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News - Approfondimenti

DANNI ALLUVIONALI

Polizze anticalamità: è assicurato solo il 2% delle case, ma poche polizze e alti costi sul mercato
di Adriano Lovera

Un mercato potenzialmente in crescita, ma che fatica a decollare. E, per lo più, spezzato a metà. È quello delle polizze assicurative che coprono i danni derivanti da eventi eccezionali come terremoti o alluvioni. Di cui, purtroppo, ci si ricorda soltanto all'indomani delle tragedie, come il terremoto dell'Emilia del 2012 o le recenti inondazioni in Liguria e Maremma. O come ieri a Carrara. Si tratta di coperture molto diffuse per le imprese o i supermercati, che insieme al fabbricato assicurano anche grandi stock di merce. Molto meno a livello di privati "retail".

La posizione dell'Ania
Inoltre, se l'offerta di coperture contro i danni sismici è ormai ampia anche per le famiglie, quella relativa alle alluvioni è quasi inesistente, a causa dei costi che diventano proibitivi. L'Ania, che da tempo spinge per l'obbligatorietà di queste polizze, ha ribadito la sua posizione in Commissione bilancio alla Camera, dove si discute la legge di Stabilità in via di approvazione: «Negli ultimi dieci anni lo Stato ha sostenuto mediamente costi annui per 3,3 miliardi per il risarcimento dei danni catastrofali – ha detto il presidente Aldo Minucci –. Costi coperti attraverso il ricorso alla fiscalità generale, con interventi normativi deliberati solo dopo gli eventi. In Italia continuano a prevalere le posizioni preconcette, che portano ad assimilare l'assicurazione catastrofale a una nuova tassa sulla casa».

Il dissesto
La platea dei potenziali interessati è ampia. Secondo dati Ance, oltre il 60% del patrimonio edilizio italiano (circa 7 milioni di edifici) è stato costruito prima dell'entrata in vigore della normativa antisismica per nuove costruzioni (1974). E l'offerta non manca. «Tra polizze specifiche o estensioni delle comuni "multirischi" per la casa, ormai almeno una decina di compagnie sono attive in questo segmento», dice Roberto Manzato, direttore centrale vita, danni e servizi dell'Ania. Però, secondo stime dell'Associazione delle assicurazioni, meno del 2% delle abitazioni è assicurato. Con le richieste che vanno a ondate. «L'esigenza è particolarmente sentita nelle zone in cui si è registrato un evento, soprattutto se recente – ammette Simone Lazzaro, a capo del settore Mid corporate, placement platform and reinsurance di Allianz, attiva con il prodotto "Casa tua-eventi sismici" –. Dai nostri dati, vediamo che l'interesse cresce nelle zone dell'Emilia e dell'Aquila, mentre è meno sentito nel Friuli, dove la tragedia è più lontana nel tempo».

L'offerta: i terremoti
Ma quanto costa una protezione del genere? Dipende da alcuni fattori, come età, numero di piani e caratteristiche costruttive delle strutture portanti, oltre che ovviamente dal grado di rischiosità della zona di residenza. Per una casa di 100 mq, si può stimare da un premio inferiore ai 100 euro l'anno fino a superare i 250 euro nelle regioni del Sud. Le zone ad alto rischio sismico presentano costi più alti. All'Aquila, per esempio, il costo per proteggere un'abitazione di 20 anni fa arriva a circa 460 euro (assicurazione Lloyds, preventivo online dal sito del broker Fidelitas United). Una spesa che garantirebbe il rimborso dei danni alle cose, le spese di eventuale demolizione e sgombero in caso di crollo e anche i pernottamenti in albergo, in caso di inagibilità. Le polizze sono disponibili sia per i proprietari di abitazioni singole sia per chi vive in appartamento. È difficile, invece, inserire la protezione "terremoto" nelle polizze fabbricato che proteggono gli interi condomini, perché farebbe raddoppiare il premio (stima Anaci del 2012) e sarebbe necessario rivedere la natura stessa dei contratti, che di solito pagano i danni subiti solo dalle parti comuni.

