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Affitti - Locazioni

CRESCE LA DOMANDA DI LOCAZIONI

iN italia il 77,4% delle famiglie è proprietario della casa in cui vive, ma il dato è destinato a cambiare nei prossimi anni.

L'Osservatorio di Immobiliare.it e Mioaffitto.it ha messo in evidenza una consolidata crescita del mercato delle locazioni: in un anno la domanda è aumentata del 2,9% e ha risposto un incremento dell’offerta pari all’1,6%. Sono rincarati i canoni, saliti dell’1,3% su base annua.

Il canone medio mensile per l’affitto di un bilocale è di 579,6 euro, ma in regioni come Lazio, Lombardia, Toscana e Valle d’Aosta si registrano costi ben più alti, con il picco nel Lazio dove si spendono mediamente 751,2 euro al mese.

Rimane invariato rispetto all'anno passato l’elenco delle dieci città più care in cui affittare casa, con un’unica eccezione: quella di Napoli che lascia il posto a Verona.

Milano supera Venezia e Firenze, diventando così la città più cara in assoluto dove, a fronte di una domanda cresciuta di oltre il 4% nell’ultimo anno, l’affitto di un monolocale costa mediamente 700 euro al mese (17,5 euro/mq). A seguire si trova Firenze, con un costo medio di 613 euro per un monolocale e una domanda aumentata del 3,3%.

Sono al terzo posto, quasi a pari merito, Roma e Venezia, con un canone mensile medio per un monolocale pari rispettivamente a 540 e 539 euro,

Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it: “Gli italiani hanno sempre dato un grande valore alla proprietà immobiliare, molto più dei cugini europei di Svizzera e Germania, ad esempio, dove circa metà della popolazione vive in abitazioni di suo possesso. Un clima di maggior fiducia, tassi di interesse ai minimi storici e un accesso al credito più semplice non potevano di certo far presagire un aumento così importante per l’interesse verso gli affitti. Eppure dalle grandi città è in corso una rivoluzione: ci stiamo avvicinando timidamente a una mentalità più vicina al Nord Europa”.

Articolo letto su monitorimmobiliare .it

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CONTRATTO A CANONE CONCORDATO

Cedolare secca, per l’applicazione della riduzione nei canoni concordati è obbligatoria l’attestazione delle associazioni.
by Andrea Cioli

Per ottenere la riduzione del 10% sulla cedolare secca in caso di stipula di contratto a canone concordato è obbligatorio per i contraenti acquisire l’attestazione delle associazioni di categoria, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate.
Il chiarimento arriva dalla Direzione Generale per la Condizione Abitativa - Divisione 4 - del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con la nota n. 0001380 del 6 febbraio 2018 e riguarda l’obbligo di attestazione per la corretta applicazione dell’Accordo Territoriale per i contratti a canone concordato non assistiti direttamente dalle Associazioni firmatarie, dal D.M. 16/01/2017 e presente negli Accordi Territoriali stipulati ai sensi dello stesso.

La nota ministeriale specifica che:

“Per quanto concerne i profili fiscali va considerato che l’obbligatorietà dell’attestazione fonda i suoi presupposti sulla necessità di documentare alla Pubblica Amministrazione, sia a livello centrale che comunale, la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare sia i contenuti dell’Accordo locale che i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali, sia statali che comunali.
Ne consegue l’obbligo per i contraenti di acquisire l’attestazione in argomento, anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni utilizzate”.

L’interpretazione del Ministero appare piuttosto chiara ed esplicita: l’attestazione è obbligatoria. Cerchiamo quindi di fare una sintesi delle certezze che abbiamo in materia, anche alla luce di tale posizione:

- L’obbligo di attestazione vale solo nei Comuni ove sia stipulato un nuovo Accordo Territoriale ai sensi del D.M. 16/01/2017. In caso di Accordi precedenti, invece, tale obbligo non opera, salvo che nel caso (rarissimo) che sia l’Accordo stesso a prevederlo.

