Background Image

Affitti - Locazioni

AFFITTI NON PAGATI

Ogni anno in Italia ammontano a 1,2 miliardi di euro i canoni d’affitto non pagati, con un proprietario su due che denuncia almeno una mensilità saltata nell’arco di 12 mesi dai propri inquilini. Lo scrive Avvenire a pagina 20 sottolineando che si tratta di stime elaborate da Legal24online, piattaforma digitale legale che gestisce le pratiche di recupero crediti per quote condominiali o canoni d’affitto non pagati.

letto su rassegna stampa monitorimmobiliare.it

Stampa Email

LA PRIMA CASA SI PUO' AFFITTARE

Per mantenere i benefici sull'acquisto della prima casa a cui le fa riferimento (sconti sulle imposte da pagare per l'acquisto) è sufficiente spostare o avere già la residenza nel Comune dove si acquista l'immobile. Una volta rispettata questa condizione, l'immobile può essere senza dubbio affittato senza per questo perdere i benefici fiscali goduti. La legge infatti specifica che la residenza deve essere portata nel comune e non all'interno dell'immobile acquistato.

Affittare la prima casa prima dei 5 anni

Il vincolo dei 5 anni per mantenere le agevolazioni riguarda strettamente la vendita del bene e non il metterla in affitto. Infatti, se l'immobile viene venduto prima dei cinque anni e non viene riacquistata una nuova prima casa entro l’anno, si decade dal beneficio e si dvono riversare la minore imposta di registro versata (differenziale dell’8%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi.

Le agevoalzioni per il mutuo prima casa

Altro discorso per l'agevolazione sugli interessi passivi del mutuo (si possono detrarre il 19% degli interessi passivi ed oneri accessori nella propria dichiarazione dei redditi per un tetto massimo pari a 4000 euro; quindi la detrazione massima ottenibile è pari a 760,00 euro).

In questo caso affittare l'immobile comporta la perdita dell'agevolazione.

Perchè affittando la prima casa si perdono le agevolazioni sul mutuo?

Perchè per questo beneficio la legge specifica che per poter usufruire dell'agevolazione occorre adibire l'immobile per il quale si è richiesto il mutuo a propria abitazione principale (intendendo per essa la casa in cui il proprietario ed i suoi familiari vi dimorano abitualmente) entro 12 mesi dall'acquisto e per tutto il periodo in cui si vorrà usufruire del beneficio.

Eccezioni

L'agevolazione viene mantenuta in caso di ricovero permanente in un istituto o ospedale,sempre che l’immobile non venga locato.

La detrazione non spetta in caso di usufruttuario, perchè in questo caso non parlaimo di acquisto della proprietà, ma solo di un diritto reale di godimento.

Letto su Blogaffitto.it

Stampa Email

AFFITTI FANTASMA

nascosti all’Erario ma pubblicizzati nel mercato parallelo delle offerte sottobanco, online o tramite passaparola. Seconde é terze case trasformate in strutture ricettive senza versare un euro al Fisco. Così il Corriere della Sera a pagina 16 riprendendo l’indagine della Guardia di Finanza nelle località di vacanza.
Nell'ambito dei controlli condotti dalle Fiamme Gialle, da metà giugno a oggi, nelle località balneari, di montagna e nelle città d'arte è risultato che un affitto su due è irregolare.
Su 895 controlli svolti sono state rilevate 539 violazioni. In Puglia, Toscana e Lazio i casi più numerosi.

Letto su rassegna stampa Monitor.it

Stampa Email

CEDOLARE SECCA ANCHE QUANDO SI AFFITTA A SOCIETA'

Può sempre ricorrere al regime della cedolare secca il locatore persona fisica, che non esercita attività imprenditoriale, anche qualora la locazione di un immobile a uso abitativo avvenga nei confronti di una società.

La legge, infatti, prevede solo restrizioni nei confronti del locatore (che per fruire dell'agevolazione non deve agire nell'esercizio di impresa o lavoro autonomo) e non nei confronti dei conduttori.

Lo ha chiarito la Commissione Tributaria Provinciale di Pavia nella sentenza n. 222/2018 sul ricorso di un contribuente contro l'avviso di liquidazione con cui l'Agenzia delle Entrate aveva recuperato l'imposta di registro per contratto di locazione. Il contribuente ne aveva omesso il versamento ritenendo di poter rientrare nel regime della c.d. "cedolare secca" che lo avrebbe esentato dal pagamento.

Secondo l'ufficio, invece, sarebbero stati esclusi dal regime della cedolare secca i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di impresa potendo il regime essere scelto solo se entrambe le parti agiscono da privati. Nel caso di specie, invece, il contratto di locazione era stato stipulato con una società.

Cedolare secca: restrizioni solo per il locatore

Innanzi alla CTP, invece, il contribuente evidenzia come la norma riguardante l'applicazione della cedolare secca ne limita l'applicazione esclusivamente nel caso che il locatore agisca nell'esercizio d'impresa o di lavoro autonomo.