L'offerta: le alluvioni
Sul fronte alluvioni lo scenario cambia. Quasi nessuno è disposto ad assicurare i danni derivanti dalle inondazioni. Da poco si è fatta avanti Genertel, che ha inserito una garanzia apposita nella sua Protezione Casa; è possibile anche ottenere un preventivo di massima online. Il premio per un'abitazione anni 70 di 100 mq, al piano terra, ad Albinia, frazione di Orbetello, appena colpita dall'alluvione in Maremma, risulta di circa 360 euro. Ma in zone meno esposte al pericolo, il premio è inferiore anche di cento euro. Certo, però, anche questo contratto presenta alcune limiti ed è probabilmente per questo motivo che l'offerta riesce a essere tutto sommato abbordabile. La copertura alluvioni è sottoposta a una franchigia del 10% (minimo 7.500 euro) sul valore assicurato e soprattutto non rimborsa i danni a cantine e piani interrati, che quasi sempre sono le porzioni più colpite. Per il resto, nella maggior parte delle compagnie, i danni provocati dai corsi d'acqua finiscono dritti nel capitolo "esclusioni".

Perché non si riesce ad allargare questo mercato? «È un problema di mancato incontro tra domanda e offerta – dice Roberto Manzato –. Il rischio alluvionale è molto localizzato. In uno stesso comune due abitazioni a poca distanza possono presentare una rischiosità totalmente opposta. Per configurare il premio, quindi, bisognerebbe inviare un perito. E ci sarebbero variabili da monitorare come la corretta manutenzione del corso d'acqua o la pulizia della rete fognaria. Un lavoro costoso, che alla fine porterebbe a prezzi non appetibili per la fascia retail poiché alla fine solo chi è a rischio sarebbe interessato al prodotto».

Fonte: Casa24Plus

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MERCATO IMMOBILIARE

Angeletti (Fimaa): Delude Sblocca Italia, ora tassa unica casa

"Le norme sul pacchetto casa contenute nello Sblocca Italia sono insufficienti per il vero rilancio del settore immobiliare.
L'eliminazione del vincolo dell'affitto per poter usufruire della deduzione Irpef del 20%, per chi acquista casa da un costruttore, e l'estensione delle deduzioni fiscali anche per chi compra da privati avrebbero consentito la ripartenza delle compravendite immobiliari con benefici sia per le imprese di costruzione sia per le centinaia di agenzie immobiliari che a causa della crisi rischiano la chiusura in tutto il Paese".
Così Valerio Angeletti, presidente nazionale Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d'affari), commenta l'approvazione ieri in Senato del decreto Sblocca Italia, che viene così definitivamente convertito in legge.
"Quello che serve per rimettere in moto la macchina delle compravendite immobiliari e l'intero indotto - continua Angeletti – è uno choc che dia fiducia ai cittadini e a tutto il sistema Italia, a partire dall'abbassamento della pressione fiscale sul mattone.
Senza tasse chiare ed eque non si va da nessuna parte.
Per questo accogliamo positivamente la proposta di unificare le imposte sugli immobili in un'unica tassa che sostituisca il balzello delle vari tributi sul mattone e che dia più autonomia ai Comuni e dunque maggiori responsabilità alle scelte dei Sindaci.
Senza ricadere però nel solito giochetto del cambiar nome alle cose solo per nascondere improvvisi aumenti delle tasse a carico dei cittadini e delle imprese".

Fonte: Monitorimmobiliare.it

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REPORT EDILIZIA

Bankitalia: per edilizia un 2014 ancora negativo, bilancio in rosso per una impresa su tre
Di Mario Grechi (Il Ghirlandaio) Roma.

