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News - Approfondimenti

LA MANOVRA E L'IMMOBILIARE

Per la proprietà immobiliare, i due aspetti più rilevanti della manovra sono l’avvio della cedolare secca del 21% per gli affitti commerciali e lo sblocco degli aumenti dei tributi locali.

Sulla cedolare, da tempo richiesta da Confedilizia, va dato atto al Governo di aver iniziato a intervenire contro la piaga dei locali sfitti, causata anche dall’eccesso di tassazione sui locatori. Ma lo ha fatto timidamente. La misura è limitata ai contratti stipulati nel 2019: per dare certezze agli operatori, si sarebbe potuto almeno stabilire che tutte le future locazioni, dal 2019 in poi, fossero incluse nel nuovo regime fiscale (l’aggiunta di quelle in essere, visti i contenuti generali della manovra, è parsa invece subito pura utopia). Ė facile prevedere, infatti, che i contratti relativi a locali sfitti da anni saranno stipulati a fine 2019 (occorre trovare l’inquilino, fare le trattative, riattare gli immobili ecc.), così che non potranno neppure valutarsi gli effetti della misura. Passata la concitata fase della legge di bilancio, sarà bene che il Governo torni su questo punto.

Il via libera ai Comuni all'aumento di Imu e Tasi (oltre che dell’addizionale Irpef) è una decisione molto grave. La proprietà immobiliare aspetta da tempo una riduzione dello spropositato carico fiscale patrimoniale che dal 2012 sta mettendo in ginocchio il settore e il suo infinito indotto, non certo che esso sia addirittura incrementato. Peraltro, lo sblocco delle aliquote può avere ricadute negative sul piano sociale, visto che più a rischio sono le abitazioni locate “a canone concordato”, che scontano aliquote relativamente più basse. Una scelta davvero disarmante, che porterà danni all’intera economia.

Nella manovra c’è poi il rinnovo per un anno delle detrazioni per alcuni interventi sugli immobili (positivo, anche se è tempo di riordinare e stabilizzare il sistema degli incentivi), la deduzione Imu per gli immobili strumentali (condivisibile, ma la deducibilità dal reddito delle imposte patrimoniali va introdotta per tutti i contribuenti), il (dovuto) ripristino della piena deducibilità, da parte delle società immobiliari, degli interessi passivi relativi a finanziamenti ipotecari su immobili destinati alla locazione.

Per l’immobiliare, e per la crescita, serve altro.

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NEL 2019 SI COMPRERANNO PIU' CASE

Per il 2019 la maggior parte degli italiani non pensa di effettuare investimenti (53%) o non ha ancora deciso (20%) ma quelli che hanno intenzione di farlo punteranno su prodotti finanziari (14%) e beni immobili (10%). L’Osservatorio mensile di Findomestic, realizzato in collaborazione con Doxa, ha cercato di capire se e in che cosa pensano di investire gli italiani nell’anno appena cominciato.

I prodotti finanziari attirano specialmente l’interesse dei pensionati (23%) con una maggioranza nel Nord Est del Paese (quasi 19%). Il mattone è la forma di investimento preferita al Sud e soprattutto nelle Isole (14%), con una netta prevalenza degli under 35: più di uno su tre (34%) è pronto a scommettere sull’immobiliare.

Oltre ai classici prodotti finanziari e agli immobili, seppure in percentuali più ridotte, alcuni degli intervistati da Findomestic intendono affidarsi a forme di investimento più particolari come gioielli (4%), criptovalute (4%) e opere d’arte (3%). In particolare bitcoin e affini sono prediletti da studenti universitari vicini alla laurea o neolaureati e da giovani professionisti a cavallo dei 30 anni. L’arte, invece, è considerata un bene rifugio soprattutto dai cittadini del Nord Ovest con una percentuale di investitori doppia rispetto alla media.