- Le modalità di attestazione sono/saranno specificate dai singoli Accordi Territoriali stipulati ai sensi del D.M. 16/01/2017, che riportano/riporteranno in allegato il modello da sottoporre alle Associazioni firmatarie per la vidima. Gli Accordi dispongono/ disporranno altresì in merito al numero di Associazioni che dovranno rilasciare l’attestazione per ogni singolo contratto: il D.M. infatti dispone che a rilasciarla sia almeno una Associazione firmataria, ma alcuni Accordi già stipulati prevedono addirittura un’attestazione bilaterale (rilasciata da due Associazioni firmatarie, normalmente una per il conduttore e una per il locatore).

- Stando anche ai riscontri dei Comuni ove i nuovi Accordi sono stati stipulati, l’attestazione andrà presentata al Comune in sede di dichiarazione IMU, quindi al momento della richiesta dell’agevolazione, per ottenere la riduzione IMU spettante a questo tipo di contratti. Su questo aspetto, tuttavia, la procedura potrebbe variare da Comune a Comune.

- Per quanto riguarda l’Agenzia delle Entrate, invece, stando al parere fornito dal Ministero (e salvo successive specifiche in senso contrario) non appare necessario produrre l’attestazione in sede di dichiarazione dei redditi o, ancor meno, in sede di registrazione del contratto di locazione. L’attestazione andrà eventualmente prodotta qualora l’AdE effettuasse un accertamento circa la correttezza del contratto agevolato stipulato, “anche per poter dimostrare all’Agenzia delle Entrate, in caso di verifica fiscale, la correttezza delle deduzioni (o dell’aliquota cedolare agevolata, aggiungiamo noi) utilizzate”.

- Anche nei Comuni (es. Bologna) in cui l’Accordo Territoriale, pur applicando il D.M. 16/1/2017, pare esprimersi per una non obbligatorietà dell’attestazione, sarà bene d’ora in poi produrla, onde evitare che in sede di controllo la mancanza dell’attestazione venga contestata, in linea con la sopra esposta interpretazione del Ministero.

La questione della corretta applicazione degli Accordi Territoriali.

Il D.M. 16/01/2017 (art. 1 comma 8) ha introdotto un meccanismo non presente nel precedente D.M del 30/12/2002, finalizzato ad evitare abusi legati all’erronea applicazione dei parametri presenti negli Accordi Territoriali:

[..] Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti contrattuali, a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno una organizzazione firmataria dell'accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all'accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali.

In seguito all’emanazione del sopra citato Decreto Ministeriale e man mano che gli Accordi Territoriali lo hanno reso applicabile sul territorio è sorto il dubbio circa l’obbligatorietà, asserita dalle Associazioni firmatarie, o la mera opportunità, auspicata dagli altri operatori del settore, di tale attestazione, non essendo ben chiaro il senso dell’espressione “da eseguirsi [...] anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.

In sostanza, anche dopo la stipula dei primi Accordi Territoriali residuava un dubbio circa la sua funzione: obbligatoria al fine di ottenere l’agevolazione collegata al canone concordato (imposta sui redditi e IMU) oppure volta soltanto ad evitare che l’AdE o il Comune possano effettuare i controlli a campione sulla corretta applicazione dei parametri dell’Accordo Territoriale.

L’interpretazione del Ministero (in risposta ad un quesito posto da CONFABITARE) si colloca in questo contesto, e vale a dissipare ogni dubbio riguardo l’obbligatorietà dell’attestazione al fine del riconoscimento (o della mancata revoca) delle agevolazioni fiscali.

Articolo pubblicato su Bogaffitti.it

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ALLA POLITICA NON INTERESSA L'ESIGENZA ABITATIVA

È triste dover constatare che di disagio abitativo in questa campagna elettorale non se ne parla se non, con approssimazione, in qualche caso sporadico.
La crisi del sistema abitativo italiano è sotto gli occhi di tutti, ma non nei programmi elettorali dove, al massimo, si accenna, oppure si ripropone la stanca litania del sostegno pubblico all’acquisto della prima casa come magica soluzione.