Il 2014 sarà un altro anno da dimenticare per le imprese di costruzioni, con un'azienda su tre che chiuderà il bilancio in rosso. Secondo il sondaggio congiunturale della Banca d'Italia sulle imprese industriali e dei servizi, il giudizio degli imprenditori sull'andamento della produzione nel 2014 è negativo, con un saldo tra le indicazioni di crescita e quelle di calo di –28,2 punti percentuali.
L'entità della flessione, tuttavia, è inferiore a quella rilevata un anno fa (–43,1). Solo poco più di un terzo (38,5%) prevede un risultato d'esercizio positivo, mentre il 34,7% lo attende negativo. E la quota di aziende che prevedono un utile "aumenta notevolmente" tra quelle di medie dimensioni (50-199 addetti) e tra quelle con oltre 500 lavoratori.
Nel secondo semestre solo il 18,5% delle imprese stima un aumento del valore della produzione rispetto alla prima metà dell'anno, contro il 37,1% che indica una diminuzione: un anno fa le percentuali erano pari rispettivamente a 25,1% e 38,8%.
Fra le aziende con almeno 50 addetti, "aumentano nettamente le valutazioni di crescita (32,3%, contro il 25,5% delle imprese che segnalano una flessione)". Il saldo negativo, però, "si riduce (–14,8) nelle attese per il 2015: il 40% delle aziende stima un calo, il 25,2% un rialzo". Le previsioni "diventano positive per le imprese con almeno 50 addetti, con un saldo che arriva a 27 punti percentuali per quelle con 500 addetti e oltre".
Nel settore delle opere pubbliche, in cui circa due terzi delle imprese realizzano almeno una parte della propria produzione, "la quota che segnala un calo della produzione nel secondo semestre del 2014 rispetto al primo ammonta al 26,6%, contro un 10,6% che indica un aumento". Rispetto all'anno prima, "le indicazioni restano negative", con il 34,8% delle aziende che prevede una flessione produttiva e il 9,3% che stima un aumento. Il 10,1%, in particolare, ritiene che "il prolungamento del bonus ristrutturazioni e il rafforzamento di quello per la riqualificazione energetica avrebbero effetti positivi sulla propria produzione nella seconda metà dell'anno. L'effetto positivo è più accentuato per le imprese con 10-49 addetti e per quelle operanti in prevalenza nell'edilizia residenziale".
Per gli aspetti finanziari, la domanda di prestiti bancari nel primo semestre del 2014, rispetto ai sei mesi precedenti, "è in aumento per il 33,5% delle aziende e in contrazione per il 14,9%". Nella seconda parte dell'anno "diminuirebbero sia le indicazioni di contrazione sia quelle di aumento (rispettivamente 11,8% e 31,5%) in favore di un aumento dei giudizi di stabilità (da 51,6% a 56,7%)". Resta negativo (–31,2 punti) il saldo delle condizioni di indebitamento complessive a gennaio-giugno, "seppur in miglioramento rispetto al primo semestre del 2013 (–42,9), confermando la tendenza in atto dal 2012".
Le difficoltà legate al debito, "meno accentuate per le imprese con 500 addetti e oltre, dipendono soprattutto dal livello dei costi accessori e dalla possibilità di ottenere nuovi finanziamenti". Nella valutazione sulla seconda parte dell'anno, "i giudizi sulle condizioni complessive di indebitamento restano stabili". Nel 2013-14, inoltre, il 37,9% delle aziende ha ottenuto rimborsi (anche parziali) di crediti vantati nei confronti della pubblica amministrazione. Gli usi principali di questi fondi sono "la riduzione dei debiti commerciali, il pagamento delle spese correnti, la diminuzione dell'esposizione verso il sistema finanziario e, infine, il pagamento degli stipendi arretrati".
Per l'occupazione, conclude Bankitalia, non ci sono segnali di miglioramento. Il 40,3% delle imprese segnala "una flessione del numero di addetti nel corso del 2014, contro il 16,2% che ne indica un aumento. Entrambi i valori sono in lieve riduzione rispetto al sondaggio dell'anno scorso, mentre crescono i giudizi di stabilità". Le difficoltà occupazionali sono accentuate nelle aziende con meno di 50 addetti, "per le quali il saldo tra indicazioni di aumento e diminuzione si attesta a –35,9".

