «devono essere versate». Pertanto, si ritiene che non sia più possibile assolvere l’imposta di bollo sui contratti di locazione utilizzando appositi contrassegni telematici.

L'AMMINISTRATORE NON SCRIVE ALL'INQUILINO  A cura di Matteo Rezzonico

Se le spese condominiali vengono addebitate al proprietario, a cui l'inquilino rimborsa quelle di sua spettanza con acconti mensili e conguaglio a fine esercizio, l'amministratore deve rilasciare anche all'inquilino il verbale dell'assemblea, il consuntivo ed il preventivo?
Il locatore (o per suo conto l’amministratore di condominio) deve consegnare al conduttore il verbale di assemblea condominiale di approvazione del consuntivo e del preventivo e relativi riparti. E, infatti, per l’articolo 9 della legge 392/79, il conduttore deve pagare gli oneri accessori di sua competenza, ma ha diritto prima di effettuare il pagamento di ottenere l’indicazione specifica delle spese accessorie con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.In ogni caso, resta fermo il principio secondo cui l’amministratore non è tenuto ad avere rapporti diretti con l’inquilino, ma solo con il condomino proprietario dell'alloggio locato (Cassazione, 28 ottobre 1993, numero 10719, resa in tema di recupero crediti condominiali).

CAMBIO DI LOCATORE SENZA UN NUOVO CONTRATTO A cura di Matteo Rezzonico

In un contratto di locazione commerciale è cambiato il locatore. Bisogna fare un nuovo contratto?
Nel caso in cui a un locatore se ne sostituisca un altro (per esempio per intervenuta compravendita), non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione. Infatti, per l’articolo 1602 del Codice civile, «il terzo acquirente, tenuto a rispettare la locazione, subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». In tema, si veda, per tutte, Cassazione 14 agosto 2014, n. 17986, secondo cui «...il subingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell’acquisto del bene locato...».Nulla vieta, però, alle parti – anche per evitare eventuali controlli da parte del Fisco - di risolvere il contratto in corso e di stipularne uno nuovo, con il locatore subentrato/acquirente, ricognitivo del precedente, a norma dell’articolo 1372, comma 1, del Codice civile. 

Fonte: Casa24Plus

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affitti uffici

Un'analisi di mercato su 14mila domande nel database Tecnocasa Le richieste delle Pmi: stravincono gli affitti

Quasi sempre in locazione e con una spiccata preferenza per negozi e affini rispetto alle altre tipologie non residenziali. Si possono riassumere così le richieste che arrivano dalle Pmi (Piccole-medie imprese), oggi a caccia di spazi per la propria attività.   Le indicazioni arrivano della ricca banca dati del gruppo Tecnocasa, che conta un totale di circa 14mila domande, da cui emerge questo spaccato: il 66,2% cerca locali commerciali (negozi), il 20% capannoni, il 9,9% uffici e il resto laboratori.   Con un particolare in più: anche quando si tratta di capannoni, spesso e volentieri l'utilizzo finale non è di tipo industriale, ma ancora una volta per attività commerciali.   I tagli più gettonati in affitto non superano i 500 mq, quindi superfici di medio-piccole dimensioni, che gli imprenditori preferiscono prendere in locazione (una formula di gran lunga prefierita rispetto all'acquisto, perchè evita di immobilizzare risporse importanti di capitale).   Ma chi cerca negozi in affitto si orienta su tagli anche più piccoli, ovvero sotto i 100 mq (indicati dal 74,2% delle richieste).   Solo il 16,9% ha bisogno di tagli superiori a 150 mq.   A cercare spazi da acquistare è il classico piccolo investitore, che mira ad ottenere rendimenti tra l’8-10% lordi l'anno, orientandosi in particolare su immobili dalla metratura che non supera i 50 mq ( così dice il 56,1% delle richieste).   Nelle zone centrali i rendimenti possono essere più bassi rispetto alle zone periferiche, fattore che viene compensato però da tassi di vacancy contenuti nelle zone centrali.   Anche sul segmento degli uffici si registra una percentuale maggiore di coloro che scelgono la locazione (82,4%): le aziende tendono a ridimensionare gli spazi o a decentralizzarsi per abbassare i costi della locazione.   In questo caso si prediligono le soluzioni inserite all’interno di contesti direzionali o comunque in zone ben servite e facilmente raggiungibili.   Le tipologie più richieste sono quelle dalla metratura fino a 100 mq, possibilmente cablate e modulabili.

Fonte: MonitorImmobiliare

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