Eppure nell’arco degli ultimi 20 anni gli incentivi all’acquisto hanno rappresentato l’asse principale, se non unico, di intervento nel settore, nella convinzione che questo segmento potesse continuare ad espandersi all’infinito con i ritmi del passato, non comprendendo che il problema principale da affrontare era ed è quello di offrire case in affitto a prezzi sostenibili.

Dietro le punte di emergenza rappresentata dagli sfratti, ed in particolare di quelli per morosità, si nasconde una realtà ben più vasta fatta di numeri assolutamente preoccupanti: 650 mila domande di edilizia pubblica inevase, circa tre milioni di giovani tra i 25 ed i 36 anni che continuano a vivere con i genitori, oltre tre milioni di lavoratori emigrati che vivono in condizioni di sovraffollamento e di forte disagio abitativo, oltre il 70% delle famiglie in affitto (2milioni e 300mila nuclei familiari) con un reddito inferiore ai 24.000 euro annui che vive in prevalenza nelle grandi aree metropolitane dove gli affitti sono più elevati.

La divaricazione crescente tra il livello dell’offerta e le capacità della domanda è dimostrata dall’andamento degli sfratti per morosità, passati dalle percentuali irrisorie dei primi anni ’80 all’attuale 90% del totale delle sentenze di sfratto emesse: un trend iniziato prima della crisi che, naturalmente, ne ha accentuato la gravità.

Negli ultimi 5 anni sono stati emessi 348.515 provvedimenti, 309.754 per morosità, 165.359 sono state le esecuzioni forzose di provvedimenti emessi anche in periodi precedenti. Nello stesso periodo vi sono state oltre 720.000 richieste di esecuzione presso l’Ufficiale giudiziario. Si stima che oltre 100.000 siano gli sfratti già emessi che potrebbero essere eseguiti nel prossimo triennio. A questi potrebbero aggiungersi altri 200.000 sentenze di sfratto che, seguendo il trend dell'ultimo periodo, saranno verosimilmente emessi nel prossimo triennio.

Di fronte a questo sintetico e schematico quadro appare evidente la necessità di intervenire in tre direzioni:

-aumentare in maniera consistente e strutturale l’offerta di alloggi in affitto a canoni sostenibili dalla domanda

-sostenere il reddito delle famiglie più deboli attraverso il fondo di sostegno all’affitto;

-governare la dinamica degli affitti del settore privato che oggi copre l’80% circa dell’intero mercato dell’affitto.

A queste esigenze si accompagna quella di offrire risposte non consumando ulteriore suolo, ma attraverso la riqualificazione e la rigenerazione delle città partendo dalle periferie e dall’edilizia pubblica che, se riformata e rilanciata, può essere il volano di un processo di inclusione sociale. L’esperienza dei grandi contenitori di case popolari ai margini della città non può e non deve essere ripetuta così come le operazioni di rigenerazione urbana non possono diventare il terreno privilegiato di scorribande speculative, ma rappresentare l’occasione per proporre integrazione sociale.

Se queste sono le esigenze, gli strumenti finanziari e normativi messi in campo sino ad oggi appaiono largamente insufficienti ed inefficaci perché, oltre ai problemi quantitativi, non sembrano individuare correttamente i segmenti di domanda da soddisfare, non contribuiscono a calmierare i canoni e non prevedono un flusso strutturale di risorse in grado di programmare gli interventi in un arco temporale di medio-lungo periodo.

In Europa il problema abitativo è uno degli argomenti principali delle campagne elettorali. Sarebbe bello se in Italia si facesse altrettanto, smettendo di parlare di casa solo per promettere tagli di tasse e contributi per acquistarla.

Articolo pubblicato su Moniotorimmobiliare.it

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AFFITTI BREVI

Gli affitti brevi entrano nel 730/2018.

L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato nei giorni scorsi il modello di dichiarazione dei redditi 730/2018 con le istruzioni per la compilazione, e come ogni anno non mancano le novità. Tra queste la più chiacchierata è la cosiddetta tassa Airbnb, ovvero la tassa sugli affitti brevi, introdotta dal 1 giugno 2017.

