Background Image

MANCATA RICONSEGNA APPARTAMENTO

Come noto, l'efficacia di un contratto di locazione può cessare per molteplici ragioni. Tra queste vanno certamente annoverate, se non altro per la diffusione con cui statisticamente si verificano, le seguenti: scadenza naturale del contratto; risoluzione consensuale del contratto; recesso del conduttore; diniego di rinnovo del locatore alla prima scadenza del contratto; ordinanza di convalida di sfratto.

In tutte le ipotesi menzionate accade con frequenza notevole (e sempre maggiore) che il conduttore continui ad occupare l'immobile locato, con conseguente pregiudizio del locatore, che si trova impossibilitato a rientrare in possesso del bene in tempi brevi e, quindi, a goderne (nel caso in cui intenda utilizzare direttamente il proprio bene) e a disporne giuridicamente (nel caso in cui voglia locare nuovamente l'immobile o venderlo).

Nonostante la scadenza o la cessazione di efficacia del contratto di locazione, è doveroso sottolineare che il conduttore – rimanendo detentore qualificato del bene sino all'effettiva consegna in favore del locatore – resta comunque custode del bene immobile di cui continua ad avere la disponibilità, con tutti gli obblighi e le eventuali responsabilità che ne possano derivare. Perciò, il conduttore deve continuare ad osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi del bene secondo l'uso convenuto, è responsabile per i danni cagionati all'immobile da lui stesso e dalle persone conviventi e, nondimeno, risponde della perdita o del deterioramento del bene a meno che non dimostri che sono accaduti per cause a lui non imputabili.

Un secondo e non meno importante obbligo del conduttore che continua ad occupare l'immobile anche dopo la scadenza o cessazione di efficacia del contratto di locazione è sancito dall'art. 1591 del codice civile, che recita testualmente: "Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".

Pertanto, in caso di mancato rispetto da parte del conduttore dell'obbligo di riconsegnare l'immobile al locatore al termine – per qualsiasi ragione – del contratto di locazione, il locatore ha diritto di pretendere dal conduttore un corrispettivo di importo identico al canone previsto nel cessato contratto di locazione, per tutto l'arco temporale intercorrente tra il momento iniziale di cessazione di efficacia del contratto di locazione e quello finale di effettivo rilascio dell'immobile. Tale corrispettivo è dovuto "senza se e senza ma" e costituisce una forma minima di risarcimento, dovuta proprio all'indisponibilità del bene immobile che il locatore è costretto a subire per l'arco temporale che termina con il rilascio dell'immobile e la consegna delle chiavi al locatore. La somma dovuta, tra l'altro, è soggetta ad eventuali aumenti e rivalutazioni verificatisi nella vigenza del contratto di locazione, nonché degli interessi dal giorno della domanda sino all'effettivo pagamento.

Ma non è tutto. Infatti, la norma sopra riportata prevede altresì la possibilità per il locatore di domandare il risarcimento del maggior danno patito, cioè del danno ulteriore rispetto all'introito rappresentato dal canone di locazione che veniva corrisposto nella vigenza del contratto di locazione.

Per ottenere tale risarcimento, tuttavia, il locatore deve fornire prova concreta del danno di cui chiede il ristoro. Tale danno può consistere, ad esempio, nel non aver potuto concludere un nuovo contratto di locazione con altro soggetto con la previsione di un canone più elevato, o nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo di mercato vantaggioso. E' evidente, infatti, che la persistente occupazione dell'immobile da parte del conduttore, nonostante la scadenza o la cessazione di efficacia del contratto di locazione, impedisca o renda notevolmente gravoso al locatore il reperimento di nuove proposte di locazione o di offerte di acquisto del bene immobile. Tale maggior danno è certamente risarcibile, ma il locatore deve provare sia di aver effettivamente subito un danno ulteriore rispetto al pagamento del canone cui è tenuto il conduttore moroso, sia la quantificazione rigorosa del maggior danno che richiede. Non è sufficiente, pertanto, dedurre l'astratta e generica possibilità di vendita dell'immobile a terzi per un prezzo particolarmente vantaggioso, ma va invece data prova concreta della trattativa intercorsa in tutti i suoi elementi. E' poi compito del giudice valutare se in mancanza del ritardo nella consegna il locatore avrebbe potuto concludere l'affare o meno.

In conclusione, pur a fronte del disagio di dover attendere il rilascio dell'immobile, spontaneo o coattivo - tramite l'intervento degli ufficiali giudiziari -, se non altro il locatore può ottenere un giusto ristoro economico, il cui minimo consiste nell'ammontare del canone di locazione che il conduttore avrebbe dovuto corrispondere per l'occupazione dell'immobile oltre il termine di scadenza del contratto di locazione.

Avv. Pierluca Broccoli

Fonte: Confabitare.it

Stampa Email