Il 14% degli intervistati da Findomestic pensa di sottoscrivere nel 2019 un mutuo o un leasing: il 2% fino a 5.000 euro; il 3% da 5 a 15.000 euro; il 2% da 15 a 30.000 euro; il 2% da 30 a 50.000 euro e il 4% oltre 50.000 euro. A richiedere mutui o leasing saranno soprattutto cittadini del Nord Ovest (oltre il 30%).

C’è anche un 15% di italiani che ha intenzione di richiedere un prestito: il 4% fino a 5.000 euro; il 5% da 5 a 15.000 euro; il 3% da 15 a 30.000 euro; il 2% da 30 a 50.000 euro; l’1% oltre 50.000 euro.

Il 43% di coloro che intendono richiedere un mutuo, un leasing o un prestito quest’anno pensa che ci sarà un aumento dei tassi di interesse. Secondo il 34% di questo sottocampione i tassi rimarranno stabili, mentre il 13% pensa che diminuiranno.

In linea generale l’anno nuovo porta maggiori risparmi e per alcuni anche più consumi come emerge dalle risposte degli italiani interrogati da Findomestic per l’Osservatorio mensile. Se nell’anno appena concluso 4 su 10 non hanno accantonato nulla, per il 2019 quasi si dimezza (26%) la quota di coloro che prevedono di non riuscire a risparmiare, mentre uno su tre (33%) si aspetta di mettere da parte fino al 10% del proprio reddito. E anche sul fronte dei consumi la spesa aumenterà per oltre un italiano su cinque (21%), anche se calerà per uno su sette (14%).

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SVILUPPO URBANO SOSTENIBILE

Più della metà della popolazione mondiale vive già nelle città, mentre altri due miliardi e mezzo di persone si trasferiranno nelle aree urbane entro il 2050. Le modalità di costruzione e rinnovamento degli ambienti cittadini sono al centro dei grandi temi contemporanei, dal cambiamento climatico al benessere economico e sociale degli abitanti.

Peter Calthorpe, urbanista statunitense, pioniere nel campo dell’urbanizzazione sostenibile delle periferie, ha una visione delle città del futuro in cui l’essere umano e le interazioni sociali devono tornare al centro delle scelte di governance.

Gli ambienti urbani raddoppieranno nei prossimi anni, ma se lo sviluppo non viene programmato ed eseguito nel modo giusto, non potrà essere garantito il benessere di tutti i cittadini. Molto dipende dalle scelte operate in fase di progettazione e costruzione, non solo per quello che riguarda l’impatto ambientale, ma anche il benessere sociale, la vitalità economica, il senso di comunità e interconnessione tra le persone.

La ricetta per uno sviluppo urbano smart

Sono sette i principi che Calthorpe individua per frenare lo sviluppo urbano indiscriminato, in favore di un approccio smart che metta al centro delle politiche di governance le persone.

1-preservare: l’ambiente naturale, la storia, il contesto produttivo

2-mescolare: destinazione immobiliare, età, caratteristiche dei quartieri

3-camminare: una città non è bella se non è piacevole visitarla a piedi, sia in ottica turisticha che abitativa

4-mezzi di trasporto ecologico, come la biciletta. La Cina ad esempio ha recuperato la propria tradizione, adottando bike sharing in ogni strada nelle principali città

5-connessione: aumentare la sensità di strade, per aumentare le alternative di percorsi per evitare ingorghi e creano strade di tipi differenti

6-traporto pubblico, per diminuire la densità dei veicoli in giro

7-ottimizzare in modo smart lo sviluppo urbano in base alla sua capacità di offrire servizi ai cittadini in proporzione alla densità dell’area

Una ricetta ormai al centro del dibattito internazionale. Sia i semplici abitanti delle città che chi si occupa concretamente della governance urbana persegue ormai questi principi per rapportarsi al contesto delle città, creando un dibattito pubblico e coinvolgendo gli operatori del settore immobiliare, gli artefici dei nuovi progetti per la città del futuro.