Si tratta della normativa fiscale che disciplina i redditi derivati dalla locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore ai 30 giorni, con contratti stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa ma conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano l’attività di intermediazione immobiliare, ivi compresi i portali online. Tali redditi trovano per la prima volta spazio nel modello del 730 per il 2018, essendo assoggettati alla cedolare secca con ritenuta del 21% versata direttamente dagli intermediari. In sede di dichiarazione è possibile optare per il regime Irpef se risulta essere più conveniente; in questo caso la cedolare versata viene trattenuta come acconto. Il reddito derivante dagli affitti brevi costituisce reddito fondiario per il proprietario dell’immobile e nel 730 va indicato nel Quadro B, relativo ai redditi degli immobili; è stato inoltre aggiornato il rigo F8 dove indicare l’importo delle ritenute subite. Differente se è un sublocatore o un comodatario a riscuotere i canoni: in questi casi i proventi dalla locazione breve costituiscono reddito diverso e vanno indicati nel quadro D al rigo D4, con il codice 10, mentre al proprietario basterà indicare la rendita catastale.

Letto su Blogaffitti.it

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LA DISDETTA DELL'AFFITTO

Come noto, il contratto di affitto ha una data di scadenza che è fissata inderogabilmente dalla legge e che le parti non possono ridurre.
Tuttavia, alla sua scadenza, l’affitto si rinnova per un periodo di tempo uguale alla prima scadenza (ad esempio altri 4 anni nel contratto 4+4, oppure altri 3 anni nel contratto 3+2).
Ciascuna delle due parti (l’inquilino o il locatore) può impedire il rinnovo automatico dell’affitto dando disdetta prima della scadenza e comunque facendo pervenire tale disdetta entro il termine di preavviso indicato nel contratto (non meno di 6 mesi prima della scadenza).
La disdetta non deve essere motivata e – aspetto molto importante – deve arrivare al destinatario prima della scadenza di tale termine (fa cioè fede non la data di spedizione ma quella di ricevimento della raccomandata: errore questo che più persone commettono).

Sia il padrone di casa che l’inquilino devono rispettare la data di scadenza del contratto di locazione e non possono recedere prima di questa. Salvo particolari casi in cui, alla prima scadenza, il proprietario dell’immobile può evitare il rinnovo automatico, entrambe le parti devono quindi attendere la data di scadenza per potersi sciogliere. Prima di questo momento solo l’inquilino può disdettare l’affitto ma unicamente nel caso in cui sussista una «giusta causa», ossia un evento imprevisto e involontario.

Fonte: laleggepertutti

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RINNOVO DELL'AFFITTO

Il rinnovo dell’affitto non richiede una nuova manifestazione di volontà o la firma di un ulteriore contratto. È sufficiente non inviare la disdetta.
Tuttavia, se la disdetta dovesse essere spedita e ricevuta dall’inquilino il fatto che, a conti fatti, quest’ultimo continui a restare nell’immobile e a pagare il canone non configura una tacita revoca della disdetta dell’affitto da parte del locatore. È questo il senso della pronuncia della Cassazione qui in commento.
In buona sostanza, se anche il padrone di casa tollera la presenza dell’inquilino oltre il termine di scadenza del contratto e non lo sfratta ma anzi ne percepisce il pagamento del canone questo non significa che ci abbia ripensato e che la disdetta dell’affitto non sia più valida.

Quindi, la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nell’appartamento oltre la scadenza del termine, né dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, e neppure dal ritardo con il quale sia stata promosso lo sfratto; occorre che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita la locazione

Fonte: laleggepertutti.it

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CEDOLARE SECCA

Prorogata la cedolare secca al 10% per il biennio 2018-2019.

La tanto attesa proroga della cedolare secca al 10% per gli affitti abitativi è finalmente arrivata. L’art. 1, comma 16 della Legge di Bilancio 2018, pubblicata in Gazzetta Ufficiale n.302 del 29/12/2017 - Suppl. Ordinario n. 62 - della Legge n. 205/2017 conferma l’aliquota agevolata per le locazioni a canone concordato per il biennio 2018-2019. Fino al 31 dicembre 2019 i proprietari di immobili ad uso abitativo situati nei comuni ad alta densità abitativa o nei comuni dichiarati in stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014 potranno quindi usufruire della cedolare ridotta in caso di stipula di contratto a canone concordato.