La Commissione, accogliendo il ricorso, chiarisce che la legge istitutiva della c.d. cedolare secca (art. 3, d.lgs. n. 23/2001) non vieta la possibilità di usufruire della cedolare seccanel caso in cui l'immobile sia locato, nelle forme del contratto in oggetto, da una persona fisica ad una società.

Se il locatore è una persona fisica, che non esercita una attività imprenditoriale, che loca un immobile a uso abitativo, può fruire del regime della cedolare secca anche se il locatario è una società.

La citata legge infatti prevede solo restrizioni per il locatore, deve non agire, per poter fruire dell'agevolazione fiscale, nell'esercizio di impresa o di lavoro autonomo ma nessuna limitazione è indicata in capo ai conduttori

Fonte : studiocataldi.it

Stampa Email

MESSA IN MORA PER SFRATTO

Messa in mora per sfratto: perché farla?

la messa in mora per sfratto presenta dei vantaggi. Innanzitutto, come abbiamo appena detto, consente di far maturare gli interessi sui canoni non riscossi; in secondo luogo, prodotta in tribunale, dimostra al giudice come la parte inadempiente abbia preferito persistere nella propria condotta nonostante un formale avviso (il giudice potrebbe poi tenerne conto al momento della liquidazione delle spese legali); infine, la diffida consente di capire quali sono le intenzioni del conduttore. Ed infatti, la legge consente al debitore di sanare in giudizio la propria posizione pagando i canoni non versati, oltre alle spese sostenute dal locatore. Così facendo, egli può impedire lo sfratto.

In buona sostanza accade ciò: l’inquilino può comparire e sanare la morosità direttamente in udienza, versando l’importo dovuto per i canoni scaduti, oltre agli interessi legali e alle spese processuali liquidate dal giudice. In tal caso, il giudice dichiara estinto il procedimento e l’inquilino potrà continuare a godere dell’immobile.
Il conduttore può fare richiesta di un termine di grazia che consiste nella possibilità di avere un periodo di tempo entro il quale procedere al pagamento delle morosità, oltre le spese legali del procedimento. In tal caso il giudice concede un termine non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni successivi alla scadenza assegnata.

Con la lettere di messa in mora il locatore può sondare il terreno per capire quali sono le intenzioni del conduttore: se, infatti, questi avesse intenzione di pagare, non attenderebbe la citazione in giudizio (con conseguente aggravio di spese a suo carico), ma si metterebbe in regola ben prima, cioè al momento della ricezione della messa in mora.
Anche per questo motivo, quindi, è consigliabile inviare una diffida al conduttore moroso prima di agire in tribunale: si tratta di una mossa per capire le reali intenzioni del debitore il quale, se collaborativo, pagherà subito.

Letto su laleggepertutti.it

Stampa Email

ISTANZE AUTOTUTELA LOCAZIONI

Avvisi di liquidazione relativi al contratto di affitto: come tutelarsi.
by Chiara Bianchi

Un nuovo servizio telematico permette di richiedere assistenza per gli avvisi di liquidazione relativi ai contratti di locazione.

Da oggi contribuenti e intermediari possono chiedere via web di riesaminare gli avvisi di liquidazione relativi ai contratti di locazione nel caso in cui si ritenga vi sia un errore. Si chiama Istanze Autotutela Locazioni il servizio attivo dal 18 luglio che ha arricchito la piattaforma Civis con cui i cittadini possono fare richiesta all’Agenzia delle Entrate per ricevere assistenza e correggere le comunicazioni di irregolarità, gli avvisi telematici e le cartelle di pagamento, e per sanare le eventuali anomalie o segnalare le motivazioni per cui si ritiene non dovuto il pagamento di un’imposta.
Per accedere al servizio Civis Autotutela occorre essere abilitati ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, Fisconline o Entratel per i professionisti, e selezionare il link ”Istanze di autotutela locazioni”. Una volta inviata la richiesta, si può consultare online lo stato della lavorazione ed essere avvisati della conclusione della lavorazione via sms o email. A seguito dell’annullamento parziale dell’avviso, inoltre, è possibile stampare l’F24 precompilato contenente gli importi rideterminati a seguito della lavorazione effettuata dall’ufficio di competenza.

Si può inviare la richiesta di revisione solo rispettando alcune condizioni, ovvero:
- l’avviso non deve risultare annullato;
- non sia presente un’istanza di autotutela accolta;
- l’avviso di liquidazione deve riferirsi agli ultimi 5 anni.

Per quali avvisi di liquidazione relativi ai contratti di locazione è possibile chiedere il riesame?

Di seguito le motivazioni per cui è possibile presentare istanza telematica ricorrendo a Civis al fine di sanare irregolarità sul contratto di affitto:
- l’avvenuto pagamento dell’imposta di registro;
- la risoluzione anticipata del contratto (compreso il caso di ordinanza di convalida di sfratto o di finita locazione);
- il contratto è in cedolare secca;
- il contratto è stato ceduto (compreso il caso di subentro);
- il contratto è stato modificato con riduzione del canone di locazione;
- l’imposta è stata pagata per l’intero periodo al momento della registrazione.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea come Civis Istanze di Autotutela Locazioni sia il primo servizio di assistenza tramite web che concerne gli atti relativi all’imposta di registro.

