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News - Approfondimenti

IL RESIDENZIALE TORNA A CRESCERE

Nel terzo trimestre 2018 torna a crescere il comparto residenziale, per il quale si stima un aumento congiunturale del 6,4% per il numero di abitazioni e del 2,9% per la superficie utile abitabile. Lo comunica l'Istat nella nota relativa ai "permessi di costruire" nel III trimestre 2018. La superficie in fabbricati non residenziali risulta sostanzialmente stabile (-0,2% la variazione congiunturale), dopo la marcata diminuzione osservata nel secondo trimestre 2018 (-20,9%)

Nel trimestre in esame, la stima del numero delle abitazioni dei nuovi fabbricati residenziali, al netto della stagionalità, supera la soglia delle 13,6 mila unità, mentre la superficie utile abitabile si colloca di poco al di sotto di 1,2 milioni di metri quadrati. La superficie dei fabbricati non residenziali rimane ad un livello quasi invariato rispetto a quello del secondo trimestre dello stesso anno, pari a circa 3,44 milioni di metri quadrati. In termini tendenziali, nel terzo trimestre del 2018 accelera la dinamica positiva del numero di abitazioni rilevata per i nuovi fabbricati residenziali (+8,8%); un analogo andamento caratterizza la superficie utile abitabile (+9,9%)

L'edilizia non residenziale continua a crescere (+6,7%) in termini tendenziali, anche nel terzo trimestre 2018, seppure in marcato rallentamento rispetto ai trimestri precedenti.

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ICI PRIMA CASA

Prima casa: agevolazioni anche per più unità

Per la Cassazione, l'agevolazione ICI prima casa può essere concessa per più unità immobiliari, anche se iscritte separatamente al catasto. Ciò che conta è la destinazione
di Annamaria Villafrate - 
L'ordinanza n. 9078/2019 (sotto allegata) della Cassazione sancisce un importante principio. Per beneficiare dell'agevolazione ICI per laprima casa, non rileva il contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari, anche se iscritte autonomamente al catasto. Ciò che conta è che le stesse siano effettivamente e complessivamente utilizzate come abitazione principale.

La vicenda processuale

Un contribuente impugna il silenzio-rifiuto avverso l'istanza di rimborso ICI 2007 poiché, visto che il Comune non ha risposto nei termini di legge, si è formato il silenzio-rifiuto. La CTP però respinge il ricorso. Per il contribuente, poiché gli immobili sono materialmente uniti, devono considerarsi ai fini ICI come unica abitazione e godere così dell'aliquota agevolata, senza che rilevi l'accatastamento separato delle unità che la compongono. La CTR però respinge l'appello del contribuente, perché i due immobili sono sempre stati separati fino alla morte della madre (2009) e solo nel 2010 è stata effettuata la fusione catastale. Negli anni 2007-2009 inoltre TARSU e TIA sono state versate separatamente; infine le dichiarazioni di inizio lavori tra i due appartamenti è del 2006, ma quella di fine è del 2010. Avverso detta sentenza il contribuente propone ricorso in Cassazione, ribadendo quanto affermato nei precedenti gradi di giudizio. L'Agenzia delle Entrate non si costituisce.

Agevolazione ICI: non rileva numero unità ma utilizzo ad abitazione principale

La Cassazione con ordinanza n. 9078/2019 accoglie il ricorso perché fondato. In effetti, come rilavato dal contribuente "in tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacoloall'applicazione, per tutte, dell'aliquota agevolata prevista per l'abitazione principale, sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma la prova dell'effettiva utilizzazione ad "abitazione principale"dell'immobile complessivamente considerato (Cass. 29 ottobre 2008, n. 25902; 12 febbraio 2010, n. 3393)." Per la Cassazione quindi la CTR ha sbagliato, nel rigettare il ricorso del contribuente, a prendere in considerazione solo il momento della variazione catastale.

letto su studiocataldi.it

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DECRETO CRESCITA 2019. Novità per l'immobiliare

La scorsa settimana ha ricevuto il via libera da parte del Consiglio dei Ministri il Decreto Crescita 2019 che, fra le altre misure, punta alla riqualificazione urbana attraverso deroghe e incentivi. Vediamoli nel dettaglio.