La Legge di modifica del D.L. 47/2014, che aveva stabilito la riduzione della cedolare secca per il quadriennio 2014-2017 dal 15 al 10% per gli immobili che soddisfano i requisiti sopra citati, non aggiorna però la parte relativa ai comuni oggetto di calamità nel periodo successivo al 2014, mentre fissa entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di Bilancio l’aggiornamento dell’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa da parte del CIPE, fermo al lontano 13 novembre 2003.

No alla cedolare secca per negozi e uffici.

Oltre alla delusione per la mancata stabilizzazione definitiva della cedolare secca sui contratti di affitto abitativi, richiesta dalla maggioranza di Governo nella risoluzione sull’approvazione della nota di aggiornamento del DEF, la Legge di Bilancio ignora anche l’auspicata estensione del regime agevolato agli affitti commerciali. Un settore nel quale la redditività è sempre più erosa dal carico delle imposte e che potrebbe favorevolmente beneficiare della tassazione sostitutiva. Anche perché, dopo l’analisi contenuta nel “Rapporto sui risultati conseguiti in materia di misure di contrasto all’evasione fiscale e contributiva”, allegato alla nota di aggiornamento del Documento di Economia e Finanza, risulta sempre più evidente quanto la propensione all’evasione nel settore affitti si sia ridotta del 40% tra il 2010 e il 2015 grazie anche all’introduzione della cedolare secca, sia pure limitatamente alle locazione di immobili ad uso abitativo

articolo letto su blogaffitti.it

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MODIFICA DEL CANONE DI LOCAZIONE

la modifica (in aumento o in diminuzione) del canone di locazione non configura un nuovo contratto ma semplicemente la rettifica di un elemento, peraltro qualificato come accessorio e non essenziale dell’obbligazione. Di conseguenza, non si concretizza la necessità di stipulare un nuovo atto di locazione, con nuova data di decorrenza e nuove scadenze. Ciò vuol dire che il contratto originario non perde la sua validità e, di conseguenza, se la durata del contratto è di 4 anni + 4 anni di rinnovo automatico, tale termine non ricomincia a decorrere da capo solo perchè le parti hanno modificato il canone di locazione.
Poichè però il contratto di locazione deve sempre essere redatto in forma scritta, anche tutti i successivi accordi di modifica o integrativi della pattuizione originaria devono essere redatti per iscritto e firmati dalle parti. L’accordo volto a modificare il canone potrà essere redatto senza formule particolari, purchè richiami gli estremi del contratto di locazione cui si riferisce (soggetti, immobile, data di redazione e di registrazione).

Per quanto riguarda la necessità di procedere a comunicare l’accordo modificativo del contratto all’Agenzia delle Entrate, la questione è stata trattata dall’Agenzia stessa con una Risoluzione del 2010. Nel citato documento di prassi l’Agenzia ha provveduto a chiarire che, nel caso in cui le parti del contratto di locazione pattuiscano la riduzione del canone inizialmente previsto, tale accordo, non consistendo in un evento che comporti “ulteriore liquidazione dell’imposta” , non deve essere obbligatoriamente comunicato all’Agenzia delle Entrate (a meno che non sia stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Il perfezionamento dell’accordo di riduzione del canone, però, determina di fatto la diminuzione della base imponibile ai fini delle imposte dirette e conseguentemente la corresponsione di una minore imposta: sorge quindi l’opportunità operativa di registrare l’atto di modifica contrattuale, con l’apposizione della data certa di fronte ai terzi. Su tale fattispecie è intervenuto il legislatore che ha esentato dall’assoggettamento a imposta di registro e ad imposta di bollo le registrazioni degli accordi con i quali locatore e locatario dispongono la riduzione dei canoni di un contratto di locazione immobiliare in essere.

Fonte: laleggepertutti.it

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