CONDOMINIO E LOCAZIONE

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LA CLAUSOLA CONTRATTUALE SI APPROVA ALL'UNANIMITÀ
A cura di Matteo Rezzonico

Nel nuovo regolamento condominiale è stato proposto il seguente articolo: «Il condomino che concede a terzi in locazione la sua proprietà individuale è obbligato ad inserire nel contratto di affitto l'impegno del rispetto del regolamento di condominio e sarà responsabile in solido con il conduttore di tutte le eventuali violazioni dello stesso». Cosa ne pensate di quest'ultima parte? Può essere approvata dall'assemblea? È legittima?

La clausola cui si riferisce il lettore - a nostro giudizio - ha natura contrattuale (e non regolamentare), con la conseguenza che non può essere approvata con la maggioranza di cui all'articolo 1138, comma tre, del Codice civile. In particolare, il richiamato articolo 1138, comma tre, del Codice civile dispone che: «Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 (in seconda convocazione, con 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti) ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107». Senonchè, per la giurisprudenza - si veda, per tutte, Cassazione 14 novembre 1991, numero 12173 - occorre distinguere tra clausole regolamentari (cioè quelle riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e, in genere, l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, che possono essere inserite o modificate con la maggioranza assembleare, di cui all'articolo 1138, comma tre, del Codice civile) e clausole contrattuali (cioè quelle che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino e per il loro inserimento o la loro modifica, richiedono il consenso unanime di tutti i condomini, manifestato in forma scritta).In tale contesto, la clausola in questione non può essere inserita nel regolamento con una semplice delibera assembleare, assunta a maggioranza, ma deve essere approvata per iscritto da tutti i partecipanti al condominio. E infatti, essa incide sul diritto di proprietà dei singoli condomini e sui relativi obblighi, particolarmente nella parte in cui prevede che il condomino/locatore risponderà - in solido con il conduttore - di eventuali violazioni del regolamento di condominio da parte dell'inquilino.

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