Fonte: blogaffitto.it

Stampa Email

CESSIONE CONTRATTO DI AFFITTO

Il padrone di casa può cedere il contratto di affitto?

Secondo la Cassazione è nel potere del padrone di casa cedere il contratto di affitto a un’altra persona senza bisogno di ottenere prima il consenso dell’inquilino, il quale – dal momento in cui gli viene comunicata la cessione – dovrà pagare il canone di locazione nelle mani del cessionario. La ragione di tale deroga alle norme generali è molto semplice: è del tutto indifferente, per l’affittuario, pagare nelle mani di un soggetto anziché di un altro.

La cessione del contratto di locazione da parte del proprietario dell’immobile realizza, a ben vedere, una semplice cessione del credito, ossia del pagamento del canone di locazione, con conseguente applicazione della norma – da noi vista sopra – in virtù deo quale il creditore può trasferire il proprio credito a terzi, anche senza il consenso del debitore (purché il credito non abbia carattere strettamente personale o il trasferimento non sia vietato dalla legge). Il conduttore, infatti, in caso di cessione della locazione, conserva del tutto inalterata la usa posizione contrattuale, rimanendo inalterati oneri e doveri in capo al cessionario, ossia del nuovo locatore.

L'inquilino può cedere il contratto di affitto?

Viceversa il conduttore non può cedere il contratto di affitto a un’altra persona – e quindi consentire a quest’ultima di vivere nell’appartamento pagando i relativi canoni – senza prima aver chiesto il consenso al padrone di casa. E ciò perché a stabilirlo è già il codice civile. Stabilisce infatti la legge: «Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore».

La ragione anche in questo caso è semplice: il padrone di casa potrebbe preferire mantenere il contratto di affitto con una determinata persona piuttosto che con un’altra, in virtù della maggiore solvibilità della prima o dell’affidamento che questa possa utilizzare l’immobile in modo consono e corretto. A differenza di quanto avviene per il conduttore, per il locatore non è certo indifferente il mutamento dell’identità dell’inquilino che è tenuto al versamento periodico del canone pattuito quale corrispettivo. Assume rilievo determinante, ai fini della stipula del contratto, la figura soggettiva del conduttore. Per questo motivo, hanno sottolineato i giudici di legittimità, è richiesto dalla legge il consenso del locatore alla cessione della locazione e/o alla sublocazione.

Differenza tra cessione del contratto di affitto e sublocazione

Attenzione a non confondere la cessione del contratto con la sublocazione. Con la cessione del contratto, l’intestatario delle obbligazioni sarà il cessionario, che in tal caso sarà tenuto a pagare l’affitto. Con la sublocazione, invece, il titolare del contratto di affitto con il locatore resta sempre il primo inquilino. Quest’ultimo, però, stipulando un subaffitto dell’intero appartamento o di una singola camera, potrà ottenere a sua volta un corrispettivo da un terzo.

letto su laleggepertutti.it

Stampa Email

IMMOBILI COMMERCIALI

AFFITTARLI NON È UN’IMPRESA: ECCO COME FARE

Chi necessita di un immobile commerciale, nella maggior parte dei casi, preferisce affittarlo anziché acquistarlo. L’affitto rappresenta infatti una soluzione più prudente per un’impresa, soprattutto in un periodo di forte incertezza economica come quello attuale.

La prima scelta da fare nel caso si disponga di un immobile commerciale da concedere in locazione riguarda il canale di ricerca del cliente: ci si può affidare a un’agenzia immobiliare oppure cercarlo in maniera autonoma. In quest’ultimo caso il miglior alleato è il web: bastano pochi minuti per inserire un annuncio nei siti di settore, ma anche in siti generalisti.
Attenzione, però, a non essere superficiali.
Per essere efficace, infatti, un annuncio deve essere completo e fornire tutte le informazioni che possono interessare il potenziale affittuario. Massima cura, quindi, per le foto. Non solo vanno inserite, ma devono essere di qualità. In questo senso può venire in aiuto l’home staging, una vera e propria disciplina che ha lo scopo di perfezionare le ambientazioni degli immobili in affitto o in vendita così da attirare i clienti. Come si intuisce dal nome, l’home staging è diffuso soprattutto per gli immobili residenziali (quindi per le case), ma i suoi dettami possono essere applicati anche agli immobili commerciali. Dove l’estetica è tradizionalmente meno curata, ma proprio per questo motivo può rappresentare un vantaggio competitivo rispetto ad altri annunci.

Una volta individuato l’affittuario, è consigliabile farsi affiancare da un esperto al momento della stipula del contratto. Ci sono infatti una serie di normative da rispettare, come ad esempio la durata minima della locazione per la prima sottoscrizione. Mai dimenticarsi, poi, della cauzione, con la quale il titolare del bene si tutela da eventuali mancati pagamenti. Ed è fondamentale, infine, informarsi a dovere su quali siano gli oneri a carico del proprietario e quelli a carico invece di chi affitta l’immobile commerciale, sia dal punto di vista fiscale che da quello dei consumi energetici o della manutenzione.

di Giovanni Marrucci

letto su immobiliare.it

Stampa Email