Meno limiti per l’edilizia privata

Fino a oggi gli interventi di demolizione e ricostruzione erano ostacolati dai limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra edifici previsti dal DM 1444/1968. Il Decreto Crescita stabilisce che d’ora in poi tali limiti, compreso quello della distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, saranno validi solo nelle cosiddette zone omogenee C, ovvero le aree inedificate o con un basso livello di edificazione: questo per favorire la riqualificazione urbana dei centri storici e delle zone già edificate.

Case antisismiche ed efficientamento energetico

Il sisma bonus sarà esteso alle zone 2 e 3: chi acquisterà un immobile in un edificio demolito e ricostruito in una zona a rischio sismico 1, 2 o 3 avrà diritto a una detrazione pari al 75% del prezzo se effettuerà interventi che determino il passaggio a una classe di rischio inferiore, o dell’85% se ottiene invece il passaggio a due classi inferiori. Inoltre, sono previsti contributi (sotto forma di sconti anticipati dal fornitore) per gli interventi di efficientamento energetico e messa in sicurezza dal rischio sismico. Stanziati anche 500 milioni di euro da erogare ai comuni per interventi di efficientamento e sviluppo territoriale sostenibile.

Beni culturali: silenzio-assenso

Se la Soprintendenza non esprimerà un giudizio in merito ai lavori di edilizia privata entro 90 giorni dalla richiesta, sarà sottinteso il suo assenso a procedere. Questo almeno per tutto il 2019 e il 2020. Non si tratta solo di una deroga rispetto a quanto previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.lgs. 42/2004), che fissa in 120 giorni il termine per l’autorizzazione, ma di una vera e propria novità.

Incentivi per demolizione e ricostruzione

I trasferimenti di fabbricati a favore di imprese che, entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione, saranno agevolati con una imposta di registro ipotecaria e catastale fissa di 200 euro ciascuna.

di Laura Fabbro

letto su Immobiliare.it

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ROGITO SENZA REGOLAMENTO CONDOMINIALE: che succede?

Il regolamento di condominio può imporre limiti all’uso degli appartamenti?

La proprietà privata non può essere oggetto di limitazioni, neanche da parte del condominio. Questo significa che nessun amministratore o vicino di casa potrà dirti cosa puoi fare dentro casa tua o nelle relative pertinenze come il garage o il balcone. Il balcone, in particolare, fa parte della tua proprietà e ciò che fai su di esso è una questione solo tua. Con due soli limiti:

  • non puoi realizzare opere che pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, ossia l’estetica della facciata (pensa a una veranda con chiusura di tutti e tre i lati esterni);
  • tali opere non possono pregiudicare la stabilità dell’edificio (pensa a una piscina posta sul balcone).

In questo senso, le eventuali limitazioni all’uso dell’appartamento possono essere valide solo se votate all’unanimità: il consenso di tutti i condomini, difatti, è una forma di “autolimitazione” del proprio diritto di proprietà; e non c’è dubbio che ciascuno possa decidere di vincolarsi o meno.

Come si ottiene l’unanimità in condominio?

A questo punto la questione su cui soffermarsi è: come si fa ad approvare una clausola del regolamento condominiale con l’unanimità? Ci sono due modi:

- il secondo è quello che realizza il costruttore dell’edificio, facendo approvare il regolamento di condominio ai vari acquirenti degli appartamenti, ad uno ad uno, nel momento in cui questi siglano il contratto di compravendita dal notaio. È lì, all’atto dell’acquisto, che il futuro condomino, accettando il regolamento con i suoi eventuali vincoli, accetta di auto-limitare la sua proprietà. Si parla a riguardo di regolamento contrattuale.

Il regolamento di condominio vale per chi compra casa?

Come avevamo già spiegato nell’articolo Regolamento di condominio: obbligatorio per chi compra casa?, la Cassazione [2] ha più volte osservato che intanto il regolamento di condominio può essere opponibile ai successivi acquirenti dei vari appartamenti dello stabile in quanto le eventuali limitazioni in esso contenute siano conoscibili. Come si rende conoscibile un regolamento di condominio? In due modi: o trascrivendo le clausole limitative dei diritti di proprietà nei Pubblici Registri Immobiliari oppure allegandolo al rogito notarile con cui il nuovo condomino acquista la casa.