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NEWS IMMOBILIARE

Anche in Francia stretta sulle seconde case

Prima è stata la volta di New York, poi quella di Londra e adesso, almeno così si mormora con sempre maggiore insistenza negli austeri corridoi dell' Eliseo, pare tocchi a Parigi e a molte altre aree della Francia.
Stiamo ovviamente parlando della decisione di tassare, e in modo molto pesante, le seconde case, quelle di lusso, ma non solo. Sullo stesso modello applicato anche dall'italianissima TASI e prima di lei dall' IMU, le case non di prima residenza verranno tassate, secondo indiscrezioni, già a partire dal prossimo mese di gennaio.
Lo scopo ultimo di questa tassa sarebbe duplice; da un lato risolvere il problema delle oltre 30 aree metropolitane in cui la carenza di alloggi disponibili si è ormai fatta grave soprattutto, come a Parigi, per l'abitudine di tenere vuote per buona parte dell'anno queste case, in grande parte possedute da cittadini stranieri; dall'altro, ovviamente, quello di portare ossigeno ed euro in quantità alle malandate casse dello Stato francese.
Questa tassazione rappresenterebbe più o meno il 20% di quella applicata sugli immobili e potrebbe far guadagnare al Tesoro 150 milioni di euro.
Come anticipato, però, ci sarebbe anche un più nobile scopo nell'introduzione della tassa; gravati da imposte così esose, si pensa, i proprietari di case sfitte sarebbero invogliati a vendere o, quantomeno, a dare in locazione quegli immobili, risolvendo almeno in parte il problema abitativo che incombe su queste aree.
Si è calcolato, secondo quanto riportato dall'agenzia di stampa ANSA, che nella sola Parigi siano 170.000 gli immobili caratterizzabili come seconde case, equivalenti al 16% del mercato residenziale della Ville Lumiere; la percentuale arriverebbe addirittura al 40% in altre aree e, nel primo come nel secondo caso, buona parte di questo patrimonio è in mano ai cittadini stranieri.

Fonte: Immobiliare.it

Trentino accorpa Imu-Tasi. Imis anticipa local tax
Con manovra 2015. Comuni calcolano importo e si accollano errori

(ANSA) - TRENTO - Basta con tasse diverse e con il rischio di commettere errori nel calcolarle. In Trentino arriva l'Imis, l'Imposta immobiliare semplice. L'imposta accorpa Imu e Tasi, senza aggravi per chi già le pagava, ed è stata decisa dalla Giunta della Provincia autonoma di Trento usando la facoltà di autonomia per i tributi locali. Anticipa così di fatto la local tax ipotizzata dal Governo. A calcolarla saranno i Comuni. E i cittadini, se pagheranno l'importo segnalato, non dovranno preoccuparsi di vedersi accollare sanzioni e interessi in caso di errore, perché saranno a carico dell'ente locale. Inserita nella manovra finanziaria 2015, l'Imis gioca un ruolo da protagonista nel nuovo scenario che si sta disegnando per gli enti locali, sempre più chiamati a logiche di programmazione ed erogazione di servizi di livello sovracomunale. Anche se ora molte amministrazioni inviano un bollettino prestampato a casa del contribuente, spetta a quest'ultimo verificare i dati. Con l'imposta semplice invece - ed è il primo esperimento in Italia - saranno i comuni a garantire che la cifra calcolata è corretta. Per contro, l'imposta semplice assicurerà ai Comuni maggiore manovrabilità del tributo (potranno modulare aliquote e detrazioni tra le diverse categorie, per il migliore equilibrio possibile in relazione alla specifica situazione socio-economica) garantendo loro una maggiore disponibilità diretta di liquidità. L'imposta punta anche a essere più equa: l'abitazione principale paga in funzione delle caratteristiche di ogni singolo comune, che può personalizzarne l'applicazione anche per singole categorie di fabbricati. Elimina infine alcune esenzioni riguardanti le aree edificabili dei coltivatori diretti e imprenditori agricoli. Restano invece esentati i cosiddetti 'strumentali agricoli', ossia fabbricati di servizio come stalle, fienili, piccoli depositi. Non si pagherà per i terreni agricoli non edificabili e i fabbricati meritevoli di tutela sociale, ovvero i soggetti non commerciali e quelli istituzionali anche di Asuc (Amministrazioi separate dei beni di uso civico) e Itea, cioè dell'istituto per l'edilizia abitativa.

