Background Image

AFFITTO CON RISCATTO

Stampa l'articolo ChiudiRent to buy e fisco: la circolare dell'Agenzia delle Entrate mette i paletti
di Dario Aquaro ed Emiliano Sgambato

Con la circolare n. 4/E pubblicata dall'Agenzia delle Entrate si fa chiarezza sulla disciplina fiscale da applicare ai casi del cosiddetto "rent to buy", ovvero lo strumento normativo definito dal decreto Sblocca Italia che permette di prendere in affitto un immobile con l'opzione di acquistarlo dopo un certo periodo di tempo. In particolare, con la circolare n. 4/E di oggi 19 febbraio, l'Agenzia delle Entrate «definisce aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare per la tassazione del nuovo schema contrattuale (articolo 23, Dl n. 133/2014).Quali le tasse da pagare sulla parte del corrispettivo che va a comporre l'acconto sul prezzo pagato? A chi competono le tasse sulla casa nei diversi momenti del contratto?

Tasse variabili a seconda della finalità delle quote di canone
In sostanza – spiega la Circolare – il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve essere diversificato tenendo conto della sua funzione specifica; ovvero se questo è corrisposto per il godimento dell'immobile (affitto) o come acconto sul prezzo finale (acquisto).
Nel primo caso «trovano applicazione le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia per le imposte dirette che per quelle indirette». Alla quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell'immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti-prezzo.

Imponibilità Iva in base alla scelta dell'impresa
Nel quadro della formula di contrattazione del rent to buy, la circolare chiarisce che i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano tra le operazioni esenti da Iva, salvo l'ipotesi in cui il concedente sia un'impresa di costruzione o di ripristino e opti per il regime di imponibilità Iva. Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

Più nel dettaglio – spiega l'Agenzia delle Entrate – nei casi in cui «l'operazione sia imponibile ai fini dell'Iva, le aliquote applicabili alla quota di canone pagata come acconto per la successiva acquisizione dell'immobile sono le seguenti: aliquota ridotta del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti "prima casa" e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9» (case di lusso); aliquota ridotta del 10%, invece, «se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell'agevolazione "prima casa"; aliquota del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali».

Riguardo l'imposta di registro,«la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. Per quanto attiene, invece alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo, per gli immobili abitativi esenti Iva si applica l'imposta di registro con aliquota del 2%, mentre se è imponibile Iva, perché il concedente, cioè il potenziale venditore, ha espresso tale opzione, l'imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata, 200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica).

Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l'imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui l'operazione è soggetta

Vendita: imposte dirette, Iva e registro
Per le imprese la tassazione sarà sulla «differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell'immobile». Ai fini Iva, invece, «la base imponibile su cui applicare l'imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, cioè dall'ex affittuario, esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell'immobile».

Riguardo le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l'imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all'1% e al 3%. Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l'imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo mille euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna. Se, invece, il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il principio di alternatività tra Iva e Registro, l'imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna).

Il rent to buy tra privati
Se il venditore è un soggetto Irpef, sulla quota percepita come affitto è applicata la disciplina fiscale dei redditi fondiari, mentre «la misura dell'imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi». Si può comunque scegliere l'opzione per la "cedolare secca.

Il corrispettivo del trasferimento dell'immobile è tassato come «una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall'acquisto», come avviene nel "normale" regime di compravendite tra privati. Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell'immobile. «Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l'imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi».

Fonte: Casa24Plus

Stampa Email