ESPERTO RISPONDE

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LOCAZIONI: ORA PER IL BOLLO C'È IL MODELLO F24 «ELIDE»  A cura di Nicola Forte

Con riferimento alla registrazione dei contratti di locazione, dal 1° gennaio 2015, per il versamento delle imposte, si deve usare il modello F24 Elide. Nel provvedimento direttoriale del 3 gennaio 2014, al punto 1.1, si legge che anche l'imposta di bollo è versata con il modello citato, e la risoluzione 14/E del 24 gennaio 2014 ha istituito il codice tributo "1505-imposta di bollo". È ancora possibile, sia per i titolari di partita Iva che per i privati non titolari, continuare ad acquistare in tabaccheria i contrassegni autoadesivi (ex marche da bollo) da 16 euro, e usare il modello F24 Elide solo per pagare l'imposta di registro? Oppure è obbligatorio usare il modello F24 Elide per entrambi?
Anche l’imposta di bollo dovrà essere versata utilizzando il modello F24 Elide. La soluzione si desume in base a una interpretazione letterale del provvedimento direttoriale citato dal lettore nel quesito. In particolare, tale provvedimento dispone, al punto 1.1, che «a partire dal 1° febbraio 2014, l’imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l’imposta di bollo, le relative sanzioni ed interessi, connesse alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, sono versate mediante il modello "F24 versamenti con elementi identificativi" F24 Elide)...».L’obbligo di utilizzo di tale modello è stato successivamente differito al 1° gennaio 2015. In ogni caso, l’espressione utilizzata dal decreto, «sono versate», va intesa come «devono essere versate». Pertanto, si ritiene che non sia più possibile assolvere l’imposta di bollo sui contratti di locazione utilizzando appositi contrassegni telematici.

L'AMMINISTRATORE NON SCRIVE ALL'INQUILINO  A cura di Matteo Rezzonico

Se le spese condominiali vengono addebitate al proprietario, a cui l'inquilino rimborsa quelle di sua spettanza con acconti mensili e conguaglio a fine esercizio, l'amministratore deve rilasciare anche all'inquilino il verbale dell'assemblea, il consuntivo ed il preventivo?
Il locatore (o per suo conto l’amministratore di condominio) deve consegnare al conduttore il verbale di assemblea condominiale di approvazione del consuntivo e del preventivo e relativi riparti. E, infatti, per l’articolo 9 della legge 392/79, il conduttore deve pagare gli oneri accessori di sua competenza, ma ha diritto prima di effettuare il pagamento di ottenere l’indicazione specifica delle spese accessorie con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.In ogni caso, resta fermo il principio secondo cui l’amministratore non è tenuto ad avere rapporti diretti con l’inquilino, ma solo con il condomino proprietario dell'alloggio locato (Cassazione, 28 ottobre 1993, numero 10719, resa in tema di recupero crediti condominiali).

CAMBIO DI LOCATORE SENZA UN NUOVO CONTRATTO A cura di Matteo Rezzonico

In un contratto di locazione commerciale è cambiato il locatore. Bisogna fare un nuovo contratto?
Nel caso in cui a un locatore se ne sostituisca un altro (per esempio per intervenuta compravendita), non è necessario stipulare un nuovo contratto di locazione. Infatti, per l’articolo 1602 del Codice civile, «il terzo acquirente, tenuto a rispettare la locazione, subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». In tema, si veda, per tutte, Cassazione 14 agosto 2014, n. 17986, secondo cui «...il subingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell’acquisto del bene locato...».Nulla vieta, però, alle parti – anche per evitare eventuali controlli da parte del Fisco - di risolvere il contratto in corso e di stipularne uno nuovo, con il locatore subentrato/acquirente, ricognitivo del precedente, a norma dell’articolo 1372, comma 1, del Codice civile. 

Fonte: Casa24Plus

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