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TERMOSIFONI AMICI DELL'AMBIENTE

IL MATERIALE PERFETTO È L’ALLUMINIO

Non sono certo l’emblema del regalo di Natale, eppure i termosifoni sono fondamentali in particolare durante le feste. Per molte famiglie, infatti, questo è il periodo dell’anno in cui si passa più tempo in casa, a meno di non aver pianificato di partire per una vacanza natalizia. La capacità dei radiatori di riscaldare gli ambientidella nostra abitazione in tempi ragionevoli e di mantenervi una temperatura costante dipende da molti fattori: tra questi, il materiale di cui sono composti.

Oggi esistono caloriferi in alluminio, in ghisa e in acciaio. Negli ultimi anni la richiesta si è impennata soprattutto per quelli in alluminio: più leggeri e facili da montare, meno ingombranti e spesso preferibili da un punto di vista estetico. Dalla loro hanno anche il fatto che sono mediamente più economici dei radiatori in ghisa o acciaio. Si scaldano e raffreddano più rapidamente degli altri, ma hanno il difetto di trasmettere i rumori e le vibrazioni prodotte dall’acqua in circolo. Questo tipo di termosifoni, infatti, emette un ticchettio fastidioso durante la fase di riscaldamento o raffreddamento. Il tutto è dovuto alle forti variazioni di temperatura nei diversi componenti, ma si tratta di un difetto eliminabile grazie ad un apposito sistema a pressione capace di eliminare le tensioni all’interno del radiatore.

Molti, poi, sono portati a pensare che i caloriferi in alluminio si corrodano facilmente. Ma i modelli in commercio oggi sono resistenti alla corrosione perché protetti da una speciale lega di alluminio e dallo spessore minimo delle pareti, pari a 1,5 millimetri. Fondamentale anche uno sfiato automatico, con il quale si eliminano le tracce di ossigeno. Infine, al contrario di ciò che si pensa, i radiatori in alluminio sono eco-friendly: una volta dismessi possono infatti essere fusi nuovamente e riutilizzati.

di Giovanni Marrucci

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"JESOLO BAIA BLU"

EQUITY CROWDFUNDING IMMOBILIARE: PRIMO PROGETTO ITALIANO POSITIVO

Si è chiuso dopo cinque mesi il primo progetto di equity crowdfunding nel mercato immobiliare commerciale in Italia, e lo ha fatto con ottimi risultati. Si tratta dell’iniziativa “Jesolo Baia Blu”, promossa sulla piattaforma Walliance, che solo a maggio di quest’anno aveva raccolto un totale di 770.600 euro da ben 92 investitori privati con la finalità di costruire nell’area di Jesolo un super resort da 35 appartamenti.

Una novità per gli immobili commerciali

L’operazione condotta a Jesolo ha rappresentato un vero e proprio punto di partenza vincente per un settore ancora poco sviluppato nel nostro Paese, profilando alcune interessanti aspettative per le iniziative in cantiere nei prossimi mesi. Il progetto messo a punto dalla società trentina Mak Invest si è caratterizzato per un grande appeal agli occhi degli investitori, tanto da portare la raccolta dei fondi a chiudersi in soli sette giorni.

Come funziona l’equity crowdfunding?

La base di partenza è la creazione di una società veicolo, i cui sottoscrittori assumono il ruolo di soci con quote variabili da caso a caso, che partecipa in modo attivo al progetto di costruzione. Lo “Jesolo Baia Blu” ad esempio aveva un valore complessivo di circa 7 milioni di euro: l’8% è stato coperto dal crowdfunding, il 45% da Mark Invest, il 31% erogato da un prestito bancario tradizionale e il 16% dalle caparre sui versamenti degli acquirenti.

Le diverse piattaforme ideate per questi progetti, da non confondere con quelle “lending”, selezionano in modo approfondito i diversi progetti: i capitali investiti rimangono comunque sempre a rischio in quanto non ci si può attendere un rendimento preciso. Si tratta di una vera e propria iniziativa imprenditoriale da parte di privati a tutti gli effetti.

di Francesca Lauritano

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