Se la clausola limitativa – che costituisce una servitù sull’immobile perché limita la proprietà del bene – non risulta da una nota di trascrizione ai registri immobiliari o non è stata accettata espressamente al momento dell’acquisto dell’appartamento, essa non è opponibile all’acquirente.

Non basta poi la mera trascrizione del regolamento condominiale perché la costituzione della servitù deve essere conoscibile con il semplice esame dei registri immobiliari: soltanto quelle parti della nota che menzionano la servitù sono rese pubbliche e solo a esse i terzi devono attenersi.

letto su laleggepertutti.it

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CHIUSURE DOMENICALI

Dodici chiusure obbligatorie all’anno tra domeniche e festività comandate, religiose o civili. Questa è anche la posizione Assofranchising che sostiene la mediazione proposta da ConfcommercioConfesercentiFederdistribuzione e dalle Cooperative Bianche, associazioni che raggruppano e rappresentano nel complesso oltre 1 milione di imprese fra aziende e punti di vendita e danno lavoro a 4 milioni di persone.

Più prudente Massimo Moretti, presidente Cncc (Consiglio nazionale dei centri commerciali) che, pur non discostandosi del tutto dalla possibilità di una mediazione sulla soglia numerica delle 12 chiusure, ritiene comunque un danno economico sacrificare anche poche domeniche sull'altare della regolamentazione.

In posizione molto conflittuale, per non dire irriducibile, restano per ora Confimprese e Ancd-Conad, che non ritengono possibile né accettabile alcun tipo di trattativa che non coincida con l'autodeterminazione imprenditoriale sancita dalla deregulation.

Ricordiamo che la mediazione 12 (8+4, cioè 8 festivi chiusi e 4 domeniche da decidere previo accordo tra Regioni, associazioni di categoria e sindacati) è rimasta, delle 4 opzioni sul tavolo, quella più ragionevolmente adottabile in alternativa allo status vigente. E non c'è bisogno di un genio per capire che la mediazione 12 è di gran lunga preferibile alle altre 3 opzioni: 26 chiusure annuali su 52 domeniche, o negozi chiusi dalle 22 alle 7 del mattino (ma tutti i giorni).

Tutti d'accordo sul fatto che prevedere una distinzione su basi dimensionali o di categoria tra chi può aprire e chi deve chiudere, appare un tantino discriminatorio: i limiti alle aperture domenicali varrebbero solo per supermercati e centri commerciali. I negozi fino a 150 mq nei comuni fino a 10.000 abitanti, e i punti di vendita sotto i 250 mq nei centri con oltre 10.000 abitanti fuoriescono dall'obbligo di chiusura. Così come i negozi dei comuni turistici.

La cosa davvero preoccupante sono le sanzioni amministrative che, dalle 2.000 euro previste dalla normativa precedente alla liberalizzazione, potrebbero salite a una forchetta compresa tra 10.000 e 60.000 euro.

Oltre a questo, Assofranchising chiede e auspica che vengano analizzate altre questioni fondamentali per il buon andamento del commercio al dettaglio: una regolamentazione della web tax, politiche per la rivitalizzazione dei centri urbani e nessuna clausola di salvaguardia o aumento dell’Iva.

"Non è abbassando le saracinesche che si tutelano i lavoratori e si favorisce la ripresa del commercio –commenta Italo Bussoli, Presidente di Assofranchising–. Considerando i numeri che queste associazioni complessivamente generano, l’impatto sul sistema economico-occupazionale sarebbe enorme. Gli esercizi commerciali offrono per loro stessa natura un servizio al consumatore, e si auspica che esso sia libero di scegliere le modalità per poter fruire di questo servizio, proprio per i principi che regolano la libertà di impresa. La stabilità dell’Iva e una regolamentazione dei servizi di eCommerce in materia di fiscalità, porterebbero certamente a un sano sistema di concorrenza in cui lo shopping online non si sostituirebbe più al negozio fisico, ma anzi ne diventerebbe un valido alleato. Diversamente, un aumento delle imposte e poca legislatura attorno alla tassazione dei colossi del web, creerebbe senza dubbio un’ulteriore flessione dei consumi che stanno lentamente riprendendo".

Assofranchising rappresenta dal 1971 le insegne che operano in Italia con la formula del franchising, un settore del commercio al dettaglio che dà lavoro a 200.000 addetti e produce un giro di affari di oltre 24 miliardi di euro.

Letto su MARK UP



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