(ANSA).

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FISCO e CASA

Arriva il nuovo Catasto
di Saverio Fossati

Il nuovo catasto comincia ad avere un quadro ufficialmente definito. E la chiave di tutto resta l'algoritmo che porterà a definire le nuove rendite e i nuovi valori catastali, che di fatto è già in lavorazione da parte dei tecnici dell'ex agenzia del Territorio, ora in forze alle Entrate.
Con l'approvazione, in Consiglio dei ministri, del decreto legislativo sulle commissioni censuarie, mancheranno poi pochi giorni alla pubblicazione sulla «Gazzetta Ufficiale» e all'avvio dei meccanismi esecutivi e alla decorrenza dei termini.
Il testo ha i contenuti di quello affidato alcune settimane fa alle commissioni parlamentari e già approvato: fissa le regole di composizione e funzionamento delle commissioni censuarie. Un'istituzione che aveva funzioni importanti anche prima ma che di fatto, a causa del blocco delle nomine che avevano interessato la commissione censuaria centrale, e molte provinciali, da alcuni anni, aveva perso ormai di significato.
Ora, invece, le commissioni, che non a caso sono state oggetto del primo dei decreti legislativi dedicati alla riforma del catasto (uno dei cardini della delega fiscale), torneranno a funzionare. A livello locale, le nomine dei presidenti delle commissioni e dei membri e del presidente delle sezioni passeranno dal presidente del Tribunale locale. I membri, in particolare (effettivi e supplenti), saranno il risultato di una scelta tra i nomi proposti da associazioni di categoria e ordini professionali (e designati dal prefetto), dall'agenzia delle Entrate e dall'Anci.
Per la commissione centrale, invece, il presidente sarà nominato con Dpr su proposta del ministro dell'Economia e previa delibera del Consiglio dei ministri.
La nascita delle commissioni, tra tre-quattro mesi, permetterà, da una parte, di riprendere le attività di gestione delle revisioni dei quadri tariffari estimali (dalle tariffe, che saranno a metro quadrato, dipenderanno le rendite e i valori su cui calcolare le tasse) e, soprattutto, di validazione degli algoritmi che definiranno questi valori e rendite unità per unità. Per questo alle Entrate si aspettano l'approvazione del decreto sulle «funzioni statistiche» entro fine anno, in modo che entro i primi mesi del 2015 la macchina possa davvero partire.
La chiave dell'algoritmo sarà quindi saldamente nelle mani dell'Agenzia ma ci sono fattori importanti che dovrebbero rendere le «funzioni statistiche» degli strumenti di equità: per ogni «microzona» e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi, eccetera) bisognerà infatti individuare il «valore medio di mercato».
A questo si applicheranno coefficienti che terranno conto, tra l'altro, di ubicazione, epoca di costruzione e grado di finitura. I coefficienti funzioneranno sulla base, appunto, di un algoritmo che definirà il valore unitario del metro quadrato. E le 103 commissioni censuarie locali saranno chiamate a validare queste funzioni statistiche.
La fase conclusiva dell'iter sarà l'attribuzione del valore patrimoniale medio stabilito, attraverso gli algoritmi, sulla base del valore di mercato e la nuova rendita che – sempre attraverso le funzioni statistiche – sarà ancorata al valore locativo. E a questo punto un lustro sarà passato.

Chi volesse contestare gli importi attribuiti potrà farlo in autotutela (questo sarà oggetto del terzo decreto legislativo) verosimilmente presso gli uffici delle Entrate o presentare un ricorso vero e proprio al giudice tributario. Mentre la competenza del Tar sarà limitata alle sole questioni di legittimità.
Ma non è tutto. La questione centrale è se e come i prossimi decreti sul Catasto daranno attuazione al principio dell'invarianza di gettito fiscale

Fonte: Sole24Ore

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